海外炒房族

“每當有人問我，在美國有別墅是什么滋味，我的第一反應就是貴。”黃鑫說。

2009年上半年，黃鑫在美國南加州買下一幢獨棟別墅，前有花園，后有泳池，總價才50萬美元。每當看到別人拿著別墅照片羨慕不已的樣子，他就對自己的投資充滿信心，盡管買房之后，僅僅只是過戶、驗房、保險，就又花去令他咋舌的5000美元。滿足和樂觀的情緒，伴隨了黃鑫很久，這也直接促成他的親戚們紛紛報名參加海外購房團，“抄帝國主義的底”。

直到接到代理公司要錢的電話，黃鑫才發現，在美國養一套別墅，并不像在中國那么容易。每年地產稅要交8000美元，社區管理費要3600多美元，房子的日常保養、草坪整理，一年也要1萬多美元。黃鑫說：“以前看電視上，美國人沒事就在家修修補補，剪剪草坪，那時候還納悶，美國人的休閑生活還真特別。現在才知道，那是因為請工人太貴了。請工人修草坪，一個小時要好幾十美元。不修，鄰居還要告你。”

收益，卻完全沒有預想中的高。“美國是個透明的社會，大家的判斷都很一致，這幢別墅的收益，就應該是不到5%的租金回報，以及5%左右的房價升值。”黃鑫說。高成本和低回報，讓他很快就動了脫手的心思。但真的出手，又要支付一大筆錢：相當于房價10%的所得稅、房產經紀人的傭金、過戶稅和其他手續費，總額約為4萬美元。兩難之下，曾在上海炒房多年的黃鑫恍然大悟：為什么美國有錢人不比中國少，卻沒有人炒房。

黃鑫的經歷，在2008年前后的“海外炒房熱”中并不鮮見。

2009年年初，上海人柳擎也曾以半觀光的形式，加入過一個美國炒房團。

只不過，相對于5萬元的高額團費，收獲實在太少了。14天的行程里，柳擎都是上午看房，下午觀光。對于一路上所看到樓盤，柳擎并沒什么深刻的印象。一大群人擁進去，東看看西看看，很多東西都沒問清楚，導游就催著上車了。即便如此，這樣的高價看房團還是火了一年多。在上海開辦一家海外購房中介公司的陳志敏說：“那段時間也是一個轉折點。以前中國人在海外買房，絕大多數都是以房養學或為移民做鋪墊，但從2008年以后，單純的投資成了海外買房的主要目的。”

所謂“以房養學”，主要是指富有的中國家庭在子女出國留學時，在當地購買一套大的住房，將多余的房間出租，用租金來抵銷生活費。“以房養學”在澳大利亞最普遍。留學澳大利亞的中國人，很多是從高中就出去了。從高一到大學畢業，一般至少要五年，房租是相當大的一筆開支。有條件的家長，就會買一套公寓，除了自住，還可以將多余的房間出租。大部分留學生學成后都會移民澳大利亞，所以在當地買房也不存在急于脫手的問題。

2009年，網絡上熱傳著一個名為《200萬在世界各地買什么樣的房子》的帖子。

在這個帖子里，美國紐約市區房價折算成人民幣，只有2.5萬元到5萬元，法國巴黎房價為4萬元到10萬元，澳大利亞悉尼為3萬元到5萬元，西班牙巴塞羅那約6萬元，俄羅斯莫斯科是2萬元到3.4萬元，德國柏林只有8000元到1萬元，而日本東京也只有2萬元到3萬元。按照帖子上的數據，不到1萬元的均價，在上海只能購買外環以外的兩房公寓，但在柏林，卻足夠買一套200平方米以上的豪宅甚至別墅。

但在那一撥海外買房潮中，找到個結局完美的故事卻很難。就連以1折價買下法拍房的李華星，也對自己的投資后悔不已。他說：“買房子時，其實只去看過一次，后來才慢慢發現，房子比較舊，地段也偏僻。為了用租金抵銷日常維護費用和稅費，只好重新翻修，花的錢和買房子的錢就差不多了。”更讓他郁悶的是，由于房子是在“窮人區”，租客已經好幾個月沒支付租金了。委托管理的當地中介公司也無可奈何，讓他親自去一趟。飛過去打官司代價太大，倒手賣掉，要6%的中介手續費，那他就虧大了。

和2008年前后以溫州炒房客和山西煤老板為主體的海外炒房時代相比，如今的海外炒房，多了不少“技術含量”。

2008年的海外炒房團，很大程度上就是按照溫州炒房團的模式打造的。溫州人在國內看房，就喜歡包一部大巴士，熟悉的朋友聚在一起，上午看房，下午逛街購物。在房地產業浸淫多年的李明義說：“那時候，溫州人都帶著一麻袋一麻袋的現金去現場下單，一天下來，三個點鈔機壞了兩個。”

溫州炒房團的模式，在國外卻行不通。美國人買房，大多是先選好經紀人，經紀人按要求篩選出適合的項目供買家挑選，然后，再對有意向的項目進行細致的調查。調查的內容涵蓋房屋所有權、負債情況、房屋質量、周邊環境（如周邊有幾所學校、有沒有垃圾填埋場、離醫院的距離等），形成的資料有時甚至厚達百頁。在復雜而精細的前期準備之后，買房者還要聘請房產律師，陪同看房、簽約、驗房、查驗房產資料、交割，整個過程長達幾個月。而在紐約，聘請律師的費用高達4000美元。像中國這樣去看一次樓盤，再和售樓處人員聊一聊就下單的情況，在美國人看來，簡直不可思議。

“現在出去買房的中國人，大多學會先在中國找好經紀人再出發。”李明義說。2010年以來，他收到的國內買家委托數量增長了二倍多，比2008年海外買房的人數多得多。這樣的進步還不夠。中國民間長久以來，一直缺乏國際投資的經驗，導致海外買房的投資者，憑借的依然是在國內炒房的慣性。這就注定現在海外炒房成功率，仍會處于一個非常低的水平。

（摘自《瞭望東方周刊》2011年第22期圖/孫晴）