實證分析房地產企業與國有商業銀行之利益關系

摘要：本文通過對房地產企業與國有商業銀行有關數據和政策的整理和分析，從利潤和風險兩個角度，得出了二者之間的利益關系。只有將利益立足于國家和社會，加強誠信意識，雙方才能形成銀企間真正的長期戰略合作關系。

關鍵詞：房地產企業 國有商業銀行 合作 沖突

目前房地產業已經成為拉動我國經濟增長的支柱產業之一。在房地產企業的發展過程中，銀行信貸成為了房地產企業的主要資金來源。我國政府和銀行給予房地產企業的大量優惠政策為其獲得信貸資金提供了極大的便利。但隨著房地產業泡沫的顯現，政府和銀行開始意識到房地產業的潛在風險，并開始控制銀行對房地產企業的信貸發放，提高銀行對房地產信貸的門檻。銀行對房地產信貸前后不同的態度引發了我們對房地產企業與國有商業銀行之間利益關系的思考。

1 房地產企業與國有商業銀行之間的合作關系

近十年是房地產企業蓬勃發展的十年。房地產發展過程中房地產企業巨額的資金需求將房地產企業與國有商業銀行間的關系拉的越來越緊密。

1.1 房地產企業與國有商業銀行之間合作關系存在的基礎 銀行信貸是房地產企業的主要融資來源。第一，房地產企業融資渠道過于單一，商業銀行是房地產企業獲得大量運營資金的主要方式。第二，房地產信貸給銀行帶來了高額利潤回報，銀行不會放棄房地產金融業務。房地產擔保品效應使銀行在信貸市場信息不對稱的情況下信貸條件得到了改善。房地產企業通過銀行信貸獲得了資金支持，銀行通過向房地產企業放貸獲得了可觀的收益。利潤的統一使房地產企業與國有商業銀行之間利益關系也趨于統一，合作之舉勢在必行。

1.2 政策導向促使房地產企業與國有商業銀行之間合作關系的形成 2003年國務院《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》明確提出了房地產是國民經濟的支柱產業，“金融機構要依法提供信貸支持” 。地方政府通過土地收益、房地產稅費填充地方財政，積極鼓勵銀行提供信貸支持的方式利用房地產發展拉動地方經濟發展。政府這一隱性的擔保效應大大降低了房地產企業開發貸款的風險。個別地方政府還巧立名目為進行城市基礎建設而成立政府性公司獲取銀行資金，可以說這是一種銀行信貸對房地產企業的資金支持。

1.3 房地產企業與國有商業銀行合作關系的簡單回歸 根據中國房地產市場的特點，提出以下假設：

①房地產市場可以抽象為由三部分主體構成：房地產企業、商業銀行、購房者。根據上述假設建立如圖1所示模型：Ⅰ代表顯性的房地產信貸，Ⅱ代表隱性的房地產信貸。②在中國商業銀行中，國有商業銀行占絕大多數。該模型忽略不計商業銀行中非國有商業銀行所占的比例，這并不對本文的分析造成影響。③中國房地產市場需求大于供給，不存在房產滯銷情況。國家計劃2020年達到小康水平，人均住房面積到達35平方米。按此基本目標測算，到2020年我國房地產住宅平均每年增長速度至少應在7%-10%。④在假設3的前提下，可以使用房價的高低走勢反映房地產企業的盈利趨勢。由1997年-2008年竣工房屋造價和平均銷售價格走勢圖（圖2）中兩條黑色的趨勢線可以看出，房價增長明顯高于房屋造價的增長。這說明房屋建造成本的上升并不是房價持續走高的唯一原因。自1997年至2008年，房屋造價增長50.2%，房價增長比例則為90.2%，這之間40%的增長差距成為房地產企業獲得巨額利潤的保證。房價的持續走高在一定意義上就反映著房地產企業利潤的上升。

以上四條假設作為前提，建立銀行信貸規模X對房價指數Y的一元線性回歸模型，回歸分析方程為：

通過1997-2006年房屋銷售價格指數（Y）與信貸規模（X）的回歸分析，得到回歸模型：

Y=90.58420097+0.0001175409587*X

（2.565272） （0.0000175）

t=(35.31173) (6.723941)

R2=0.849656 F=45.21139 n=10

通過模型檢驗，表明信貸規模對房價確實有顯著性影響。在每平方米住房建造成本維持在2000-3000元的前提下，房價越高則房地產企業的收益越大。而國有銀行的收入來源主要就是存貸差，信貸規模的大小在一定程度上就反映著銀行利潤的多少。所以說房地產企業與國有商業銀行確實是合作的關系。在大量的房地產開發貸款和個人住房信貸的強有力支持下，房地產價格迅速上升，巨額利潤大大的充實了房地產企業的腰包，而銀行通過發行上述兩項貸款，也得到了房地產市場紅火而帶來的收益。

2 房地產企業與國有商業銀行之間的沖突關系

隨著房地產泡沫的顯現，房地產市場形勢不容樂觀。房地產企業運營風險的加大使得房地產企業與國有商業銀行之間的矛盾逐漸顯現。

2.1 房地產企業與國有商業銀行之間沖突關系存在的基礎 第一，銀行房地產信貸風險加大。在房地產泡沫頻繁出現的情況下，對資金安全的嚴格要求注定了房地產企業與銀行之間沖突關系的存在。

第二，銀行信貸在房地產企業融資來源中占比過大。從有關數據上看，房地產企業資金有70%以上來自銀行的信貸支持。地產企業的資金來源分為自籌資金，國內貸款和其他資金來源三種。這其中國內貸款為顯性的銀行貸款。另外自籌資金中不僅僅包括開發商原始的資本積累，還包括房地產企業為達到國家對房地產項目自有資金比例的要求，采用各種變通方式套取銀行貸款充當的自有資金，如關聯企業貸款，挪用的已開工項目資金，向其他企業借款等等。還有在其他資金來源中，個人按揭貸款、定金預付款項也有很大部分是由銀行提供的。所以加上以上這些隱性的貸款，房地產企業對銀行的信貸依賴將達到80%，甚至更高。

第三，存在銀行信貸推動房地產非理性發展的現象。鑒于2003年是國家進行房地產調控的開端，所以以2003年為例，通過對房地產投資和房地產貸款數據的比較（如下圖3所示）來證明房地產市場存在不真實的增長，其中一部分是靠銀行信貸推動的，這樣的發展是偏離其內在規律的發展，是非理性的，是泡沫化的。

第四，房地產信貸中存在大量違規貸款。依據有關政策，商業銀行對房地產企業必須執行一定的信貸準入條件，如四證齊全，自有資金30%-40%以上，個人住房貸款投入量為房地產開發貸款2倍以上等等。但有些銀行為搶占先機逃避監管，放低門檻向開發商發放貸款。具體表現為：不滿足條件的項目開發貸款，以流動資金貸款替代房地產開發貸款，違規發放個人住房貸款，施工企業墊資開發等等。2003年下半年，央行對部分城市的商業銀行的房地產貸款情況進行了調查，其中違規貸款筆數占9.8%，違規金額達到了24.9%。

2.2 政策導向推動房地產企業與國有商業銀行之間沖突關系的形成 在房地產泡沫不斷加大的情況下銀行的風險控制機制要求銀行收縮信貸規模。所以鑒于風險的擴大化，國有商業銀行首先打破了與房地產企業之間的合作關系，通過一系列措施加強了自身的風險監控。

2.3 具體事例證明房地產企業與國有商業銀行之間沖突關系的存在 面對房地產市場風險的提高，各家銀行紛紛對房地產企業收緊銀根。2011年4月21日起中國人民銀行將再度上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，大型金融機構存款準備金率將達到20.5%。此次上調存款準備金率可大致鎖定商業銀行資金逾3700億元。去年以來存款準備金率上調已達十次。存款準備金率的一再上調進一步考驗著開發商的資金壓力。國家統計局數據顯示2011年一季度，國內貸款占房地產企業本年資金來源的比例已經從去年同期的22.6%下調到了今年一季度的19.9%。部分城市已經出現銀行暫停購房貸款或是暫停部分購房貸款的現象，購房者獲得貸款難度的加大還將影響房地產企業的房屋銷售和資金回籠。房地產企業與國有商業銀行之間呈現出日趨緊張的態勢。

目前來看房地產市場泡沫逐漸顯現，使得銀行信貸的風險不斷擴大。一旦泡沫破裂，銀行即使收回抵押品也不能收回全部成本，而房地產企業只會損失所占比例很小的自有資本金。可以說，在房地產企業與國有商業銀行的沖突關系中，國有商業銀行占有較大的劣勢。房市下滑，銀行將會成為滯銷房屋的收容所，房地產企業在與房地產市場風險的博弈中是否博贏都有銀行兜著。

隨著房地產市場風險的逐漸加大，房地產企業與國有商業銀行之間的利益不再統一，各自為了自身經營的安全性和盈利性而產生的矛盾是不可調和的。房地產企業與國有商業銀行由合作關系轉變為沖突關系。

3 改善房地產企業與國有商業銀行間的關系

房地產企業與國有商業銀行在我國的經濟發展中發揮著巨大作用，因此雙方間合作與沖突關系的轉變帶來的影響也越來越大。只有共存共榮的銀企關系才能繼續推動我國經濟又好又快發展。房地產企業與國有商業銀行要想真正解決“錦上添花卻雪中不送炭”的現狀，就要建立理念互通的真正的戰略性合作關系。

第一，商業銀行要真正建立“以客戶為中心”的經營觀念。“做業務”而不是“做客戶”是銀行給房地產企業的印象，這一直在挑戰銀行以客戶為尊的可信度。第二，房地產企業與銀行要形成雙方共同認知的價值觀。房地產企業加強合法經營的法律意識，以穩健經營的形象取得銀行的信任，同時理解銀行合規放貸的經營理念。銀行針對房地產行業組成專業團隊，策劃長期穩健的投資計劃。銀行和房地產企業要在依法經營，堅守誠信，履行企業社會責任的基礎上，形成相互依存的經營理念。只要銀企雙方的誠信意識強，立足于國家和社會的利益，就可以在無論是順境還是逆境的情況下，達到真正的長期戰略合作。

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