嘉凱城:資金壓力陡增 信托融資非坦途

中小房企正在面臨巨大的煎熬。一家位于湖南的房企正是其典型代表。9月21日，嘉凱城（000918.SZ）再次公告了融資計(jì)劃，此次融資額達(dá)5億元，綜合成本不超過(guò)14.75%。這已經(jīng)是公司9月份第二次融資，前次信托融資4億~5.7億元。業(yè)績(jī)大幅下滑，公司資金壓力陡增。信托融資成為其解決巨大資金缺口的最佳途徑之一。

但是，信托融資也并非坦途。據(jù)路透社報(bào)道，為配合中央調(diào)控樓市政策，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)近日開(kāi)始調(diào)查房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。其中，使用信托融資較為頻繁的綠城中國(guó)成為被清查的對(duì)象。雖然公司出面予以否認(rèn)，然而需要看到的是，在信托融資成本已經(jīng)高達(dá)15%~30%的情況下，以信托為資金主要來(lái)源的房地產(chǎn)公司，或面臨更大的資金壓力。

九月份兩次信托融資

9月份成為嘉凱城融資高峰期。9月21日，嘉凱城公告了委托融資計(jì)劃：董事會(huì)審議通過(guò)嘉業(yè)國(guó)際城項(xiàng)目收益權(quán)信托融資方案，同意無(wú)錫嘉啟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“無(wú)錫嘉啟”)與昆侖信托有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“昆侖信托”)合作，進(jìn)行信托融資。無(wú)錫嘉啟注冊(cè)資本為8160萬(wàn)元人民幣，為嘉凱城下屬控股公司。

協(xié)議的主要內(nèi)容是：無(wú)錫嘉啟通過(guò)向昆侖信托轉(zhuǎn)讓無(wú)錫“嘉業(yè)國(guó)際城”項(xiàng)目的收益權(quán)，融資人民幣5億元信托資金，信托期限為18個(gè)月，綜合成本不超過(guò)14.75%/年。

這已經(jīng)是凱嘉城九月份的第二次信托融資了。早在9月7日，嘉凱城發(fā)布公告表示，旗下中凱有限公司擬通過(guò)向五礦信托轉(zhuǎn)讓對(duì)其全資子公司上海源豐投資發(fā)展有限公司發(fā)放的5.7億元委托貸款產(chǎn)生的債權(quán)進(jìn)行信托融資4億元~5.7億元，信托期限為18個(gè)月，信托成本為每年15%。

一邊忙著融資，一邊忙著回籠資金。在9月7日的公告中，嘉凱城還宣布擬以總價(jià)4833萬(wàn)元出售蘇州市山塘公司27%的股權(quán)。

一位不愿透露姓名的杭州上市房企證券事務(wù)代表表示：“從其15%的融資成本看，并不是太高，不過(guò)考慮到其上半年的回款并不是很充分，加上現(xiàn)金支付短期借款和一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款的缺口很大，融資壓力也較大。”

房屋銷(xiāo)售不見(jiàn)起色

然則，回籠資金最常見(jiàn)的方式——房屋銷(xiāo)售卻不見(jiàn)起色。

嘉凱城中報(bào)業(yè)績(jī)顯示，2011 年上半年實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額15.92億元，合同銷(xiāo)售面積11.39 萬(wàn)平方米，僅實(shí)現(xiàn)全年70 億元銷(xiāo)售目標(biāo)的23%。上半年?duì)I業(yè)收入27.67億元，同比下降21.82%，實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)728.95萬(wàn)元，同比下降了98.39%。

中郵證券房地產(chǎn)分析師張鵬告訴《投資者報(bào)》，2011年嘉凱城全年可售量在100-120億元，公司目前擁有項(xiàng)目?jī)?chǔ)備23個(gè)，共計(jì)618萬(wàn)平方米；下半年推盤(pán)規(guī)模占全年的70%。但是去年以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控，全國(guó)各地的房地產(chǎn)銷(xiāo)售都出現(xiàn)了交易量低迷。雖然，嘉凱城的樓盤(pán)布局全國(guó)，但是面對(duì)嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，要實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售預(yù)期，難度很大。

據(jù)悉，房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算進(jìn)度直接影響嘉凱城報(bào)告期的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。根據(jù)公司現(xiàn)有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況，2011年可結(jié)算項(xiàng)目將多數(shù)集中在三、四季度結(jié)算。由于項(xiàng)目結(jié)算不均衡，一至三季度項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模相對(duì)上年同期減少，導(dǎo)致預(yù)計(jì)可確認(rèn)的銷(xiāo)售收入和凈利潤(rùn)較上年同期減少。

公司把希望寄托在下半年，稱(chēng)“本年度可結(jié)算的大部分項(xiàng)目集中在下半年竣工，隨著這些項(xiàng)目陸續(xù)竣工并轉(zhuǎn)入結(jié)算，預(yù)計(jì)下半年的結(jié)算收入和營(yíng)業(yè)收入相比上半年有較大增長(zhǎng)?！钡牵诜康禺a(chǎn)調(diào)控嚴(yán)厲的情況下，要實(shí)現(xiàn)順利結(jié)算談何容易。

張鵬分析說(shuō)，根據(jù)公司年初制定的竣工計(jì)劃，下半年結(jié)算的主要看點(diǎn)在于杭州東方紅街、蘇州蘇綸場(chǎng)等項(xiàng)目。這兩個(gè)項(xiàng)目定價(jià)分別高達(dá)3萬(wàn)元/平方米和6萬(wàn)元/平方米，毛利率很高但銷(xiāo)售起來(lái)有較大難度。從中報(bào)業(yè)績(jī)看，預(yù)售款項(xiàng)不多，銷(xiāo)售回款也不好，今年業(yè)績(jī)不容樂(lè)觀。

資金壓力巨大

與此同時(shí)，嘉凱城的資金愈發(fā)緊張。

早在今年3月份，嘉凱城全資子公司浙江名城房地產(chǎn)通過(guò)競(jìng)拍以總價(jià)14.5億元獲得杭州市余杭區(qū)一地塊的土地使用權(quán)。嘉凱城新增土地一處，新增土地儲(chǔ)備面積8.3 萬(wàn)平方米，新增規(guī)劃可建建筑面積23.2 萬(wàn)平方米。

截至今年6月末，公司儲(chǔ)備項(xiàng)目累計(jì)土地面積近739.82萬(wàn)平方米，其中權(quán)益建筑面積480.75萬(wàn)平方米。目前公司項(xiàng)目土地儲(chǔ)備豐富，足夠未來(lái)3~5年的發(fā)展。

看起來(lái)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備是多了，但在目前的情況下，地多意味著資金壓力更大。如果公司要繼續(xù)開(kāi)發(fā)，那么需要進(jìn)一步的資金來(lái)源。拿地本身讓嘉凱城的貨幣資金出現(xiàn)了下降。中報(bào)顯示，截至6月末，嘉凱城的貨幣資金為15.92億元，比年初的25.93億元減少了38.6%，主要為支付土地款增加所致。

另外，公司短期借款為33.21億元，比年初26.98億元多出23.09%。一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債1.56億元。短期借款和一年內(nèi)到期的負(fù)債之和為34.77億元。貨幣資金與之還有19億元的差距，嘉凱城的融資壓力很大。長(zhǎng)期借款53.7億元，較期初增長(zhǎng)43%，主要是投入項(xiàng)目?jī)?chǔ)備及開(kāi)發(fā)建設(shè)增加。剔除預(yù)收賬款后的速動(dòng)比率同比下降0.29倍，資產(chǎn)負(fù)債率為72.7%，同比提高8.7%。

但融資也已經(jīng)越來(lái)越難。戴德梁行綜合住宅服務(wù)華東區(qū)主管伍惠敏表示，融資渠道繼續(xù)縮窄。伴隨著央行連續(xù)六次提高存款準(zhǔn)備金率，信貸，尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款將被明顯壓縮，同時(shí)作為上半年境內(nèi)房企融資熱點(diǎn)的信托渠道的監(jiān)管也在加強(qiáng)。

上述杭州上市房企證券事務(wù)代表認(rèn)為，在目前的情況下，公司只能“節(jié)衣縮食，度過(guò)冬天”，再不行的話(huà)，就只能轉(zhuǎn)型。