聚焦2011福州年中樓市

今年上半年福州樓市到底是什么情況?下半年又該何去何從呢?本刊特別策劃樓市年中大盤點，邀請多位業內人士一起“撥開云霧見月明”，解析2011福州樓市的來龍去脈。

短短6個月內，有史以來最嚴厲的宏觀調控政策的“威力”迅速發酵，并引發各地市場不同程度的波動，福州又經歷了怎樣的變化?本刊記者結合房價走勢、供求關系、土地成交等直觀數據，逐一向讀者呈現。

成交疲軟出手謹慎

據福州搜房網數據監控中心統計顯示，截止至2011年6月20日，福州商品住宅總成交8091套，總成交面積87.77萬平方米，同比2010年上半年成交總面積105.29萬平方米，今年上半年成交總量下降20％。

中原地產福州分公司二級市場總經理蔡俊認為，在“限購令”和信貸緊縮的雙重壓力下，短期炒房客逐漸銷聲匿跡，市場由剛性需求和長期投資者占主導，他們對置業多持觀望和謹慎的態度，自然在一定程度上導致成交量縮水。

從每月成交量方面看，與月均1328套相比，今年上半年各月成交走勢趨穩，但未出現往年的紅五月，而且6月以來打折促銷的樓盤明顯增加。“定價過高的樓盤被觀望，性價比高的則被熱銷，尤其是新盤通常有較大力度的優惠，因此，每次開盤都能吸引很多人到場，特別是前期積壓的自住型需求開始釋放，但實際成交比例不高，購房者主要還是關注開發商的定價。”蔡俊說。

有數據顯示，2011年福州商品房各價格段成交占比較去年也發生了明顯變化。首先，均價8000元／平方米以下的住宅占比大幅縮水，該價格段住宅在2010年還占到市場份額的40％，而今年卻還不足兩成。與之相反，均價在10000元／平方米以上的住宅成交量占比則大幅提高，從去年的兩成提升至四成。由此可見，福州均價8000元／平方米以下的住宅幾乎已經不存在。

在區域成交量方面，今年上半年倉山區以4906套位列五區之首，臺江區和晉安區則位列第二與第三。蔡俊分析，2011年剛需購房者仍然占據樓市主流，倉山區的城南板塊、晉安區的五四北板塊，以及臺江區的閩江北岸CBD因升值潛力大而倍受關注，加之今年以來，這些區域所推項目以中小戶型居多，從而大大增加了成交份額。此外，地鐵建設及大品牌開發商的進駐也為這些區域吸引了不少投資客和改善性置業者。

新盤上市有的放矢

據了解，2011年下半年福州預計有58個項目開盤，其中在售盤有28個，約占預計總開盤數的48％，待售盤有30個，約占預計總開盤數的52％。

現階段，由于剛性需求上升為市場主力，倉山區、晉安區、八縣等遠郊項目成多數購房者的選擇對象，這些區域的樓盤放量也明顯增多。有業內人士表示，從房產交易中心的統計結果看，在各區分布上，倉山區下半年預計推盤量將繼續引領五區之首，而晉安區的樓盤放量也或將成為下半年樓市主流。

蔡俊認為，上半年調控政策頻出，不少購房者都選擇了觀望，開發商們也捂盤惜售，雖然不同樓盤都有一定的打折優惠，在房價方面卻未產生實質性的下降，這使開發商們對下半年房地產市場充滿信心，加大存量房上市，不斷讓項目曝光從而刺激需求，盡早搶占市場份額。

同時，也有業內人士預測，從2011年上半年和2010年上半年的樓市放量走勢來看，今年下半年樓市放量或將同去年上半年持平，無論如何，下半年放量如何還要看購房者的購買力和市場的供需情況。

房價穩定小幅上升

從福州市房產交易中心統計數據了解，同2010年上半年相比，今年上半年福州樓市的住宅成交量下跌20％，而樓市放量卻上漲了10％，在供需結構正發生微妙變化的同時，今年上半年福帥房價又發生了什么樣的變化呢?

據福州搜房網數據監控中心統計，截止6月22日，福州樓盤均價整體漲幅為1.13％。2011年上半年福州在售的64個樓盤中，有19個漲價盤，約占在售樓盤的30％；降價盤有6個，約占在售樓盤的9％，其余39個樓盤持平，約占在售樓盤的61％。

此外，從價格走勢來看，除馬尾區、臺江區外，各個區域房價均呈上揚態勢，漲幅均在3％以上。漲幅最大的是鼓樓區，該區域1月份均價為19166.67元／平方米，6月份均價已高達20000元／平方米，漲幅為4.35％。“去年以來，鼓樓區土地放量變少，房源供應也相對減少，加上高端稀缺住宅聚集市中心，房價漲幅自然位列各區之首。”蔡俊分析，近半年，倉山區房價上漲速度迅猛，主要是該區域隨著舊城改造和交通建設，發展潛力無窮，無論從樓盤的放量還是成交份額來看，倉山區都占著絕對的優勢。

有業內人士表示，除了個別項目漲幅和跌幅比較大之外，福州多數盤的價格均處于穩定狀態，未出現大規模的降價趨勢。從目前的形勢判斷，調控力度松動的可能性不大，但也不會繼續出臺更嚴厲的政策，這意味著房價會在較長時間內保持不溫不火的狀態。另外，開發商們也不會輕易降價，畢竟經歷過2008年的市場低谷，他們都明白一個道理“買漲不買跌”，寧可在新盤上保守定價，也堅決不能隨意降價。

“從剛剛公布的6月CPI同比上漲6.4％，可以看出，現階段的通貨膨脹壓力仍然很大，買房保值的理念在百姓心中根深蒂固，所以從長遠看，房地產市場整體向好，短期波動完全政策，不會對市場產生過大影響。”蔡俊認為。小地塊多地價仍漲

從去年以來，福州所出讓的土地大都以商服用地為主，尤其是在2010年，土地市場總共拍出3201畝土地，涉及商服用地的達到2851.7畝，然而今年的福州土地市場卻呈現出了另一番光景。

今年上半年，福州主要行政區共成功出讓土地18幅，其中，住宅用地占7幅，商業服務用地3幅，商住用地8幅。在今年的幾次土地出讓中，2010年大面積商業用地的出讓被住宅用地取而代之，尤其在5月份，出讓的5幅地塊全部為住宅用地，且配建了大體量的保障房項目。

據統計結果顯示，今年上半年土地總成交額為1707730萬元，成交面積935780平方米，商住用地成交金額占總成交金額61.1％，出讓的數量較去年同期減少30.77％，成交總面積相差無幾，但總成交額同比上漲了21.17％，溢價率達20.02％。

有業內人士表示，自去年以來，大量的商業用地出讓，填補了過去近10年福州商業地產的發展空白，目前如果再推商業用地的話，未來2～3年內商業地產將面臨激烈的競爭，不利于商業地產的良性發展。及時地出讓住宅用地，控制供需關系，對福州土地市場的長期發展有利，因此，今年還將以住宅用地為主。

此外，相比去年同期，大面積地塊有所減少也成為今年上半年土地市場的新亮點。縱觀2011年迄今為止公示出讓的19幅地塊中，百畝以下的小地塊共13幅，約占總數的68％。“尤其是周邊配套較成熟的中心區域，引來不少大開發商垂青。”蔡俊表示，如今出手拿地的開發商基本都是品牌開發商，他們依靠充足資金和上市背景，以聯合或直接收購方式擴張，福州最新拍出的一幅地塊就再次落入本土某家房企大鱷的口袋。