金地褪色

隨著總裁張華綱和上海公司總經理趙漢忠的離職，2011年的金地集團（600383.SH）迎來了“多事之秋”。4個月前，上海“金地藝境”項目涉嫌違規銷售的“賣卡風波”成為輿論討伐的“焦點”；而8月份發布的中報業績再次掀起軒然大波。

具有行業標桿性質的萬科A（000002.SZ）、招商地產（000024.SZ）、保利地產（600048.SH）、金地集團四大上市房企的半年報，除金地集團上半年業績同比下滑61.05%之外，其余均實現業績上漲，萬科小幅上漲5.88%，招商地產上漲39.84%，保利地產則大漲71.74%。

8月份銷售數據也給了金地當頭一棒，公司當月簽約面積同比減少38.6%，簽約金額同比減少26.2%。

《投資者報》結合中報業績，以扣除非經常性損益后的凈資產收益率對全部地產上市企業進行排名，結果顯示，金地集團凈資產收益率只有2.53%，排名也從去年同期的第25名變為第61名，在“招保萬金”中表現最差。而總資產周轉率和銷售凈利率下降是導致這一結果的兩大罪魁禍首。

周轉率墊底的模式之困

“全款九六折，貸款九九折”，此前堅守價格的金地也悄然打折?！锻顿Y者報》記者9月中下旬從位于北京大興新城北區的金地仰山項目銷售處了解到，盡管該項目周邊已建成占地3.8公頃的翡翠公園和22.8公頃的濱河公園，但后期銷售并不理想。

銷售的不理想，更加劇了周轉率的下降。只是半年前，金地已經開始重視周轉率問題。

“我們不是因為今年市場不好才提出要快速周轉，而是因為以前周轉率偏低?！边@是今年3月18日金地集團召開2010年度業績會前，金地總裁黃俊燦談到周轉率時對媒體的表態。

但在地產調控不斷加劇的今年，金地提升周轉率的決心未見成效。上半年，金地扣除非經常性損益后的總資產周轉率只有0.07次，從《投資者報》上述排行結果看，上半年全部地產公司的總資產周轉率平均值為0.11次，金地這一數值在120多家上市房企中排在第85名。

金地這一周轉水平在“招保萬金”中也屬墊底，遠低于招商地產的0.13次，也低于保利地產的0.09次和萬科的0.08次。這直接導致金地集團上半年的凈資產收益率只有2.53%，低于保利地產的9.09%，低于招商地產的7.8%，也低于萬科的6.52%。

周轉率是房企運營的重要指標，尤其在熊市中，衡量一家房企的運營能力時，周轉率的重要性甚至高于凈利潤。周轉率也一直是金地集團追求的目標。

數據顯示，金地2007年底，其總資產周轉率保持在0.42次。但此后幾年，金地集團的周轉率一直不理想，2008年降至0.32次，2009年進一步下降為0.27次。雖然2010年底升至0.31次，但今年一季度0.03次和上半年0.07次的總資產周轉率，又回到了2008年的水平，當年一季度和上半年的總資產周轉率和今年完全相同，分別為0.03次和0.07次。

金地集團周轉率之所以在“招保萬金”中墊底，與公司戰略一脈相承，既與金地多數項目處于一線城市受政策調控影響較大有關，也與其偏重開發高端樓盤有關?！氨±噤N、快速周轉”已成為房企在逆市中的主要銷售策略，但固守大城市高端項目的金地顯然享受不到這一好處。

事實上，自去年中報就可看出，“招保萬金”已分裂為兩個陣營，萬科和保利更加追求快速的周轉率和銷售資金的回籠，被業內稱作“周轉派”；而招商地產和金地集團更注重打造精細產品，定位以中高端住宅為主，被稱作“產品派”。

國金證券分析師曹旭特對《投資者報》表示，在房貸和貨幣政策存在變數的情況下，房企推盤程度和銷售策略的不同必然帶來差異化的銷售表現。

事實證明，與“周轉派”萬科與保利相比，“產品派”金地集團與招商地產的表現相對遜色。據Wind數據統計，金地集團今年二季度的存貨數據為605.9億元，而去年同期為453.63億元，同比增長33.57%，與今年一季度522.45億元的存貨相比，二季度環比增長16%。

為提升周轉率，金地目前正在調整既有戰略。金地北京公司一名王姓人士對《投資者報》表示，正在考慮調整產品供應結構和銷售節奏，期待下半年銷售突圍。“公司今年已加大了二三線城市的開工計劃，優先推出符合市場需求的中小戶型產品，同時放緩高端物業的整體開發，快速推進住宅產品系列化。將逐漸加大推盤量，非一線城市的供應量占比將提升?！?/p>

不過，提升周轉率、加大推盤量的另一個策略是要保證足夠的開發土地，但金地在這方面也相對落后。從中報看，目前保利地產與萬科的土地儲備量十分接近，是拿地最多的房企，比排名第三的首開股份多出一倍。

位于榜單第四名的榮盛發展土地儲備已成功趕超招商、金地等大型房企。相比之下，金地集團上半年僅拿下一幅地塊，其目前的土地儲備量不足1500平方米，已接近警戒水平。

凈利下降背后的定位之憂

造就金地集團凈資產收益率下降的因素中，除了以資產周轉率衡量的運營能力外，以銷售凈利率衡量的營業收入能力也起著至關重要的作用。從排行榜看，正是由于金地上半年銷售凈利率偏低，導致其凈資產收益率同比大降。

扣除非經常性損益后，金地上半年的銷售凈利率為8.74%，這樣一數據在行業中處于什么水平呢？

從《投資者報》統計數據看，上半年120多家上市房企的銷售凈利率平均值為18.27%，而金地的銷售凈利率不到行業平均值的一半，在全部上市房企中，其銷售凈利率排到了第57名。與其它三家房企龍頭的銷售凈利率比，金地也相差甚遠。遠低于保利地產的18.33%和招商地產的18.15%，也大大低于萬科的14.74%。

金地集團上半年銷售凈利率低的原因主要是上半年銷售利潤差。今年上半年，金地實現營業收入51.6億元，實現凈利潤4.8億元，同比雙雙下降，下降比例分別達到41%和61%。與此相應，公司上半年房地產項目結算面積為35.46萬平方米，同比下降52%，結算收入48.38億元，同比下降43.2%。

若扣除非經常性損益，金地集團上半年的凈利潤只有4.51億元，而萬科和保利地產上半年扣除非經常性損益后的凈利潤分別為29.47億元、27.84億元，分別是金地凈利潤的6倍多。擴張不如金地集團的招商地產上半年扣除非經常性損益后的凈利潤也有14.69萬元，是金地凈利的3倍多。

值得注意的是，金地集團今年全年銷售目標是400億元，但今年1~7月完成銷售金額只有137.3億元，僅為全年目標的34%。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭對此表示，金地近年產品偏向中高端，但高端產品受調控影響較大。

銷售下降的情況下，金地在今年中報中稱，將對全年的開竣工計劃進行調整，新開工面積從283萬平方米上調到383萬平方米，主要增加了一些二三線城市如西安、長沙、武漢、紹興等地的項目開工數，增加可售資源，并優先推出符合市場需求的中小戶型產品。

因時轉向，進軍二三線城市的做法無疑值得稱道，但與眾多同行比，金地還是遲了一大步。

上半年，一線城市的樓市面臨調控和限購的雙重壓力，不少開發商早已轉戰調控相對寬松的二三線城市。這些城市因調控政策執行不嚴導致樓市依然火熱，房價一路看漲，讓提前布局的房企獲益不淺，萬科、恒大、保利等大型房企今年二季度之所以繼續保持強勁增長勢頭，就主要靠二三線城市項目貢獻利潤。

但7月12日，國務院召開常務會議提出“房價上漲過快的二三線城市也要采取限購措施，”新一輪限購山雨欲來，二三線城市“避風港”不再避風。金地此時選擇布局二三線城市，顯然已錯過最佳時機。

但金地總裁黃俊燦不以為然，他認為二三線城市面臨的新一輪“限購”對地產公司影響不大，“金地進入的19個城市大多已經在限購名單之列，即使有新增名單，業務所占份額也不會太大，”并稱上半年實現的銷售均價和預期相比有下降，但基本上并未降價，“完成全年400億元的銷售目標還是有機會的。”

不過，此前公布的8月份數據給黃俊燦澆了一盆涼水。今年8月份，公司實現簽約面積16.3萬平方米，同比減少38.6%；簽約金額22.2億元，同比減少26.2%。而且，受制于項目區域布局和產品定位影響，金地8月銷售環比同樣下滑，銷售表現低于行業。

金地8月份單月銷售16.3萬平米，環比下降7.4%，而根據廣發證券跟蹤的33個主要城市的成交量看，8月銷售環比略降1.9%，而全國住宅銷量環比增加3%，金地銷售數據表現低于行業整體情況。

商業地產轉型之惑

在許多地產公司為躲避調控而轉移到二三線城市之時，金地仍固守在一線城市，在許多房企為加快周轉率而加大普通住宅項目開發時，金地仍對高端項目和精細化產品樂此不疲。因此，業內稱金地為“后知后覺”。

讓金地后知后覺卻信心不改的是，其年初提出的一項名叫“一體兩翼”的轉型戰略，內容是“以住宅業務為核心，以商業地產和金融業務為兩翼，協同發展，成為復合型的地產開發商”。

黃俊燦在年初業績會上表示，未來5年，商業地產投資額度將占集團總投資額的20%左右。這意味著，金地5年后商業地產的規模達到600億元，相當于再造一個金地。金地集團戰略管理部總經理王勇事后補充，今年金地投資189億元，其中包括住宅和商業。而商業綜合體項目重點會以二線發達城市為主，兼顧一三線城市機會。

金地轉型確切時間是去年年中的人事地震，短短40天內，原董事會秘書郭國強、兩名創始人物原上海分公司總經理趙漢忠和原集團公司總裁張華綱接連辭職，隨著理念不合的“元老們”的相繼離去，曾經花錢最猛的金地集團轉型商業地產金融。

金地商業地產公司去年9月成立，目前包括北京的金地中心、西安曲江的商業綜合體、浙江紹興的商業街以及深圳的舊城改造城市綜合體項目在內的相關商業資產已轉移至商業公司旗下。黃俊燦日前表示，“目前金地旗下商業地產總價值量大概有60億~70億元，未來公司還將逐步對商業地產做更多的投入?！?/p>

談到目前商業地產過熱，可能出現僧多粥少現象時，金地集團商業地產公司常務副總裁潘韜以超市為例指出，“目前中國真正能夠成為合作伙伴的超市，以金地的標準不超過8家，全國未來兩三年要建幾百個購物中心，搶這8家超市，僧多粥少，招不來商，即使招來商同質化現象也非常嚴重。”

萬達是商業地產的大佬，但萬達董事長王健林評價當前眾多房企轉型商業地產時深表憂慮：“他們已經錯過了最好的時機，當初主動轉型的時候沒有抓住，等調控了、限購了才開始被動轉型，會造成很多潛在的問題?！?/p>

王健林認為很多企業低估了做商業地產的難度，商業地產不僅需要設計、建造，還要管理，而真正收益就體現在管理運營上，“預算租金1億元，管理不到位只收回來了5000萬元，你所有的模式再好看、再嚴密都會付諸東流?！?/p>

商業地產對資金的要求也較大，盡管金地集團向來以探索Reits、破冰“美元地產基金”、設立房地產私募投資公司、搭建信托融資平臺為業界所津津樂道，但是這家為“多元化融資路徑”籌措多年的公司長期以來現金饑渴。

上市十年的金地集團，目前已經連續7 年經營性現金凈流出，上半年公司的經營性現金凈流量為凈流出 51.38 億元，而萬科已實現連續第三年經營性現金凈流入，公司的抗風險能力明顯低于萬科。