淺談中國(guó)高房?jī)r(jià)對(duì)政府的影響

摘要：近年來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)克服了次貸危機(jī)及各種自然災(zāi)害保持了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，與此相對(duì)應(yīng)，中國(guó)的高房?jī)r(jià)問(wèn)題也越發(fā)突出，本文主要從目前的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)下高房?jī)r(jià)對(duì)政府的不利影響來(lái)說(shuō)明高房?jī)r(jià)的問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：政府 房地產(chǎn)

0 引言

中國(guó)經(jīng)濟(jì)每年以10%以上的速度增長(zhǎng)。在支撐增長(zhǎng)的三駕馬車(chē)中，內(nèi)需一直不振，外貿(mào)已過(guò)度透支，唯有投資仍在高速前進(jìn)。2010年投資占中國(guó)GDP的比重已高達(dá)69%，一般國(guó)家也就在30%左右，可見(jiàn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)已畸形嚴(yán)重程度。中國(guó)各地之所以能連年維持投資的高增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆功不可沒(méi)。不斷暴漲的房?jī)r(jià)、令人垂涎欲滴的財(cái)富效應(yīng)在吸引各路資金踴躍進(jìn)入這一市場(chǎng)。火爆的市場(chǎng)引來(lái)了巨額的投資、帶動(dòng)了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，也為各級(jí)政府帶來(lái)了滾滾財(cái)源。財(cái)政報(bào)告表明，2010年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入達(dá)到29109億元，相當(dāng)于全國(guó)財(cái)政收入的35%、地方財(cái)政收入的71.68%，占到地方政府性基金收入的89.3%，在沿海一些城市甚至超過(guò)了政府財(cái)政收入。正是有巨額土地出讓收入作基礎(chǔ)，各地政府才能大手筆上馬包括高鐵、高速公路等在內(nèi)的眾多基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目；也正是有了這些固定資產(chǎn)投資，各地政府能讓當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度輕松超過(guò)10%。

1 高房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)與利益并存

多數(shù)人看來(lái)各級(jí)政府是高房?jī)r(jià)的受益者，也是支撐高房?jī)r(jià)的背后力量。異常繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)不但讓各地方長(zhǎng)官有了政績(jī)，也讓不少貪官多了斂財(cái)渠道，他們是實(shí)實(shí)在在高房?jī)r(jià)的獲益者。然而拋開(kāi)具體的人、將時(shí)間跨度稍稍拉大一些再來(lái)觀(guān)察，事情就將完全不同。

高房?jī)r(jià)讓許多城市居民難圓住房夢(mèng)；由于房奴們背負(fù)沉重房貸，會(huì)嚴(yán)重抑制內(nèi)需，不利于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型；會(huì)使貧富差距進(jìn)一步拉大，造成嚴(yán)重社會(huì)問(wèn)題。然而這僅僅是冰山一角，問(wèn)題的嚴(yán)重程度遠(yuǎn)超我們想象。

高房?jī)r(jià)對(duì)政府財(cái)政是一條絕路。在人們驚嘆一年2.9億人民幣的土地出讓金收入時(shí)，并沒(méi)有用心思考這到底能走多遠(yuǎn)。根據(jù)國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì)：2010年全國(guó)30個(gè)省區(qū)市（不含西藏和新疆建設(shè)兵團(tuán)）住房供地計(jì)劃18.47萬(wàn)公頃，實(shí)際完成12.54萬(wàn)公頃。如果按3.0的容積率，12.54萬(wàn)公頃住房用地可建設(shè)37億平米成品房。根據(jù)中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部資料，截至2009年底，中國(guó)城市人均住宅建筑面積約30平方米。2010年，房地產(chǎn)企業(yè)商品房銷(xiāo)售面積10.4億平方米，各類(lèi)保障性住房開(kāi)工590萬(wàn)套，加上大量單位集資房、小產(chǎn)權(quán)房、城鎮(zhèn)私宅等，至2010年底城鎮(zhèn)人均住房面積接近32平方米，城鎮(zhèn)住宅總面積接近200億平方米，僅憑這一成績(jī)中國(guó)就基本達(dá)到了發(fā)達(dá)國(guó)家的住房水準(zhǔn)。而如果按2010年的供地速度，再過(guò)6年中國(guó)城鎮(zhèn)住房面積就可翻一番，而這還沒(méi)有充分考慮中央政府下決心五年建設(shè)3600萬(wàn)套保障性住房的基礎(chǔ)上的數(shù)字。

試想一下再過(guò)6年，中國(guó)城鎮(zhèn)住房面積增加了一倍，到那時(shí)，房子還值錢(qián)么？土地還能賣(mài)得動(dòng)么？當(dāng)然這樣的算法或許過(guò)于理想化，沒(méi)考慮一些客觀(guān)因素的變化。那么就將時(shí)間延長(zhǎng)一倍，變?yōu)?2年，12年后將因房子過(guò)剩而使土地出讓難以為繼。當(dāng)?shù)胤秸鄙倭嗣磕?萬(wàn)多億的土地出讓金后會(huì)怎么樣呢？首先沒(méi)了錢(qián)，基建項(xiàng)目就會(huì)停下來(lái)，這必然影響到GDP的增長(zhǎng)，也必定影響就業(yè)；同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的急劇萎縮一定對(duì)相關(guān)行業(yè)形成嚴(yán)重影響，造成大規(guī)模失業(yè)與稅收減少，加重財(cái)政負(fù)擔(dān)；沒(méi)了錢(qián)，保障性住房等民生工程就無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行，將造成嚴(yán)重社會(huì)問(wèn)題。但更大的影響還不是這些，而是整個(gè)社會(huì)將如何運(yùn)行下去。

城市的維護(hù)與發(fā)展需要資金，這筆錢(qián)不可能完全通過(guò)企業(yè)稅收籌集。從一些發(fā)展比較成熟的國(guó)家來(lái)看，通過(guò)征收房地產(chǎn)稅來(lái)解決本地區(qū)基本民生開(kāi)支是一個(gè)通行做法。拿美國(guó)來(lái)說(shuō)，50個(gè)州都已開(kāi)征房產(chǎn)稅，稅率一般為1%到3%。根據(jù)美國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，從2000年到2007年，中等價(jià)位房的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了48%，而美國(guó)房產(chǎn)稅的同期增幅是62%。美國(guó)房產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入的60%以上，缺少了這一基本收入，各地政府只能關(guān)門(mén)。地方政府收取的房產(chǎn)稅主要用于改善治安、教育、環(huán)境等，這對(duì)于美國(guó)老百姓而言，不用一次性交納巨額土地出讓金，每年所交的房產(chǎn)稅相當(dāng)于當(dāng)?shù)氐陌傩蘸匣锔愀＠Ｃ绹?guó)這樣做的好處是占房多的人多交錢(qián)，空房也要交錢(qián)，有利于房產(chǎn)資源的合理分配與使用。但是中國(guó)的土地出讓金制度是一次性收取70年使用費(fèi)，這筆錢(qián)并不是分配給70年使用，而是即收即用，并不留存。如果每年都能賣(mài)出面積差不多大的土地，那政府是能夠維持下去的。但這顯然是不可能的，一方面根本沒(méi)有這么多土地；另一方面再過(guò)十來(lái)年市場(chǎng)上的房子都顯得過(guò)剩了（如果考慮到獨(dú)生子女政策對(duì)城市的影響，這一情況更加突出），又有誰(shuí)愿出高價(jià)要地？因此，約從2020年前后開(kāi)始，中國(guó)地方政府將面臨極其嚴(yán)重的財(cái)政危機(jī)；如果房地產(chǎn)泡沫在近期破滅，這一危機(jī)將提前到來(lái)。

對(duì)這一財(cái)政危機(jī)的判斷可以從一些事實(shí)得到強(qiáng)化。資料顯示，2010年，重慶市財(cái)政用在民生方面的支出達(dá)887億元，這已是連續(xù)4年重慶將半數(shù)以上的財(cái)政用于民生，而這些錢(qián)的相當(dāng)一部分來(lái)源于土地收入。作為中國(guó)最富庶城市的上海，即使在高速發(fā)展的當(dāng)今，每年社保虧空超百億元，需用土地出讓金填補(bǔ)。而在今年的兩會(huì)上，某位市長(zhǎng)坦言：“地方政府事權(quán)承擔(dān)多，責(zé)任較大，收支矛盾較為突出，不靠賣(mài)地，還能靠什么！”很顯然，如果不改變這種發(fā)展模式，矛盾將越積越深。

在一般人看來(lái)，政府是通貨膨脹的推手與獲益者，這在通常情況下是正確的。但在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)里面，政府也會(huì)面臨極大的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。首先從資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)角度看，在通貨膨脹期，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)持有實(shí)物資產(chǎn)，這樣才能抵消通貨膨脹的損害；或者變出售為出租，租金將隨著價(jià)格的上漲而上調(diào)，這其中的差別是不言自明的。拿某城市原來(lái)價(jià)格1萬(wàn)元現(xiàn)在漲到3萬(wàn)元/平米、樓面地價(jià)3000元/平米、面積為100平米的房子來(lái)說(shuō)，政府一次性得到的土地出讓金是30萬(wàn)元；而按升值后的價(jià)值及1%的房產(chǎn)稅來(lái)收，每年是3萬(wàn)元，70年是210萬(wàn)元。這還是按1%的最低稅率及沒(méi)考慮今后房子的升值空間，更不用說(shuō)變賣(mài)為租后房主不用一次性付出太多，將有更多的錢(qián)用于投資消費(fèi)，有利于活躍市場(chǎng)，讓全社會(huì)都從中受益。由此可見(jiàn)，如果高房?jī)r(jià)是合理的，那政府就虧大了。

在中國(guó)的房地產(chǎn)模式下如果高房?jī)r(jià)是合理的，政府還將面臨更大負(fù)擔(dān)。一方面高房?jī)r(jià)必定是高工資，因?yàn)閮r(jià)格的傳導(dǎo)機(jī)制最終一定會(huì)使包括工資在內(nèi)的各種市場(chǎng)價(jià)格全面上漲；另一方面過(guò)高的房?jī)r(jià)只能使更多的民眾因失去購(gòu)買(mǎi)能力而依賴(lài)政府供給，增加政府負(fù)擔(dān)。而在政府一次性收取70年土地出讓金并使用完后，地方政府拿什么來(lái)保障基本民生？

在土地財(cái)政的誘導(dǎo)下中國(guó)到處是建設(shè)工地。全國(guó)人大常委、民建中央副主席辜勝阻注意到，在有些地方，GDP中有50%到60%是來(lái)自于房地產(chǎn)。土地財(cái)政導(dǎo)致的高房?jī)r(jià)將嚴(yán)重傷害我國(guó)創(chuàng)新能力、損害社會(huì)公平、惡化貧富差距、危害經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。可以說(shuō)高房?jī)r(jià)已經(jīng)嚴(yán)重危害到中國(guó)的社會(huì)穩(wěn)定與持續(xù)發(fā)展，必須要下決心加以解決。

2 應(yīng)對(duì)措施

坦率地說(shuō)限購(gòu)并非市場(chǎng)化手段，某種程度上是以犧牲效率作為代價(jià)來(lái)保公平。這樣的手段只能臨時(shí)使用，決不應(yīng)長(zhǎng)期維持。解決問(wèn)題的關(guān)鍵是要明確房子作為基礎(chǔ)民生消費(fèi)品而非投資品的市場(chǎng)定位，削弱其投資屬性、收窄其獲利空間，使一大批投資資金遠(yuǎn)離這一市場(chǎng)，讓一大批處于投資客手中的房子主動(dòng)投放市場(chǎng)。這樣做有利于房產(chǎn)資源的合理分配與使用。更為重要的措施是改革土地財(cái)政，將一次性收取70年土地使用出讓金改為每年征收房產(chǎn)稅。如此一來(lái)既保證了市場(chǎng)的高效，也維持了社會(huì)的公平與穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒.2009．

[2]重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒.2010.

[3]政府工作報(bào)告.2011.