淺析離婚時按揭購買房產的分割處理

摘 要：近年來房地產市場火爆，房產價格日益攀升，婚房首付款往往是父母傾其半生積蓄給予子女購買。在眾多的離婚糾紛中，按揭房屋的權屬問題是一個熱點。《婚姻法解釋(三)》的出臺正是考慮了社會發展狀況和房屋市場價值等現實狀況。筆者結合《婚姻法解釋(三)》的規定，對離婚時按揭購買房產的權屬及分割處理作初步的探索，對房屋在婚姻關系存續期間增值部分處理的問題提出自己的看法。

關鍵詞：婚姻法解釋；按揭房；房產分割；離婚訴訟

中圖分類號：D913.9 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4117（2011）10-0036-01

一、引言

剛剛頒布實施的《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(三)》(以下簡稱《婚姻法解釋(三)》)，由于條款涉及房產分割等熱點問題，這一司法解釋在社會上引起了廣泛的討論和爭議。而婚前貸款買房歸個人、父母給買房配偶沒份等條文，無疑成為公眾關注的焦點。一些專家學者認為這部新出臺的司法解釋表面上強調男女平等，其實質更強調保護婚姻中強勢方男性的權益，否定女性的家庭貢獻。筆者認為，這些觀點和評論其實是對《婚姻法解釋三》的誤解。首先，沒有深刻理解其出臺的背景。此次《婚姻法解釋（三）》的出臺，和婚姻家庭糾紛案件逐年增多有關。近年來，我國離婚比例有所升高，而且案件相對集中在婚前貸款買房、婚外同居關系等爭議類型，《婚姻法解釋（三）》重點對這些爭議案件的認定問題作出了司法解釋。

其次，《婚姻法解釋三》解決了離婚訴訟中按揭購買房產案件在不同省份“同案不同判”的現象、維護了司法的權威。我由于國《婚姻法》呈現出原則性過強、缺乏可操作性等特點，對于夫妻離婚時按揭房的歸屬和分割問題只有原則的規定，而沒有相應的司法解釋，不同地區的法官可能會對同樣的案件做出完全相反的判決。

二、婚前一方按揭貸款，婚后共同還貸的房產歸屬及分割

（一）產權歸屬。《婚姻法解釋三》首次明確離婚案件中一方婚前貸款購買的不動產應歸產權登記方所有。根據《婚姻法解釋三》第十條的規定，一方在婚前已經通過銀行貸款的方式向房地產公司支付了全部購房款，買賣房屋的合同義務已經履行完畢，離婚分割財產時將按揭房屋認定為一方的個人財產相對比較公平。這樣的規定，是為了使《婚姻法》和《物權法》有很好的銜接，保護了夫妻個人財產的合法權利。

（二）房產分割。在婚姻法的司法實踐中，經常會出現類似的案例:男方婚前按揭購買價值100萬的房屋，首付40萬，向銀行貸款60萬，貸款本息共計20萬。其中婚前償還貸款10萬，婚后夫妻兩人共同償還了50萬元貸款。婚后因感情不和離婚，離婚時尚欠銀行貸款30萬。此時房屋價值200萬，那么離婚時房屋應該如何處理。根據《婚姻法解釋三》規定的原理，如果夫妻雙方先前對該按揭房屋的歸屬已經做了約定，則按照他們的約定處理。如果沒有約定，應當認定該房產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，由產權登記一方對另一方進行補償。

具體到這個案例，我們首先要厘清房產分割中的個人財產與夫妻共同財產。第一，男方的首付40萬加婚前還貸10萬共50萬，是男方的個人財產。第二，尚欠銀行貸款30萬為男方的個人債務，如果由男方繼續還貸，那么在房屋增值情況下的這部分未償還貸款部分所產生的收益也應歸男方所有。其次，離婚時對婚后償還貸款部分在房屋總價款中所占的比例應予以分割。具體應以離婚時房屋的評估價值為準。那么，女方可以從男方處獲得的補償數額為：以婚后共同償還銀行按揭款的數額x評估后的價值與購買時價值之間比率x50%，按上面的公式可算出補償額應為41.6萬元。

三、離婚時按揭購買房產增值部分的處理

在前述案件中，按揭房產分割的難點就在于對于房產增值部分的處理。將按揭房界定為婚前個人財產，可以做到保護婚前個人合法財產的獨立性，從而將《婚姻法》與《物權法》很好的協調統一；同時也需要界定婚后房屋增值部分的歸屬，對婚后共同還貸一方進行公平、合理的補償，采取有效措施保護離婚后弱者一方的權益，才能真正發揮維護婚姻家庭的穩定、實現婚姻法宗旨的作用。根據《婚姻法解釋三》第五條的規定，夫妻一方個人財產在婚后產生的收益，除孳息和自然增值外，應認定為夫妻共同財產。

第一，裝修增值。配偶一方以婚前個人財產為房屋所有人裝修，從民法理論上屬于添附，據從物隨主物之原則，添附之物當隨房屋屬產權人所有。但是因添附而喪失所有權或利益的當事人，其可以依據不當得利的規定，請求產權方給付裝修的補償金。

第二，出租增值。出租所收取的租金依物權法理論應為法定孽息，在沒有約定的情況下通常歸屬于房屋所有權人。但筆者認為，如果配偶一方對租金的產生投入了時間和精力，應當對租金增值作為共同財產分割更為適宜。

第三，房產市場房價波動帶來的房屋增值。筆者認為，可以借鑒合伙理論分析按揭房屋增值部分的屬性。按照合伙“共同出資，共擔風險、共享利益”的特征，夫妻之間以按揭方式購買房屋，以共同財產還貸的行為就屬于合伙的出資行為，分割按揭房屋增值部分屬于分享合伙利益，而夫妻之間離婚則屬于合伙中的解散事由。同時婚前一方按揭貸款購買房屋，婚后由夫妻共同財產償還銀行貸款，導致了夫妻另一方在婚姻關系存續期間喪失了其他的投資機會、降低和影響了其生活品質，因此根據另一方對房屋增值的貢獻比例進行補償是合法合理的。

司法實踐中可能會出現由產權人給予另一方“合理補償”遭遇執行難的問題。產權人由于自身不具備清償補償款的能力，使得配偶一方的債權實現遇到了難以克服的困難，這也是一直困擾我國婚姻司法實踐的最大瓶頸問題。筆者認為，可以依照婚姻法之“離婚經濟幫助”制度以一定時期內房屋居住權的形式給予因離婚而無住所的配偶一方幫助。待產權人將來具備清償能力時，按照離婚經濟補償制度根據房屋的市值對幫助還貸的另一方適當給予更多的賠償，以期實現實質意義上的公平。

作者單位：臨沂上和律師事務所

參考文獻：

[1]韓煥玲.論婚前按揭房增值部分的性質及歸屬[J].消費導刊.2008，4.