規避安置房買賣風險

隨著城市化進程的加快，大量城市的城鄉結合部及郊區縣、村莊都面臨拆遷的問題。如北京市今年動遷的村莊將超過300個，50個市級重點村去年已全部完成規劃，并將在今年12月完成拆遷，可實現23.2萬人搬遷上樓。

隨著回遷安置房竣工驗收，一批回遷房逐步上市交易，一系列問題隨之產生。一方面回遷房有著新建商品房無可比擬的地理和價格優勢，另一方面因為回遷房出賣人暫時不能取得房屋所有權證書，使得買受人在購買該類房產的過程中存在一定的風險。

2006年1月，張林因房屋動遷，與拆遷辦簽訂了動遷協議，協議中約定張林搬家的時間、補償款的給付、回遷安置地點與時間等事項。協議簽訂后張林又不想要回遷安置房，欲將房屋售出。經張林朋友介紹，張林認識了需要購房的侯麗、辛宗夫婦。三人很快達成了一致協議，侯麗、辛宗夫婦與張林簽署《房屋轉購協議》，約定張林將回購房的指標轉讓給侯麗、辛宗夫婦，回購房屋位于北京市豐臺區某房產，面積為97.02平方米，房款總額為386787元，轉讓費2萬元于簽訂協議時交付張林。同日，張林在侯麗、辛宗夫婦的陪同下，一起前往豐臺區某開發公司簽署了《拆遷回購方協議》。侯麗、辛宗夫婦將全額購房款交給了開發商，其后領取了房屋鑰匙等所有費用都為侯麗、辛宗夫婦交納，并在房屋裝修后一直居住至今。

2007年侯麗、辛宗夫婦得知房屋產權證辦理完畢，要求張林按照協議約定辦理過戶時，遭到張林的拒絕。張林稱，辦理過戶也可以，但是要求侯麗，辛宗夫婦再給張林100萬元的補償款才可協助辦理過戶手續。

侯麗、辛宗夫婦一紙訴狀將張林告到法院，要求張林繼續履行合同，協助辦理過戶手續。

庭審中，張林答辯稱：一、侯麗、辛宗夫婦不具有購買訴爭房產的資格，訴爭房產屬于農村拆遷安置補償房屋，屬于保障性住房，只有屬于危改項目的拆遷居民才能享有購買資格，此協議無效；二、依據《城市管理法規定》未依法登記領取權屬證書的房屋不得轉讓，簽署《轉讓協議》時，并未取得房屋產權證，因此應認定此協議無效。

侯麗、辛宗夫婦的代理律師駁斥了被告的說法：其一，雖然協議轉讓的是購房指標，但是購房指標屬于可期待物權。侯麗、辛宗夫婦全程陪同張林，購房的整個過程都是由原告辦理，購房款并由侯麗、辛宗夫婦交納給開放商，并且協議中對房款的支付、辦理房屋辦理過戶等事宜均有約定，實際上是《房屋買賣合同》。根據京政辦發（2000）20號《關于加快本市綠化隔離地區建設暫行辦法》第十二條規定：允許農民將自主房的購買權部分或者全部有償轉讓。由此規定可以得知，回遷安置房屋并不限制房屋的購買權的轉讓。雙方簽訂的《房屋轉夠協議》系雙方真實意思表示，法律也沒有禁止購房指標轉讓的規定，法無明文規定禁止即自由。且《拆遷回購協議》中沒有禁止轉讓購房指標的條款，因此《房屋轉夠協議》是合法有效的。

北京市豐臺區房屋管理局明確告知此類房產參照經濟適用房的管理，但是過戶時間卻并不受時間的限制，違反效力性強制性的規定是才無效的。被告提出的《城市管理法》此條規定是規范房屋交易的管理性規定，而非效力性的強制規定，故被告并不能以此主張無效的依據。被告因巨大利益的驅動惡意違約，嚴重違反了城市信用原則。

一審法院經審理后，認可了原告律師的觀點，判決被告繼續履行合同，協助原告辦理過戶手續。

存不確定因素

回遷安置房是指按照城市危舊房改造的政策，拆遷人或開發商將危改區內的私房或承租的公房拆除，然后按照回遷安置的政策標準以及事先簽訂的拆遷協議，被拆遷人回遷，取得改造后新建的房屋。

本文所指的回遷房，專指建立在國有出讓土地上，為私有房屋被拆遷人或者公有房屋承租人安置的，現在尚未取得但將來一定能夠取得個人房屋權屬證書的房屋。本案中，購房資格是否具有人身性，是否可以轉讓，是否因為有人身專屬性和不可轉讓性而導致協議無效成為本案爭論焦點。

根據京政辦發（2000）20號《關于加快本市綠化隔離地區建設暫行辦法》第十二條規定可知，允許農民將自住房的購買權部分或者全部有償轉讓，即可以轉讓回遷安置房。只要是出賣人有《拆遷協議》和《回遷證》，即取得對房屋的準所有權，有權對其所安置的房屋進行處分。因此，只要雙方意思表示真實，不損害國家、集體或第三人利益，在取得《房地產證》之前，可以轉讓房屋，買賣雙方簽訂的房地產買賣合同有效。

回遷房在取得房產證后與商品房的交易相同，并不需要交納土出讓金。只要該房屋取得國家正式的房產證，其性質與商品房相同，可以進行正常的上市交易。而已經在相關部門辦理過戶之后，取得新的房產證，則說明此房的產權已經轉移給買方，過戶后為產權人全私產房屋。以后再次交易時也沒有特別的限制，同一般有證二手房交易相同。

回遷安置房雖然參照經濟適用房的管理，但是時間上卻并不受時間上的限制， 可以上市交易（經適房夠買滿5年才可上市交易）。但是我們應該注意到回遷安置房的買賣是存在風險的。

本案中，張琳與侯麗、辛宗夫婦簽署的《房屋轉購協議》系雙方真實意思表示，且不違反法律、法規的強制性規定，因此應認定為合法有效。

買賣細節要注意

回遷安置房一般在一定時期內無法辦理產權證，交易都是采用預約銷售的方式。產權證沒有辦理下來之前，房子的所有權并未產生轉移，賣房者只受到房屋買賣合同的約束，一旦出現賣房者無法履行合同、轉移房屋所有權給買主的情況，買主購買安置房的意愿就會落空。因此，購買安置房一般需要考察賣房者的家庭成員情況、賣房者本人的經濟情況，否則，容易起糾紛。

小心一房數賣

回遷房買賣無法辦理預告登記，這就為出賣人一房數賣留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。

出賣人將商品房數次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規定，均應當是有效的合同。在此情形下，先辦理商品房登記手續的買受人取得商品房的所有權。因此，出賣人不得將房屋另行轉讓給他人，相應的違約責任的規制顯得十分重要。

約定房產過戶和交房時間

簽訂回遷房買賣協議時，出賣人并沒有取得房產證，無法辦理過戶手續。一定要約定房產過戶的時間，實踐中雖然不能保證何時取得房產證，但要寫明自取得房產證多少之日起辦理房屋所有權的轉移手續。

簽訂回遷房買賣協議時，要確定具體的交房時間，若在簽訂合同時就是現房，則可以約定交納首付之日即為交房時間。

要求賣方配偶簽名

實踐中，回遷房一般屬于夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產，根據婚姻法的有關規定，該房產應屬于夫妻共同財產。一方處分應當得到另一方的同意，否則可能產生兩類法律后果：一是若房價上漲，而配偶借口不同意出賣房屋，則有可能產生訴訟糾紛；二是若在過戶之前，賣方夫妻離婚，則涉及到共同財產的分割問題。以上兩種情況，只要賣方配偶簽名，并輔之以必要的條款，則基本上能夠預防。

如購房者執意購買未取得房產證回遷房（商品房），因相關操作較為復雜，建議盡可能尋求專業法律人士幫助，以最大程度地降低法律風險，保障自己的合法權益。