工業地產“致富路徑”

與走勢不確定的住宅市場相比，工業地產正在調控風暴下勃興。

來自鏈家地產的研究報告顯示，今年前8月，工業用地供應量占土地供應總量的52.1%，首次超過了住宅。

中國不動產研究中心（CRRC）研究報告則顯示，從2005年第一次樓市調控開始，一線城市約有30%的傳統房地產商轉向產業園建設開發，并且趨向于成熟，甚至已經可以分門別類。比如號稱為企業打造總部的總部基地模式，與專業地產開發公司合作的TCL模式，與地方政府談判、大手筆拿地的五礦模式等。

“同為工業地產，但產品卻出現了多元化，工業地產等同于建廠房的傳統模式正在發生改變。”海爾地產董事長盧鏗對《財經國家周刊》記者表示。

工業地產繁榮背后，是地方政府與企業的雙重推手。“政府希望產業帶來GDP，企業的動力更大，因為工業地產尚處于初級階段，還能避開調控。”一位上市公司高管表示。

CRRC的研究報告顯示，工業地產開發成本大大低于普通住宅，2010年北京住宅用地平均單價為8442.96元/平方米，工業用地平均單價為723.10元/平方米，處于“價格洼地”。

而這也為一些開發企業提供了套利空間。上述研究報告稱，“以工業地產為名的投機現象出現，可能成為工業地產發展的最大隱憂。”

有業內分析人士對《財經國家周刊》記者表示，根據發達國家經驗，工業地產在規模上并不比住宅及商業地產小，住宅市場的常態調控，恰好促成行業的轉型。他同時強調，“工業地產的重點不在于批發土地，而在于后期運營，并最終達到資產證券化。”

地產新寵

從2010年起，部分房地產公司已開始向工業地產轉向。而以海爾集團為依托的海爾地產，可謂此輪工業地產熱潮中一種模式的縮影。

2010年12月，海爾地產董事長盧鏗曾對《財經國家周刊》記者表示，海爾地產下一步要把海爾集團的資源集中，“主要體現在金融地產的啟動和工業地產的協同”。

“海爾地產目前已擁有15個工業園區，”2011年8月11日，盧鏗告訴《財經國家周刊》記者，“以后打算每年增加5個，主要根據海爾集團的需要，比如物流、海爾產品的區域覆蓋等，從這些角度去選址。”

一位房地產分析師表示，類似海爾這樣的制造企業做工業地產，擁有先天優勢，“比如它原本的工廠布局不但范圍廣，而且還非常合理”。

盧鏗指出，海爾地產原有一家監理公司負責廠房建設，但海爾工業地產的快速成長，令海爾地產最終成立專門的工業地產公司。

“海爾的工業地產跟別人不一樣，因為海爾早就有工業，以前只是自己生產線的載體，以后富余的廠區都要對外出租。”盧鏗說。他同時表示，由于工業地產的回報率比住宅及商業低得多，海爾做工業地產首先應利用好土地存量。

在盧鏗看來，海爾地產與其他做工業地產的公司有所不同，別人可能當做一個產業來做，而海爾地產最主要是為了保障自己的生產線。“我們的優勢是，所到之處帶來大量的就業和GDP，因而容易拿到價格低廉的土地。”盧鏗說。

與海爾地產背靠母公司工業基礎而進軍工業地產的模式不同，老牌房企世茂集團轉戰工業地產，則出于在調控下拓展產業鏈的考慮，也更能體現其對工業地產前景的判斷。

世茂集團主營業務為住宅及商業地產，年均開發量超過200萬平方米，其旗下住宅及商業地產開發公司均為上市公司。2011年初，世茂集團牽頭成立海峽建設投資有限公司（下稱“海峽建投”），成員包括恒基兆業、新鴻基地產、臺灣遠雄企業團、東元集團等。

世茂集團給《財經國家周刊》記者的書面材料顯示，海峽建投的業務為兩岸城市建設、先進制造業、現代服務業等領域的投資與運營。“投建臺商經濟集中區，承接臺灣軟件業及高科技信息產業等的產業轉移。”

“說工業地產比較籠統，嚴格地說是高科技產業。”世茂集團董事長許榮茂對《財經國家周刊》記者表示。

許榮茂眼中的商機來自“十二五”期間產業結構的升級。“傳統的加工制造業，如玩具廠、服裝廠和漂染廠，附加值不高，資源消耗多，環境污染大，結構需要調整。”“國家在政策上有傾斜，所以世茂就不會把全部精力放在房地產上，而是空出部分精力搞先進制造業的引進，特別是高新技術產業、信息產業。”許榮茂表示。

海峽建投成為世茂集團開拓工業地產的新嘗試，但包括瑞士信貸在內的評級機構一度為此下調了對世茂的評級。

“它們擔心我們對工業地產不是很擅長，這也是我們要找一些行家來合作的原因。”許榮茂表示。

新模式

與海爾集團本身擁有地產業務不同，對于其他非地產企業而言，進入工業地產，更愿意選擇的是借助專業開發公司之手。另一家電巨頭TCL，便攜手萬通進軍工業地產。

對萬通而言，與TCL的“聯姻”實為必然。

2006年9月，國務院下發《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》，明確提出建立工業用地出讓最低價標準統一公布制度。自此，產業用地逐步擺脫行政干預，進入市場尋求價值，只是始終不夠市場化。

“工業用地價格一直都不高，但專門投資工業地產的房地產公司在市場上卻拿不到地。因為地方政府招商都是為了GDP，往往愿意把一些產業引進來。”萬通控股副總經理鄭沂說。

這樣做的一個結果是，大量制造企業拿到廉價的產業用地，而專業的地產開發公司并無入場機會。

TCL便是如此。資料顯示，其在廣州、內蒙、成都、武漢、無錫等地設立了眾多生產加工基地，廠房、倉庫等設施建筑質量高，配套完善。長期關注TCL的分析人士透露，TCL全國土地儲備在百萬平方米以上。

巨量土地儲備在手，傳統產業資本涉足利潤豐厚的地產開發就在所難免。

2010年7月30日，萬通與TCL簽署《進一步推進工業地產領域合作之框架協議》。依協議約定，TCL將陸續向雙方合資的萬通新創工業資源投資公司（下稱“萬通新創”）注入旗下優質工業物業，萬通則將提供種子資金發起基金，為萬通新創進一步整合資產提供充足資金支持。

萬通與TCL的合作被看做是“售后回租”的概念。相當于TCL把資產賣給萬通，然后把資產回租回去。

知情人士表示，對TCL而言，土地持有超過10年，升值很多。“而且TCL認為十幾年長期大量持有資產對企業是不利的，所以慢慢想做輕資產，把資產剝離出來。”

另外，接近TCL董事長李東生的人士表示，李東生認為公司應專注于家電主業，“從資產負債結構和企業資金集中來看，都是有好處的”。

而從萬通的角度看，恰好有做工業地產的打算。鄭沂說，與擁有大量工業用地又只打算做精主業的制造企業合作，是萬通做工業地產的切入點。

“我們不會把廠房拆了蓋房子去賣，是通過持有租金，把租金做成房地產金融產品，資產證券化，更好地與資本市場相匹配。”鄭沂說。

這也是萬通做工業地產的主要思路。即萬通將土地買下后，還會出租給TCL以外的其他企業，引進其他企業的任務當然落在萬通身上。“首先我們是專業房地產公司，可以控制成本，可以招租，負責園區運營管理；園區價值提升后，本身又可以做一個金融產品的基礎資產，這也是我們的初衷。”

2009年7月，萬通收購TCL占地27萬平方米的無錫項目，對其進行再次開發。之后TCL集團回租一半面積，租期6年。經過一年運營，園區其他部分分租給了美的、速必達物流等公司，出租率從一年前的60%增長到90%。

“這個模式不是在炒地，也不是投機，而是國外已經形成的很成熟的產業模式。”鄭沂說。

按照西方模式，工業地產為商業地產的一個分支，其做成的金融衍生品已經非常成熟。在美國REITs（房地產投資信托基金）產品的市場份額排名中，寫字樓、零售與工業地產都曾各領風騷。

對于以美國地產模式為師的萬通而言，這無疑是一個美妙的未來。鄭沂表示，萬通控股下一步動作是收購一些工業資產包，每年的租金收入預計達到1億元。“打算做成基金形式，成熟后謀求上市或做成REITs產品。”

工業地產隱憂

地產調控的趨緊是房企轉向工業地產的大背景，而政策對產業園區建設的許可則是另一推手。

中國不動產研究中心（CRRC）報告分析說，中國的產業園正在迎來一次最好的機遇。動力來自地方政府的投資熱情——相關資料顯示，至2010年末，國家級高新區增加了13家，已達到70家之多；國家經濟開發區新增44家，總數超過100家。產業園區數量呈飆升之態。

產業園的擴張帶來了工業地產的商機，但繁榮背后潛藏隱患。

中國不動產研究中心（CRRC）專項課題組的調研顯示，產業園園區開發重房產、輕產業現象不可忽視。“部分園區存在舍本逐末，過度強調地產項目開發，而輕視產業環境搭建的問題，隨之帶來空置率高企，新區變成‘鬼城’。”

此外，更為嚴重的是，以工業地產之名投機跡象顯現。

“由于工業土地價格較低，不少開發商采用以工業項目立項，然后變更土地用途，開發商業和住宅項目，或者二次轉讓獲取高額土地升值收益。”參與調研的一位專家表示，從市場來看，由于住宅地產投資空間受到擠壓，不少投資力量開始轉移方向，工業地產成為熱錢和游資的新避風港。

《財經國家周刊》記者得到的一份報告顯示，在浙江、山西及廣東地區，均有資金開始炒作工業園區地皮。在廣東順德，當地農商行也專門開設了為“商品廠房”辦理抵押按揭的業務。

盧鏗對《財經國家周刊》記者分析，目前工業用地變為商業開發用地分幾種情況。

一種是由于地方政府的內在需求。“比如原有的工業用地在郊區，伴隨城市發展，已經處于城市中央，地方政府本身希望能夠把土地變性，符合城市規劃、也能把土地價值最大化體現。”

另一種是開發商占主導，借機將土地變性。“工業投資的風險非常大，很多企業并不愿意在配套上耗費太多成本。將自有的工業用地變性，則成為一個投機取巧的方式。”盧鏗說。

此外，工業用地價格不均衡也是誘因之一。CRRC報告顯示，一線城市由于工業用地稀缺性逐漸顯現，工業用地價格普遍大幅上漲，僅廣州微降4.9%。而二線城市為吸引更多投資，工業用地價格普遍有所下調。“在激烈的招商競爭中，較不發達地區不得不祭出土地作為吸引企業的籌碼，這也顯示了當前工業用地招拍掛與協議出讓并存的制度問題。”上述參與調研的專家表示。

工業用地的低成本，甚至促成了非地產企業的入場。

如宣稱“除了棺材什么都做”的臺灣電子代工公司富士康，正將自己的業務觸角伸向地產開發，而工業地產成為最好的過渡。

知情人士透露，富士康涉足地產開發，所依靠的正是其遍布各地的工業園區。富士康的做法是不經過“招拍掛”程序，低價拿下土地，然后，依托工業園，以工業項目捆綁住宅、商業地產，進行商業運作。

據媒體披露，2007年富士康與武漢高新區管委會簽訂投資協議后，其旗下公司以接近底價的價格拿下了距工業園5公里的兩幅土地，樓面地價分別為790元/平方米和560元/平方米，項目總建筑面積約12.3萬平方米。《財經國家周刊》記者在鄭州調查時同樣發現，富士康在其產業園區附近，以招標形式低價獲得公租房用地，并被允許拿出部分做商業地產開發。

接近國土資源部的分析人士表示，中央政策對產業園區的許可，加速了眾多新區規劃上馬，“對新興的工業地產來說，必須找準模式，不能跟風而上”。

（本刊實習記者張樂對本文亦有貢獻）