將調控堅持到底

全國主要城市房地產市場月度動態播報（2011年10月）

10月，全國樓市“金九銀十”徹底夢碎。據中國指數研究院數據顯示，本月，其檢測的30個城市中，六成城市成交面積環比下降，平均跌幅為18.34%，5城市跌幅超過30%。其中三亞跌幅最大，達52.57%；其次是寧波，跌幅為45.62%。

在價格方面，多數城市成交價格波動不明顯。但總體來看均價環比下降的城市增加，重點城市中上海、重慶下降幅度較大。同時杭州等城市品牌企業旗下樓盤也不斷降價促銷，開始有價格松動跡象。

以限購為主導手段的樓市調控是否會放松，成為近期業界討論的熱點。法國巴黎銀行亞洲證券首席經濟學家陳興動表示，房地產調控政策實施一年多之后，目前進入了一個關鍵時期。比較理想的調控效果是，從現在開始房價逐步下調，到明年年中平均價格下調10%-15%，這樣既不會對宏觀經濟走勢造成重大沖擊，又能夠滿足公眾對房地產調控的基本預期。

而全國工商聯房地產商會會長聶梅生則表示，當初設定的調控目標現在已是勝券在握。后續的調控既不能讓房地產像去年那樣泡沫化影響經濟，也不應該讓房地產下挫過猛影響經濟，這個度應該拿捏好。

而就在此時，全國范圍首套房貸利率提高以及珠海市“限購＋限價”雙限版調控新政出臺，給了擔憂調控松動的市場一個明確答復。

北京 最慘的“金九銀十”

據北京房地產交易管理網數據顯示，截至10月30日，今年九、十月北京新房與二手房共成交26085套，同比下降48%，創3年來同期樓市成交量新低。其中，10月北京一二手房全月成交量不足13000套。

在成交量大幅下滑的同時，均價也出現環比下降。據北京中原市場研究部統計數據顯示，今年“金九銀十”北京商品房住宅成交均價為20723元/平方米，同比上漲了7.6%，但與今年7-8月均價相比，下降了6%。

張大偉表示，造成這一局面的原因，除了限購后“房票”的持續消化外，房價未回調到位是原因之一。他表示，目前，通州、大興等區域都有明顯房價下調的項目，全市大部分商品房項目的優惠幅度和二手房的議價空間都有所增加，但是相比購房者的心理價位依然存在差距。隨著調控政策的延續，市場需求對價格下調的幅度期待值越來越高。

新項目滯銷，北京樓市的庫存壓力進一步加大。北京中原地產分析，按照目前的庫存消耗比，即使目前不新增供應，消耗庫存也需要超過22個月的時間。如今龍湖、星河灣、萬科、中海、華潤等大房企紛紛加入降價大潮，降價促銷似乎已成大勢所趨。

上海 年末“大拼跌”

10月，上海樓市成交低迷，直到一股降價潮突襲，才導致本月最后一周成交量反彈。據德佑地產數據，本月最后一周，上海市商品住宅成交面積為13.87萬平方米，環比前周大漲46.78%；而成交均價為19331元/平方米，環比前周下跌一成。這也是近半年來，上海商品住宅成交均價首次跌破2萬元大關。

不過，成交的最后翹尾并不足以將樓市拖出“泥潭”，10月樓市量價齊跌已成定局。43.7萬平方米的成交量僅相當于去年同期的三分之一，即使環比9月，也大幅下挫23%。

面對資金壓力，一些開發商坐不住了，“真刀真槍”打折促銷，范圍蔓延至外環以內的新建住宅，打折幅度甚至達到了7折。這導致諸多降價樓盤業主奔赴銷售現場維權，樓市亂象頻生。最終催生出了一紙“限降令”，降價20%需重新備案。

對此，分析人士認為，此輪上海樓市的降價風暴，無論從速度上還是深度上，都大大超出了市場預期。政府此舉可以控制房價下跌幅度較大的項目入市時間，在一定時間內抑制房價失控，從而保證房地產市場的整體穩定。但開發商為了保證資金鏈，今年第四季度的樓市降價趨勢有望越發明顯。

重慶 降價保量

金九銀十不盡人意，重慶樓市保量迎降價。據克爾瑞發布的報告顯示，2011年10月，重慶樓市成交商品房17091套，與9月成交13651套相比，漲幅25.20%。9-10月累計成交商品房30742套，日均成交超過了500套，與全國各大城市相比，排名第一。排名第二的武漢日均成交約407套，其他各城市最高不超過266套。

分析認為，在全國樓市普遍低迷的市場環境下，重慶樓市的成交量仍居高不下，跟重慶的房價水平有很大關系。與一線動輒破2萬元/平方米的均價相比，在秋交會期間高層建面6150元/平方米的價格相對較低。另一方面，受近期樓市低迷影響，大多數樓盤都在價格上有一定的松動，這直接導致了剛需客戶群的置業沖動。

業內傳聞四大國有銀行在10月末的新增貸款猛增，兩家國有大型銀行更證實，上月底起信貸閘門已松動。分析人士普遍認為，一旦信貸政策松動，卡在開發商脖子上最嚴厲的一把“刀”就不見了，急劇釋放的剛性需求，在能夠得到銀行貸款的支持下，將為開發商帶來一波“熱賣”的高峰。