川信青島凱悅仍待批復 背后三重風險隱現

今年是房地產信托的多事之秋。

近日，有消息人士向《投資者報》記者透露，銀監會已決定，暫停所有待審批及擬發行、發行中的所有涉及房地產的信托產品。

與此同時，記者從四川信托和第三方理財等機構處獲悉，截至10月13日，川信青島凱悅項目尚未成立：北京銀監會已過會，正在等待四川當地銀監會的批復。“我們的客戶覺得風險高，沒有買。”信托銷售高級主管Sam告訴記者。

好項目卻不好賣

10月13日，《投資者報》記者致電川信客服，投資顧問處接電話的人員承認，青島凱悅項目確實比較特殊，金額的主要用途大部分是歸還其他金融機構的欠款和負債，屬于新債還舊債。

“圈內接觸該項目的人很多，大家都不理解究竟是什么原因，這么好的項目會一直缺錢。”一位業內人士說。

資深信托人士劉擎向記者提出了自己的疑問：“現在市場上有關青島凱悅還不了錢的原因猜想很多，但不清楚什么是還不了錢的致命原因？如果一直持續，那么誰來給川信擦屁股？”

劉擎表示，凱悅項目地處青島香港中路高檔旅游商務區，擁有優質地段和高端商務客流，但是建成后銷售回款未能達到預期，使之前成立的中融青島凱悅項目和建行債權出現風險，可以重點考慮兩方面原因：一是售價是否過高？沒有考慮市場的變化，還在刻舟求劍；二是開發商實力所限，未能在銷售回款之外動用集團其他資金和資產來應付信托兌付。

三重風險透視

在川信青島凱悅項目背后，隱藏著三重風險。

第一，行業風險敞口擴大。以新換舊的資本運作方式在房地產信托產品的設計和運作中并不少見，只是根據以往的情況，信托公司通常會內部處理，但是，A信托公司項目順給B信托公司做，這種情況在信托業比較罕見。

Sam說：“以前銀行可以延期，但這次不行，面對還款壓力，信托和銀行都不讓步，只能開發商讓步，加之房地產市場銷售問題日益嚴峻，現在就怕賣不出去。”

第二，銷售難題凸顯。與以往的信托項目不同，青島凱悅已經封頂。該類建成資產的優點是不會出現爛尾，最大風險則在于銷售。

第三，抵押率有泡沫。“房地產信托主要看抵押率和抗跌系數，要權衡分析安全性。”信托及投行人士王彬對記者說。根據《青島凱悅特定資產收益權投資集合資金信托計劃》的盡職調查報告，項目以其持有的價值22億元的在建工程和有關土地使用權予以抵押，抵押率36.3%。但市場猜測，22億元評估可能是最終的安全界限。

青島凱悅按計劃現已竣工驗收，后建地上價值按市價折入22億元，溢價空間有限。而伴隨著房市風險，抵押率泡沫明顯。據悉，22億元之中的底商是開發商只租不售的部分，但依托公寓樓和辦公樓的銷售力量回款有限。

除此之外，目前項目的房價也虛高。根據新浪樂居10月13日數據，青島凱悅中心公寓價格起價35000元/平米，較其旁邊的魯商中心價格高了近7200元。