戰(zhàn)后美國(guó)居民住房消費(fèi)變化及其發(fā)展趨勢(shì)

［摘 要］自二戰(zhàn)結(jié)束以來(lái)，購(gòu)置房產(chǎn)不僅成為居民積累財(cái)富的重要方式，同時(shí)也是拉動(dòng)美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力之一。受居民收入增長(zhǎng)、人口結(jié)構(gòu)變化、信貸擴(kuò)張及財(cái)富效應(yīng)的影響，美國(guó)居民住房消費(fèi)支出明顯上升。本文旨在通過(guò)對(duì)不同群體的考察，揭示戰(zhàn)后以來(lái)居民住房消費(fèi)的變化特征，并對(duì)2008年金融危機(jī)爆發(fā)后美國(guó)居民住房消費(fèi)變化及其發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)分析。

［關(guān)鍵詞］ 美國(guó) 居民消費(fèi) 住房消費(fèi) 金融危機(jī)

一、戰(zhàn)后以來(lái)美國(guó)居民住房消費(fèi)總體變化

圖1 1964-2002年美國(guó)私人建筑支出 （單位：百萬(wàn)美元）

來(lái)源：U.S .Census Bureau

整體上看，自二戰(zhàn)結(jié)束以來(lái)，由于人口增長(zhǎng)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民住房需求呈明顯增長(zhǎng)趨勢(shì)，房屋價(jià)格上漲，住房支出增加。自1968年以來(lái)，美國(guó)住房消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）從3.9%上升到1980年的15.7%，達(dá)到歷史最高，此后迅速下降，但住房?jī)r(jià)格始終處于增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 同樣，從住房投資統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，如圖1所示，私人建筑支出額從1964年的549億美元增至2002年的6505億美元，年均復(fù)合增長(zhǎng)率為6.72%。除少數(shù)年份外（如1974、1975、1980、1991年等），私人建筑支出均保持了持續(xù)增長(zhǎng)。特別是20世紀(jì)70、80年代，增長(zhǎng)尤為迅猛（70年代平均增長(zhǎng)率達(dá)11.33%），90年代增長(zhǎng)則趨于平緩。其中，私人住房支出（包括新建住房與住房改建支出）從1964年的305億美元增至2002年的4215億美元，年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)7.16%，70年代平均增長(zhǎng)率達(dá)13.47%，增長(zhǎng)路徑與私人住房支出大致相同。

進(jìn)一步考察，從房屋所有權(quán)方面看，居民自有住房率從1950年的55%增長(zhǎng)到2000年的66.2%。 其中，抵押貸款是最主要的購(gòu)房方式，并隨著時(shí)間的推移不斷發(fā)展。自1984年到2009年，貸款購(gòu)房在整個(gè)購(gòu)房比例中增加了3.4%，而非貸款購(gòu)房的比例減少了0.2%。與自購(gòu)房相比，居民租房率相應(yīng)減少，但租房總量從1965年到2007年增長(zhǎng)了65%。

從住房條件及分布情況看，2007年，在居民自有住房消費(fèi)中，大面積、環(huán)境好、每月支出在1500美元以上的高檔住房比重最大，約占1/3，主要分布在西部與東北部；其次是少于300美元最廉價(jià)的住房，約占12.7%，主要分布在南部；至此，在價(jià)格上呈現(xiàn)兩頭大、中間小的情況。相比之下，租房情況則有所不同，大多集中在600至1000美元之間的中檔住房，各地分布較為均勻。

二、不同群體住房消費(fèi)變化

1.不同年齡群體住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化

據(jù)美國(guó)勞工統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1984年，在購(gòu)買住房方面支出最多的是25歲至64歲的人群，其中35歲至44歲的人群支出比重最高，占住房總消費(fèi)的36.2%；而小于25歲的人群支出比重最低，僅為12.3%。在租房支出中，花費(fèi)比重最多的是小于25歲的人群，為43.3%；其次是25歲至34歲的人群與75歲及以上的老人，其租房支出占住房總支出的22.5%與19.5%。

至2009年，不同年齡群體的住房支出占總支出的比重趨于平衡。 其主要原因一方面是信貸體系的發(fā)展擴(kuò)大了人們的購(gòu)買能力，對(duì)購(gòu)房消費(fèi)產(chǎn)生了積極的推動(dòng)作用；另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮又激發(fā)了民眾的投資熱情，對(duì)購(gòu)房同時(shí)產(chǎn)生了拉力作用，兩種力量最終導(dǎo)致了那些本沒(méi)有能力消費(fèi)的人也加入到了購(gòu)置住房的隊(duì)伍中。

因此，從25年來(lái)住房消費(fèi)的動(dòng)態(tài)發(fā)展上看，35歲及以上人群對(duì)購(gòu)置住房的支出比例明顯上升，并隨著年齡的增長(zhǎng)支出比例增加，其中住房抵押貸款利息、費(fèi)用與財(cái)產(chǎn)稅的增長(zhǎng)是主要原因；而35歲以下人群在購(gòu)置住房上的支出比例基本沒(méi)變，其中住房抵押貸款利息有所下降，但財(cái)產(chǎn)稅相應(yīng)增長(zhǎng)。相對(duì)應(yīng)在租賃住房支出中，35歲以下人群支出比重多出7%左右，而65歲以上老人卻有所減少。這既說(shuō)明了在房產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)中，仍以中老年人為購(gòu)房主體、年輕人為租房主體，同時(shí)也體現(xiàn)了政府調(diào)節(jié)金融杠桿對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

2.不同收入群體住房消費(fèi)變化

自1984年到2009年，美國(guó)居民收入水平普遍提高，平均年收入在4萬(wàn)美元以下的居民人口比重大幅減少，而5萬(wàn)美元及以上的居民人口比重增加37%。 隨著人們收入的增長(zhǎng)，對(duì)住房支出的比重相應(yīng)提高，尤其是收入在5000美元至3萬(wàn)美元以下的群體，平均增加超過(guò)10%。但是，其中對(duì)自有住房的消費(fèi)支出比例變化不大，相反對(duì)租賃住房的消費(fèi)支出比例上升迅速。

相比不同收入群體在25年間的變化，收入在5000美元以下的最低階層和收入在5萬(wàn)美元及以上的最高階層，各項(xiàng)支出比重變化較小；而處于中間階層的消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)變化較大，這也揭示了住房市場(chǎng)的波動(dòng)對(duì)于中間階層的消費(fèi)支出影響最大。

3.城鄉(xiāng)居民住房消費(fèi)變化

總體而言，自1984年至2009年，城市消費(fèi)群體比重增加了7.9%，而農(nóng)村消費(fèi)群體比重相應(yīng)減少，這主要是因?yàn)?5年來(lái)美國(guó)城市化不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)人口相對(duì)增長(zhǎng)，且多集中在城市與農(nóng)村之間的郊區(qū)。

從住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)內(nèi)部看，城市居民對(duì)自購(gòu)房的支出比重增長(zhǎng)了8%，而農(nóng)村居民則增加了6.5%；在租房支出上，農(nóng)村居民支出比重增加2.6%，城市居民僅上升了0.5%，變化微小。由此可見(jiàn)，無(wú)論城市居民還是農(nóng)村居民，在自購(gòu)房消費(fèi)支出比例上都有所上升，而在租房消費(fèi)支出中，僅農(nóng)村居民略有增長(zhǎng)。

從城市居民住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)內(nèi)部考察，中心城市的居民對(duì)自購(gòu)房的支出比重占31.7%，對(duì)租房的支出比重占27.2%，相差不大；而城鎮(zhèn)居民則將41.7%的住房支出用于購(gòu)買住房，僅用13.7%用于租房。 對(duì)于中心城市居民與城鎮(zhèn)居民在自購(gòu)房消費(fèi)支出上的差距，也反映了美國(guó)在此期間郊區(qū)化進(jìn)程的加快，越來(lái)越多的中產(chǎn)階層選擇移居城郊，自購(gòu)住房。

三、住房消費(fèi)支出的增長(zhǎng)原因分析

綜上所述，在戰(zhàn)后以來(lái)的半個(gè)多世紀(jì)中，美國(guó)居民住房消費(fèi)支出基本呈不斷增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，其主要原因是建筑成本的上漲，加之人們對(duì)住房面積、居住環(huán)境等要求的提高，共同推高了房?jī)r(jià)。具體而言，首先是人們對(duì)住房的剛性需求。房屋與其他商品不同，由于人口增長(zhǎng)而土地面積有限，導(dǎo)致其供求關(guān)系受價(jià)格的影響較小，即存在“剛性需求”，尤其在20世紀(jì)70、80年代，青年人口的激增直接導(dǎo)致了對(duì)住房需求的增加，住房?jī)r(jià)格水漲船高。

其次，人們對(duì)住房面積、居住環(huán)境等要求不斷提高。20世紀(jì)80年代末，一些評(píng)論家曾預(yù)測(cè)住房市場(chǎng)將崩潰，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們也認(rèn)為隨著戰(zhàn)后“嬰兒潮”出生者變成空巢老人后，房?jī)r(jià)會(huì)在20世紀(jì)90年代與21世紀(jì)時(shí)改變40年來(lái)的上升趨勢(shì)而下降10-47%。但事實(shí)恰恰相反，根據(jù)美聯(lián)儲(chǔ)數(shù)據(jù)顯示，在1983年至1998年的15年間，無(wú)子女者的房屋價(jià)格增長(zhǎng)了23%，結(jié)婚并有子女的家庭的房屋價(jià)格提高了79%。 這主要是因?yàn)槿藗儗?duì)居住條件的要求增加。

最后，由于20世紀(jì)70、80年代消費(fèi)信貸體系的發(fā)展，以及90年代以來(lái)股票及房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，促進(jìn)了人們對(duì)住房投資的增加。與普通商品不同，住房具有虛擬資產(chǎn)屬性，其價(jià)格形成與波動(dòng)不僅受到居民收入、房屋建造成本、人口數(shù)量等因素的制約，同時(shí)受到貨幣市場(chǎng)及資本市場(chǎng)等虛擬經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的因素影響，價(jià)格波動(dòng)性強(qiáng)。因而，人們對(duì)住房投資的動(dòng)力主要來(lái)自于它所帶來(lái)的預(yù)期收益與資產(chǎn)升值潛力。但這種投資、甚至投機(jī)行為，必將進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，形成連鎖反應(yīng)。

四、美國(guó)居民住房消費(fèi)的發(fā)展趨勢(shì)

一直以來(lái)，住房市場(chǎng)的繁榮都是推動(dòng)美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿χ唬欢殡S2007年次貸危機(jī)的爆發(fā)，房產(chǎn)市場(chǎng)幾乎面臨全面崩塌，房產(chǎn)價(jià)值普遍縮水，住房成為許多家庭的負(fù)資產(chǎn)。以紐約、芝加哥、洛杉磯三大城市為例，房屋平均值跌幅約15-30%，其中，低檔住房?jī)r(jià)值縮水最為嚴(yán)重。

從中、短期看，住房市場(chǎng)并無(wú)明顯的回暖跡象，居民對(duì)投資住房的預(yù)期收益信心不足。從住房空置率情況看，自2007年次貸危機(jī)爆發(fā)，美國(guó)所有住房空置率從當(dāng)年的13.8%增長(zhǎng)到2009年的14.5%，直到2010年才略微回升0.2%。其中，租房空置率明顯高于住宅空置率，且新建空置率總體略高于舊建空置率。 大量的住房空置現(xiàn)象說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)仍處于歷史低迷水平，且這種狀態(tài)還將伴隨經(jīng)濟(jì)的緩慢復(fù)蘇而持續(xù)一段時(shí)間。因此，從未來(lái)中、短期看，居民對(duì)住房的消費(fèi)仍處于觀望態(tài)度，還沒(méi)有達(dá)到正常的周期性復(fù)蘇。

但是，從未來(lái)長(zhǎng)期走勢(shì)看，由于人口增長(zhǎng)、家庭建立等因素導(dǎo)致人們對(duì)住房的剛性需求依然存在，而住房供給近年來(lái)持續(xù)減少，因而可以說(shuō)未來(lái)住房市場(chǎng)的下行空間相對(duì)較小。據(jù)資料顯示，2011年1月，美國(guó)私人住宅開(kāi)工數(shù)量和許可數(shù)量分別比去年同期減少2.6%與10.7%。其中，南部地區(qū)的開(kāi)工數(shù)量下降最多，其次是西部地區(qū)與中西部地區(qū)，東北部地區(qū)有所增加；但從開(kāi)工許可數(shù)量上看，除西部地區(qū)增長(zhǎng)18.2%之外，其他都在縮減。此外，從美國(guó)私人住房建造消費(fèi)支出上看，同樣從2006年的6137億美元下降到2009年的2456億美元，降幅高達(dá)60%。 因此，從長(zhǎng)期看，住房消費(fèi)仍是居民消費(fèi)的重要組成部分，并依然是拉動(dòng)美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)力。

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