農民房屋轉讓的思考

摘要：本文對農民房屋轉讓的行為進行了簡要論述。

關鍵詞：農民房屋轉讓

近年，農民的房地產市場漸漸活躍，農民往往將其在宅基地上所建房屋對外租賃或售與別人。購買者中多是本村或外村居民，還有很多外來做工者，還有的則是城鎮非農戶口居民，在大致相似的房屋售賣中萌生的糾葛也較多。該類違法案件訴至法院后，牽涉到的首要問題即是：合約是否管用。一種意見覺得，假如購房者能獲得宅基地運用權，售賣合約不存在其它違法行為，則應確定地認為合約管用。另一種意見覺得，鄉村居民對宅基地只享有運用權，而無處分的權益，而賣出住房的行為，其實已處分了宅基地運用權，故合約應確定地認為失效。爭議萌生的理由在于：《土地法》規定：農民鄉村居民出賣、對外租賃住房后，再提出請求宅基地的，不予準許。盡管該條是針對宅基地提出請求而規定的，但從該法及該條的規定來看，農民鄉村居民對外租賃、賣出宅基地上所建住宅，法律并未予嚴禁，也未對該賣出行為設置什么限制。但農民宅基地屬農民集體所有，只有集體內部人員才享有宅基地的運用權。而經過房屋的出讓，也將與房屋不可以分離的宅基地運用權一并出讓，將宅基地運用權的主體擴張到非集體人員。這樣，依據《土地法》的規定，農民一戶只能領有一處宅基地，假如房屋出讓只在集體內部人員之間施行，也可能使購房者經過房屋的受讓而使自個兒領有的宅基地大小超過國家規定的標準。那么，農民的房屋到盡頭能否出讓，這類合約的效力應怎么樣確定地認為就十分值得關注和深思。

對農民房屋售賣合約持周密謹慎態度，源于國家對農民土地的一貫政策規定。《土地法》明確：愛惜、合理利用土地和切合實際盡力照顧耕地是我國的基本國策。從八十年代以來，國務院多次發文，著重提出對耕地的盡力保護。相關行政規章、文件對農民建房、宅基地的提出請求也規定了嚴格的審查批示手續。1993年11月1號實行的《村鎮計劃建設管理條例》規定：農民建房應先向村集體提出建房請求，若是需要運用耕地的，經鄉級國家行政機審查核定、縣級國家行政機建設行政主管部門檢查核對，再向縣級國家行政機土地管理部門提出請求用地，經縣級國家行政機準許后，由縣級國家土地管理部門劃撥土地；若是運用原有宅基地、村內空閑地和其它土地，也應由鄉級國家行政機關依據村鎮計劃和土地利用計劃準許。城鎮居民如需運用集體土地建房，還應經其所在地方單位或是居民委員會答應，再按上面所說的兩種狀況審查批示程序。因為這個，有人覺得，既是宅基地提出請求有嚴格的規定，鄉村居民出讓房屋也牽涉到宅基地運用問題。只有在買受人按相關規定提出請求得到所售房屋宅基地運用權后，才能確定認為購房合約管用。假如這種觀點成立，鄉村居民售房的權益將無從行使。農民房屋售賣的賣出方為農民集體，而購買方存在兩種事情狀況：一是集體團體內的人員，二是集體團體之外的人員。集體團體內里人員又有三種具體情況：一是本身已有宅基地，且合乎國家規定的宅基地標準。二是已有宅基地，但尚未達到國家規定的標準。三是已在集體團體落戶居住，但尚沒有被分到宅基地。依據一戶鄉村居民只能領有一處宅基地的規定，對已有宅基地且合乎國家標準的鄉村居民，再提出請求宅基地是不可能獲得準許的。對第二種事情狀況的鄉村居民，盡管其已有一處宅基地，但如沒有特殊情況，也很難再提出請求到第二處宅基地。對第三種事情狀況，提出請求宅基地務必通過法律、法令規則規定的手續。因為這個，縱然是售房行為發生在鄉村居民集體團體內成員之間，也將難于施行。售房者首先要檢查核對購房者的具體狀況。若是鄉村居民集體外部人員提出請求宅基地建房，條件將更為嚴格。假如將這些規定適用于售房行為，購房者的資格待定，鄉村居民賣出房屋將難上加難。

經過前述提到的法律、法令規則規定，不難看出，國家對宅基地提出請求是嚴格扼制的，而上面所說的規定并不牽涉到鄉村居民已按規定提出請求到宅基地并按審查批示程序建筑房屋。對待這一問題，實際上是怎么樣確定宅基地的權益性質，以及宅基地上的權益與地上房屋的權益關系。我國土地占有權的主體分為國家和集體兩種。宅基地占有權屬農民集體，其運用權由集體團體按法律規定的條件和手續劃撥給鄉村居民運用。作為宅基地運用權人，有權在獲得的土地上享有運用的權益，可以在該土地上建筑住房以及其它依附物。作為運用權人無權單獨出讓宅基地，但假如運用權人在宅基地上已建筑了房屋，房屋的占有權的完整權力職能歸屬宅基地運用權人。此時，房屋的占有權與土地的占有權分屬不一樣的權益主體，雙方在權益行使方面定然互相聯系。而房屋與土地緊密接合的獨特方式決定了二者必有一方要妥協，是房順地走還是地隨房走。假如只能準許房順地走，那么農民因不享有土地的占有權將影響其房屋的占有權的行使。他只能對其房屋或其它依附物享有運用、收入的權益，而無從行使處分的權力。假如宅基地運用權人欲走出農民，創建一番事業，其宅基地上的合法建造只能經過對外租賃來施展物的作用。沒有疑問，這使其權益的行使很不充分。假如準許地隨房走，即鄉村居民有權賣出住房，鄉村居民對房屋占有權的行使將不存在什么絆腳石，那么此舉是否有礙集體對土地享有的占有權呢？作者覺得，并不影響。宅基地劃撥給鄉村居民運用，集體對其全部的土地其實并不可以行使更多的權益。當鄉村居民賣出房屋時，僅只是宅基地的運用權人換了另外主體，鄉村居民并不可以經過賣出房屋而從其中取得宅基地的收入，他只能取得賣出房屋的好處。因為這個，對集體生產合作社的經濟好處并不存在進犯的問題。且準許農民房屋自由出讓，將使農民的房屋施展最大的作用。物權法草稿第十五章規定了宅基地運用權，從草稿規定可看出，草稿準許農民房屋賣出。該草稿第272條：建筑在宅基地上的住房占有權出讓的，宅基地運用權同時出讓。第273條：建筑在宅基地上的住房占有權抵押的，在成功實現該抵押時，宅基地運用權同時出讓。由此可見，草稿對房屋占有權與宅基地運用權的關系采地隨房走。應當說草稿的規定是積極、合理并行得通的。我們可以比較一下市民的房屋占有權與農民鄉村居民的房屋占有權。城市的房改房與農民的房屋有一定的相仿之處，房改房的售價中不含土地收入，因為這個建設部規定已售公房上市應該向國家或產權單位補交土地收入。國家對房地產二級市場持積極的開放政策。農民鄉村居民享有的住房占有權與市民的住房在占有權的權屬方面并無二致，假如對鄉村居民售房采取限制性政策，對鄉村居民來說是不公的。為此，作者提議，國家對鄉村居民售房也可參考房改房上市的相關作法，由集體土地占有權人交來一定的土地收入。經過購房獲得別人宅基地運用權的人假如不具備公社社員身分，可以通過向集體繳納一定的花銷獲得宅基地運用權。若是具備公社社員身份的人，可分為兩種情況：其已有宅基地且達到國家規定的標準，可以購買別人的住房，但需交納一定的土地花銷。若是沒有宅基地或達不到規定的標準，可以通過審批后，無需交納一定的土地花銷。