產業圈地忙

在地方政府看來，純粹做房地產開發不利于地方經濟的長久發展，如果能在出售土地又能發展產業的項目，卻是可持續的，符合他們的長期利益

雖然前景并不明朗，但產業+地產卻“火”了起來。

最近，沃爾瑪(中國)吹響了進軍商業地產的號角。僅僅在零售圈，類似的動向已經不算新聞。早在去年時，另一家國內零售大拿蘇寧電器就已經進入實操階段。在以9.65億元的價格獲得北京朝陽區八里莊一幅商業金融用地后，蘇寧再揮手臂宣布擴張在上海的金融地產版圖，將自建蘇寧電器廣場。

其實這甚至都不僅僅是零售業的集體沖動。在住宅開發項目拿地越來難的背景下，一場打著發展產業旗號的變相圈地正在全國大范圍張揚或悄悄上演。這場“新圈地運動”中，有轉型的地產企業，更多的是非地產出身卻打商業地產主意的新進入者。

前不久，有媒體撰文爆出，占地9.63平方公里，號稱北京最大專業園區的大興生物醫藥產業基地建設投產9年來遲滯不前，部分藥企似乎成了只圈地不生產的殼子。文中列舉某藥企2005年在基地圈了一塊地，短短六年時間，相同區域地價飆升至28倍之多，隨著基地進一步擴大，這種圈地趨勢將進一步加劇。

這幾年接踵而出的產業圈地新名目令人目不遐接：從汽車到鋼鐵再到新能源，從旅游到養老等產業。如果說“零售+商業地產”尚有其內在的產業邏輯聯系，也不乏成功先例，那么旅游、鋼鐵、汽車等皆盡名為產業計、實為“圈地”來，多少有些令人詬病。

這十年來，中國經濟相當一部分就是建立在政府賣地，企業買地再賣地這樣一輪財富流轉的基礎上。“新國十條”之后，在住宅地產資源挖掘成本高企、商業地產蓄勢待發的大背景下，“產業+地產”，一拖一，配套開發，亮點在后面。在土地增值的巨大預期下，企業對產業的態度很可能是“醉翁之意不在酒”。各地產業園區工業用地大量閑置的情況并不鮮見。

變相圈地利益多

“住宅市場飽受宏觀調控之困，商業地產競爭激烈，且還存在‘商住倒掛’的現象，對于資金實力雄厚的企業而言，旅游地產是個不錯的選擇。”北京市某國有房地產企業商業地產相關負責人表示。

2010年下半年，國內地產大拿紛紛出手進入旅游地產。在上一輪住宅地產的圈地大潮中，一直冷靜埋頭商業地產的萬達出手驚人，斥資千億圈地旅游地產。與萬達不謀而合的還有龍湖和佳兆業等公司，紛紛出手拿地，進入旅游地產。北京某產業地產開發公司則在燕郊圈地一千多畝，用于開發文化創意產業園區；當股市震蕩難料，債市乏善可陳之時，萬億保險資金便盯上了養老地產。

不難發現，盡管上述開發商蓄勢產業地產已久，但是大舉進入確是始于2010年，尤其是下半年。

“住宅地產經過10年的大發展以后，經歷了多輪宏觀調控。原本在這個領域耕耘的5萬多家房地產開發商，開發量和資金流放緩很多，這樣就面臨著轉型的問題。”中國綜合開發研究院旅游地產研究中心主任宋丁表示。

北京某大型地產公司素來以打造高端商業地產項目聞名業內，該公司2010年下半年開始，也在全國圈了不少地，公司一位高級副總裁表示，公司現在準備涉足產業地產，他們比較鐘情f文化創意、旅游相關的綜合性用地項目，商業(產業)配套一部分住宅。他提到，由于賣地難以維系，國家一定會在“十二五”期間加大培養以戰略性新興產業為主的產業，以取代房地產的支柱產業地位，這意味著：這些產業在未來幾年將獲得更大的發展空間。

“過去十年的發展，可以看出，許多中國企業在做到一定規模的時候，對自己商業模式、資產增值方式的設計上，一定還是會圍繞土地做文章。”他坦言，這使得產業地產有了大規模發展的空間。

以北京大興生物醫藥產業基地為例。據媒體報道，截止目前為止，除了醫藥企業，還有很多和醫藥毫不沾邊的企業也在基地內拿地，拿地的醫藥企業中不乏如同仁堂這樣的大企業，而開工建設的卻寥寥無幾，園區的生產建設一片蕭條。也有業內資深人士評價，醫藥企業在北京生產成本太高，多數企業在北京只是想圈地而已。

在園區，即便是那些因資金鏈斷裂而難以為繼的企業仍在堅守，土地一直在升值是他們不愿放手的重要原因。某企業2005年為籌建子公司而買下190畝土地的使用權，每畝僅為20萬余元，而短短幾年時間，相同區域地價飆升近30倍!

最近幾年，當購房者對高房價望樓興嘆時，其實開發商對高地價亦是心有余悸。

“從開發商趨利的角度來看，第一個因素就是土地價格。”上述高級副總裁告訴記者，以旅游地產為例，由于政策制定沒有跟上，事實上，在拿地過程中，很多旅游地產地塊是沒有經過招、拍、掛程序的，往往是大型開發商和地方政府經過協商以后，走個過程而已。尤其是在一些偏遠的省市，地方政府急于改造當地落后的環境，包括舊村改造。在這種情況下，作為對開發商的補償，土地價格相對來說比較便宜。

無利不起早。當開發商第一步把低價地拿下的時候，事實上就保證了競爭優勢。據記者了解，從房地產政策來看，在城市范圍內，針對土地的政策和限制已經很多了，但是到了邊緣地區，房地產開發特別是旅游地產、養老地產等一些產業地產開發，依然存在著打擦邊球的現象。

他繼續提到，在他們公司所拿的地塊項目中，當地政府會出臺一些諸如返還部分土地出讓金甚至全額返還的政策。“對于那些項目規劃特別好的，預期今后會給當地帶來大量稅收和解決就業的項目，政府一般愿意以較低的價格出讓土地。

不管承認與否，地方政府與開發商的利益永遠是共生的。就目前來說，在地方政府看來，純粹做房地產開發不利于地方經濟的長久發展，而如果能在出售土地又能發展產業的項目，卻是可持續的，符合他們的長期利益。

2008年開始，北京市大力推動旅游項目的發展，先后推出一大批影響力大、可持續發展的旅游項目，其中大多是和地產結合的。由于旅游地產前期投資大、品牌效應比較強，需要持續投資，所以政府也會做出一定的讓利。記者了解的一家在北京較早進入旅游地產的公司，他們所做的成熟項目，其毛利率可以達到50％以上，相對于其他的產業，投資回收性價比尚佳。

據專家分析，整個中國養老市場的商機大約在4萬億。養老作為一個朝陽產業，不僅吸引了個體投資者，也吸引了如泰康人壽這樣的機構資本。一場圍繞著“養老”的圈地運動也在有聲有色地進行著。記者調查發現，北京的一些養老地產項目也開始出現圈而不開工的狀況，“主要是投資商和政府就土地價格沒有談好，關鍵在于，投資商希望政府能夠在土地價格上打個折扣，但政府有自己的考慮”。

有觀點說，在產業地產中，有些項目不存在暴利，甚至是微利或者很難賺錢，需要政府扶持，比如養老地產。

事實果真如此嗎?

目前北京對于商業性高端養老院的定位，基本是市場化定價，這就意味著：商業性的養老地產項目只能通過市場化渠道獲得土地。而據記者了解，對于一些大機構拿地，政府或多或少還是會給予一些優惠政策的。即便如此，那些機構仍然認為：如果只能通過市場化渠道獲得土地，養老項目的投資可能會虧損，即使盈利也是微利。但有養老業內人士告訴記者，養老產業的產業鏈非常長，附加值大，下游可以延伸到所有的服務體系。再加上嚴格控制采購成本和物流供給，盈利空間還是相當可觀的。

“最重要的是，養老可以帶動房地產，對開發商來說，其實是新的增長點。”

該人士表示，開發商其實很聰明，跟政府玩“貓捉老鼠”的游戲，先圈地搞養老，之后慢慢做地產開發。這可能是最好的方式，將品牌打出來之后地產升值空間會越來越大。

“現在很多開發商想做養老地產。我要提醒他們：千萬不要沿著純地產的路子去走，要更多看到的是養老的配套功能，開發商必須擔當起一部分政府功能，包括養老配套和服務配套。”他表示。

舍本逐末的游戲?

半年來，丁先生奔走于各家銀行之間，希望能為自己負責的文化地產項目找到錢。然而，找錢的過程就是碰壁的過程。

“太難了，各家銀行都沒有額度，根本借不到錢。這條路基本堵死，我們只能考慮其他的方式。”丁先生的企業是一家影視文化企業，公司拍影視劇，并且與下游影視衍生品生產企業關系密切。投資文化產業項目之前，公司流動資金充裕，各項業務井然有序發展。自去年開始，公司發力產業地產，丁先生便開始了他的融資噩夢。

丁先生面臨的最大問題是融資問題。“據說國家為了扶持文化產業貸款，各銀行開展了文化產業版權質押貸款，真正接觸時才發現各銀行大多走形式主義，獲得貸款的企業并不多。”丁先生公司有版權、商標和知識產權等，有些還是獨家，價值不菲，可是拿到銀行那里卻估值很低，“銀行的意思是，最好能有固定資產做抵押，大部分貸款靠固定資產，再配置一部分知識產權。”由于固定資產占比很小，最后丁先生只好作罷。

事實上，頭疼的并不只丁先生一個。當越來越多的中小房地產開發企業、非地產企業轉戰產業地產時，資金壓力已經成為橫亙在這些企業面前的頭號難題。一個中小型開發商更是坦言，“項目融資”讓他很犯愁。

表面上看，產業圈地一片火熱景象，實際上，大部分拿到地的企業日子并不好過。據記者了解。目前北京的很多產業地產項目，用地性質很多是綜合性用地(商業用地)，有的甚至配套有少部分住宅用地，這就決定了項目本身對資金的需求量很大，具有開發周期長、資金占用數額大且回籠慢的特點。無論是從土地的購置、項目的開發與建設，還是后期的運營和管理，每個環節都需要有強大的資金做支撐。而且一個項目想要回收成本時間是漫長的，這也決定了產業地產在某種程度上具有商業地產開發的性質。

如何保障資金鏈的連續性發展，已經成為這些圈地企業首要解決的問題。而籌措資金，開發企業首要考慮的是低成本的銀行信貸。但是，這條路顯然已經行不通了。大多數房企只能想方設法通過其他方式“曲線融資”。

“很多企業要找到錢，只能借助民間資本。”丁先生表示，盡管民間融資成本很高，年息大部分在25％~30％之間，甚至更高，資金鏈很容易斷裂。

隨著對產業地產的深入了解，丁先生發現，投資文化地產“并非像多數投資客想象的那樣安全”。擁地且為產業之王，這條路并非走不通，可是中國的房地產項目商業模式簡單而粗暴。僅僅指望圈地發財，玩資金游戲，而不更多考慮本產業可持續發展的話，必將會合本逐末，必然走不遠，土地反過來看，全球超過40％的項目最終依靠房地產成為主要的贏利點或者支撐點，也說明了產業如果與地產相得益彰的發展，最終也是能實現雙贏的。

麥當勞公司非常精彩地詮釋了這個論點。

麥當勞的前總裁克羅克曾明確表明麥當勞是做房地產的，“如果我不做房地產，僅僅做快餐，麥當勞早就關門倒閉了。”據了解，麥當勞在西方采取的是特許經營方式，或者購地自建連鎖店租給加盟者，或者把一個精心考察過的店鋪租下來，租期20年，跟房東談好了20年租金不變，然后吸引加盟商，把這個店鋪再租給加盟商，并向每個加盟商加收20％的租金，以后根據這個地產升值的情況，進行相應的遞增。

“以快餐吆喝，以地產盈利，麥當勞快餐不僅僅是為了直接盈利，而是為了招租。真正盈利來源是房地產的增值帶來的租金差。”一位業內專家曾表不。

無可置疑的是，吸引消費者走進麥當勞的無疑是它的漢堡包。麥當勞的漢堡包價值不菲，少的六七元，多的十三四元。但是據了解，它的漢堡包實際利潤非常少，甚至不賺錢。因為這么大的漢堡，要用最好的肉，最好的面包，面包里的氣泡在4毫米時口感最佳，還不能用有些餐飲企業用的地溝油，只能用最好的油，而且十分鐘以后不賣掉，只能扔掉。這么高的成本，加上房租、人員費用、推廣費用，麥當勞的漢堡包其實并不賺錢，但漢堡包恰恰是吸引眾多消費者去麥當勞的一個主要原因。

可見，麥當勞的獨特之在于，它不僅有專業的選址能力，還通過辛辛苦苦地賣漢堡包，通過辛辛苦苦建立麥當勞的餐飲文化，建立起麥當勞商圈，通過麥當勞商圈不斷拉動海量的人流量來到麥當勞以及附近的商圈。這種做法就會主動、直接地推動房產價格的提高，這就是麥當勞之所以成為“史上最牛的房地產公司”的秘密所在，它不是被動地等待房產升值，并不是單純依靠所謂的專業選址能力，而是積極主動地長期拉動房產價格的增長。

即便是這樣，麥當勞也收獲了相應的教訓。數年前，麥當勞的業務一度出現下滑，當時的總裁說：一個月的20個工作日里，他有六七天時間都花在了房地產上。他們反思的結果是：他們丟掉了自己的重點，把視線從薯條上轉移開了。漢堡與薯條賣得不夠快，麥當勞的店面擴張自然難以為繼。

這一輪以產業圈地為主的地產運動，與這些年興起的投資熱一樣，都是無可厚非的，從麥當勞的教訓是否可以得出：切莫把這場圈地運動變成一場舍本逐末的游戲。