關于我國房地產行業周期統計的幾點思考

[摘要]本文將對房地產行業周期進行統計分析，深入探討其周期波動的特征，并據此提出應對周期波動房地產業的發展政策和調控政策。這些研究不但是對經濟周期理論的創新，也是房地產周期波動理論的拓展：另一方面，這也為我國房地產業的持續健康穩定發展提供了理論指導。

[關鍵詞]房地產 行業周期 房地產周期 統計分析

一、分析房地產行業周期的必要性

在經濟社會里，周期性的經濟波動現象勢必會直接影響到各種產業經濟的發展。會使其出現同樣的周期性波動現象。其中，房地產經濟的增長和國民經濟的增長一樣，是呈現波浪方式來前進的，這種在波動中隨著時間的變化而出現的擴張和收縮交替反復運動的過程，就被稱為房地產經濟周期。

中國自從在1995年對城鎮住房制度改革以來，房地產業就逐漸走向市場化，成為我國經濟的支柱型產業。對于房地產行業進行周期性的分析研究，是市場經濟發展的現實需要。研究周期波動規律既可以為宏觀調控提供參考性依據，使政府能采取必要的干預措施。又能進一步促進房地產市場健康發展。除此之外，也有利于國家制定更準確完善的房地產相關政策，以使能選擇合適的投資時機。避免遭受因周期波動而造成的損失。

總的來說，研究房地產周期能更有效地進行調控，延長上升期?？s短下降期。

二、我國房地產周期的波動原因

在研究房地產周期的波動時，必須注意到一點，就是目前我國的房地產行業既處于產業恢復期，又處于宏觀經濟高速成長期，需求極其旺盛。由此可見，除了受市場本身的供求關系變化的影響之外。房地產業投資過快擴張，引起宏觀經濟失調，使得政府采取宏觀調控措施等等因素，都同樣對房地產周期波動有所影響。

如圖1所示，我國房地產經濟周期一般認為是5年。自上個世紀90年代房改以來總共出現了四個明顯的波峰，分別是1993年、1998年、2003年以及2008年，恰好是5年為一個周期。我們仔細研究就不難發現到，1993年、2003年房地產業從波峰下滑，均是由于房地產投資擴張過快，超越了國民經濟發展總體水平而使得國家對其進行宏觀調控的結果，與供大于求的市場效應無關。另外，1998年的下滑則是因為亞洲金融風暴的波及，使得投資和需求都下降?，F在許多城市里的“爛尾樓”，大部分都是那個時期所遺留下來的，直到現在仍然有待解決。至于2008年的下滑，表面看來似乎是受世界金融危機的影響，但實際上卻是因為房地產投資過熱和宏觀調控的結果。

自進入21世紀以來，從2000到2008年這九年間，根據國家統計局的統計數據顯示，我國房地產的開發投資平均增長率達到24.1％，而同一階段內的GDP平均增長率為9.6％，比之高出了足有14.5個百分點，并且比全社會的固定資產平均投資的增速21.1％高出了3個百分點。在全社會固定資產投資的比率當中，房地產開發投資一直穩定在17個百分點左右。

下面我們以2008年的樓價波動來舉例：

在2008年1月23日，備受矚目的上海市楊浦區新江灣城F地塊公開出讓，以底價67.5億元、折合樓板價僅為7502元／平方米成交。這一成交數據可謂震驚國內，僅僅就在一個月前，媒體還預測此地塊成交價約在180億元左右，如今地價卻已從2萬多元，平方米驟降到7502元／平方米，下跌的幅度確實很大。

然而實際上從2007年9月份開始，我國房地產市場交易量就在迅速下降，住房投資變現難的弱點逐漸浮現。由于房價持續快速的上漲勢必損害民生、累積房地產泡沫，政府從民生和經濟可持續發展的角度考慮。只能加大抑制炒房行為的力度。以出臺嚴厲的調整政策或是促使銀行提高貸款利率和首付，以及加大對社會保障性住房的投資力度等方法，來對地價、樓價進行宏觀調控。

三、房地產行業周期研究狀況的分析

1.外部宏觀政策分析

首先我們應該要意識到，宏觀政策本身就存在著周期，那么房地產政策受整個宏觀經濟政策的影響。同樣也會出現周期性波動，并且房地產政策的波動會直接導致整個房地產行業的周期波動。基于中國的國情，政府不單只是經濟體制改革的推動者和經濟制度變遷的供給者，更是產業政策的制定者和宏觀經濟的調控者。政府行為將成為影響經濟運行的重要因素。結合中國現行的制度和經濟情況，這種因為產業調控不當、宏觀管理失誤而對房地產經濟正常運行的沖擊就會特別明顯，它會加劇房地產經濟波動趨勢與波動振幅。

我們以深圳的情況來舉例，2007年樓價迅速攀高，僅僅深圳一市的房價，在短短半年內的漲幅就超過了50％，其中還有大部分屬于投機性購房。因此國家在2008年不斷出臺嚴厲的調控政策。并加大了實施住房保障的力度，迫使房價下跌。根據深圳房地產信息網的統計數據，2008年深圳樓市整體呈低迷態勢，其商品住宅的銷售面積為408.75萬平方米，與2007年同比減少18.3％，銷售套數為44315套，同比減少12.4％，成交均價是12657元／平方米，同比下跌達5.3％。到了第四季度，深圳地方政府出臺了一系列的救市措施，《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》的發布，將保障性住房的建設納入政府未來重要的職責范圍，放開改善性質的二套房貸政策，降低和減免房產交易的營業稅等。這樣的政策扶持和房地產商的主動降價促銷。就催生了歲末的井噴行情。其中11月成交59.2萬平方米(6345套)，12月成交72.9萬平方米(7898套)，這兩個月的成交量之和占了全年成交量的近1／3。

其中，我們需要關注兩個方面，一是市場原則和民生本位的矛盾，二是中央政策與地方政策的矛盾。

(1)民生本位和市場原則都是房地產市場的根本基礎。當前，政府應該落實其承擔社會保障住房的責任，并結合市場需要制定好土地出讓計劃并完善其制度，以減輕在宏觀調控時期各房地產開發商，以及購房者的經濟負擔。房地產開發商也應該主動下調價格以重啟市場需求。重新建立起良好的市場規則，讓民生本位得到回歸。對此，政府應該要更有作為一些，對政策的出臺應該更具有前瞻性才對。宏觀調控政策必須以保持房地產業的健康發展為目的，與國民經濟發展相適應，防止房地產業過熱或過冷，關注民生本位。實現房地產業的可持續發展。

(2)我國各地房地產業發展周期的差異性。與宏觀調控政策的統一性之間具有一定的矛盾。當前我國各個地區的經濟發展程度都有所不同，也有著發揮各地經濟特點的側重性，特別是東、中、西部差距很大。因此導致了房地產業具有極其明顯的區域性特點，使得各地房地產業發展程度不一。由此分析，不難看出房地產業在我國的周期特征上來講，既擁有著全國性的周期，也有著各地的發展波動周期。而且，宏觀調控政策是我國經濟的指導性政策，那么在進行房地產宏觀調控的時候，就應盡量保證地方政府能有效地執行，讓各個地方結合本地的實際情況來參照實施。

然而在實際上，房地產市場價格并沒有調整到以消費者為主導的價格水平上來。當地居民基本收入的水平才是以消費為主導的房地產市場的價格基礎，當房地產市場的價格脫離于當地居民實際收入水平，那么這個價格就不會被市場所認同。可以說這點是我國當前房地產市場的一大頑癥。我們對影響房地產周期的宏觀政策進行分析，就希望能使這些引起各級地方政府部門的重視及認識

2.從內部經濟進行分析

當前我國的宏觀經濟周期屬于投資主導型，因此投資波動是導致經濟波動的主要原因。從短期效果來看，投資規模及結構可以通過投資需求總量和結構去影響社會供給與需求的總量及結構：而從長遠來看，供給總量結構的形成將對社會供給與需求的總量及結構產生重要的決定作用。投資是促進總供給增加的第一推動力，而投資規模是要受到社會需求總量的約束的。在經濟蕭條階段，產業結構慢慢調整至趨于平衡。投資就會開始抬頭，然后啟動新一輪的經濟增長。

因此，可以得出這樣一個認知，我國房地產周期波動的主要原因就是房地產的投資狀況。尤其是結合我國當前投資主導型的經濟周期來看，就知道投資波動對房地產經濟波動的影響作用會更加明顯。由于受過去一段長時間里的計劃經濟體制的影響，使得我國經濟增長也具有資源約束的特征。那么房地產投資作為關鍵的投入要素，就將是引起房地產經濟周期波動的主要因素。

3.房地產業與經濟周期波動的互動效應分析

因為房地產的獨特性質，國民經濟發展水平的周期性波動對房地產的供求關系將會產生較強的影響，而同樣的，房地產業的周期波動也會通過對建筑、建材、冶金等其他上下游產業的影響，從而對整個國民經濟的周期波動產生作用。然而，提高利率、緊縮通貨等等銀根緊縮性政策卻會使得社會資源迅速從房產領域中退出。使得房地產市場先于宏觀經濟調控作用的產生進入到行業收縮期。

在這種互動效應下，一旦房地產經濟的泡沫發生崩裂，房價急轉直下，甚至是跌破購房者辦理按揭貸款時的首付款。那么，銀行系統必將會出現大量不良貸款或壞賬，而當壞賬比例達到一定程度時就很有可能拖垮銀行系統，從而最終造成整個國民經濟的危機。

4.世界經濟波動造成的影響

在當前全球經濟一體化的大環境下，世界經濟格局對于中國的經濟尤其是房地產業的發展起著很大的影響作用?，F在最緊迫的是美國的金融危機，它不但影響到美國的經濟發展，也波及到世界經濟的狀況，并且同樣對中國經濟帶來負面影響。這些變化都不可避免地會對中國房地產業起到一定的抑制作用。特別是人民幣受美國經濟衰退的影響而不斷升值，也會對中國房地產市場造成巨大的沖擊力。盡管在短期內，人民幣升值是個負面因素，但從長遠發展來看。卻利于房價整體水平的上升。

四、我國房地產行業周期未來幾年的走向預測

根據國家統計局最新公布的數據，在2010年里全國商品住房銷售的面積同比增長了10.1％，價格同比上漲為6.4％。其中，全國70個大中城市的房屋銷售價格指數在去年7、8月環比持平之后，從9月開始直到年底連續4個月呈現出上漲之勢，房地產開發貸款和個人按揭貸款總量再創歷史新高，同比多增了近10％。到了201 1年，部分熱點城市的房地產市場再度升溫，在2011年1月份得前三周。北京新房的成交套數同比增長了17％，其成交均價同比上漲率達19％。上海方面，新房的成交套數同比大漲76％之多，而豪宅成交價格更是持續不斷地攀升。由此可見，在這些經濟熱點的城市，房產剛性需求壓力較大。

未來五年里，預計因城市化進程的發展所帶來的新增城鎮人口約達到8000萬，也就是說將有近2500萬個家庭需要新增住房。其總需求預計大概在9億平方米左右。同時，受人均收入快速增長的影響，預計在未來五年將出現近18.4億平方米的改善型購房需求。

五、結語

通過全文的分析論述，我們可以總結出以下兩點內容：

1.中國房地產業的周期現象總是客觀存在的，尤其國家政策出現變化、國內或國外的金融市場環境也發生改變的時候，人們對于房地產市場的預期就會發生根本性改變，房地產市場就會出現價格調整。

2.房地產市場調整不是可以一步解決到位的事情，而且房地產市場的結構變化，以及國內外經濟環境的演變，都對這個周期有所影響。

我們應該通過分析國內房地產的周期，對其下滑時機進行預測，以防止房地產業在繁榮期后急劇下滑，做到防患于未然。

參考文獻：

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