淺議廉租住房保障制度

摘要：文中對(duì)廉租房的歷史現(xiàn)狀、存在問題、解決策略談了作者自己的看法。

關(guān)鍵詞：廉租房 保障制度

1 廉租房定義

廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔。廉租房是國(guó)家和地方政府為了解決城市中低經(jīng)濟(jì)收入家庭住房困難而建的普通住宅，有社會(huì)公共福利和住房社會(huì)保障性質(zhì)。中國(guó)的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房一般有兩種表現(xiàn)形式，一是由政府出資建好后，低租金給住房困難戶，二是由政府發(fā)放租金補(bǔ)貼給住房困難戶，由他們租賃社會(huì)房屋居住。廉租房有特定的供給對(duì)象，符合廉租房供給條件的由本人（家庭）向政府提出申請(qǐng)，并經(jīng)過政府相關(guān)部門核實(shí)批準(zhǔn)后，方可取得廉租房的承租權(quán)，廉租房無繼承權(quán)。

2 廉租房的歷史及現(xiàn)狀

1998年，國(guó)務(wù)院發(fā)出了我國(guó)住房體制改革的綱領(lǐng)性文件《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，該《通知》提出對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，建立適應(yīng)不同收入水平居民住房支付能力、分層次的住房保障體系，即要建立以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的多層次的住房供應(yīng)體系：高收入者購(gòu)買或租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房，中低收入者購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，最低收入者租用政府或單位提供的廉租住房。根據(jù)通知要求，建設(shè)部于1999年制定了《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》。

隨著廉租房政策的不斷發(fā)展和完善，人們對(duì)廉租住房制度也越來越了解，我國(guó)的廉租房政策在幫助低收入家庭解決基本住房問題上取得了一些成效，截至2006年年底，全國(guó)657個(gè)城市中，已有512個(gè)建立了廉租住房制度，占總數(shù)的77.9%;全國(guó)累計(jì)有54.7萬戶低收入家庭通過廉租房政策改善了住房條件，其中，領(lǐng)取租賃住房補(bǔ)貼的家庭16.7萬戶，實(shí)物配租的家庭7.7萬戶，租金核減的家庭27.9萬戶，其他方式改善居住條件的家庭2.4萬戶。同樣，以2006年年底為限，全國(guó)累計(jì)用于廉租房建設(shè)的資金為70.8億元，僅當(dāng)年一年就達(dá)到23.4億元，占1999年以來累計(jì)籌集資金的1/3。全國(guó)人均住房面積從1993年的17.8平方米增加到現(xiàn)在的28平方米。

3 廉租房存在的問題

經(jīng)過十余年的發(fā)展，我國(guó)的廉租房政策已經(jīng)形成了一套行之有效的工作程序。但是在廉租住房政策的實(shí)際執(zhí)行過程中，任然存在一些亟待解決的問題，給我們的政策執(zhí)行帶來一定的困難，也讓我國(guó)的廉租房政策在解決保障困難家庭的住房問題的同時(shí)，為社會(huì)帶來極大地負(fù)擔(dān)。我國(guó)廉租房政策實(shí)行過程中的問題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

3.1 廉租房政策對(duì)申請(qǐng)家庭的資質(zhì)審核缺乏實(shí)質(zhì)的規(guī)定，致使廉租房申請(qǐng)家庭有瞞報(bào)家庭財(cái)產(chǎn)、提供虛假證明等現(xiàn)象。根據(jù)《廉租住房保障辦法》的規(guī)定，廉租住房的申請(qǐng)、審核主要采取“三級(jí)審核，兩次公示”的模式。即申請(qǐng)人首先向街辦或居委會(huì)提出書面申請(qǐng)并提交相應(yīng)的材料，由街辦或居委會(huì)對(duì)申請(qǐng)人提供的材料進(jìn)行審核。但是街辦居委會(huì)作為基層工作單位，首先街辦居委會(huì)無法去銀行調(diào)查申請(qǐng)人的財(cái)產(chǎn)情況，無法調(diào)查申請(qǐng)人的房產(chǎn)、車輛等情況；其次，街辦居委會(huì)的人力物力均有限，不可能對(duì)所有申請(qǐng)人的所有材料的真實(shí)性進(jìn)行逐一核實(shí)，“只能依賴申請(qǐng)人的誠(chéng)信”作形式審查，對(duì)于有些刻意隱瞞家庭情況的家庭不能全部及時(shí)發(fā)現(xiàn)。另外，在我國(guó)由于歷史的原因，“人戶分離”現(xiàn)象普遍存在，這也會(huì)給街辦居委會(huì)的審核工作造成困難。

3.2 缺少完整的個(gè)人收入征信制度，申請(qǐng)家庭收入的動(dòng)態(tài)變化難以掌握。根據(jù)《廉租住房保障辦法》規(guī)定，已領(lǐng)取租賃住房補(bǔ)貼或者配租廉租住房的城市低收入住房困難家庭，應(yīng)當(dāng)按年度向所在地街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府如實(shí)申報(bào)家庭人口、收入及住房等變動(dòng)情況。《辦法》同時(shí)規(guī)定，市（區(qū)）、縣人民政府建設(shè)（住房保障）主管部門應(yīng)當(dāng)按戶建立廉租住房檔案，并采取定期走訪、抽查等方式，及時(shí)掌握城市低收入住房困難家庭的人口、收入及住房變動(dòng)等有關(guān)情況。在實(shí)際工作中，申請(qǐng)家庭在收入發(fā)生變化時(shí)，很少有人能及時(shí)向有關(guān)部門申報(bào)；而住房保障的主管部門，僅僅依靠對(duì)保障象定期走訪、抽查的方式進(jìn)行收入審核，并不能保證及時(shí)發(fā)現(xiàn)保障對(duì)象的收入變化。

3.3 缺乏有效地退出保障機(jī)制。在《辦法》的第二十五條、第三十條規(guī)定了保障對(duì)象需要退出廉租房的情況，并由建設(shè)（住房保障）主管部門責(zé)令其限期退回。但是實(shí)際執(zhí)行情況卻并不盡如人意。例如廣州廉租住戶黃少萍在被查出違規(guī)使用其廉租房時(shí)，申辯說因?yàn)檎{(diào)查人員調(diào)查時(shí)其正好沒在家，所以她認(rèn)為自己沒有違反廉租房政策，所以拒絕退出配租給她的廉租房。不僅僅是黃少萍，在廣州查出的11戶違規(guī)使用廉租房的家庭中，其他家庭也認(rèn)為自己并沒有違反有關(guān)規(guī)定，只是主管部門審查的時(shí)間不合適。對(duì)于像黃少萍這樣拒絕退出廉租房的家庭，《辦法》沒有具體規(guī)定如何有效的讓其退出。近年來，我國(guó)的廉租房保障力度不斷加大，政府由此所形成的負(fù)擔(dān)也越來越重。而由于無法退出，一些本該享受保障房政策的群眾便失去保障權(quán)利，致使不合理的居住者持續(xù)占用社會(huì)資源。這就要求我國(guó)的廉租房政策要盡早完善廉租房的退出機(jī)制。

3.4 與廉租房相關(guān)的法律法規(guī)不健全。目前沒有專門針對(duì)廉租房或保障房的法律法規(guī)，一旦發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)人有瞞報(bào)、偽造、假造情況，也只能取消其資格，或者做輕微的經(jīng)濟(jì)處罰。這些處罰相對(duì)于其享受的優(yōu)惠，幾乎可以忽略不計(jì)，因此目前的廉租住房政策就得不到有效的維護(hù)。

當(dāng)今世界，住房難題幾乎困擾著所有國(guó)家的平民百姓。即使在發(fā)達(dá)國(guó)家，“居者有其房”也不是所有人單靠自己的力量就可以實(shí)現(xiàn)的。但在這些國(guó)家，政府對(duì)這個(gè)重要的民生環(huán)節(jié)，已經(jīng)總結(jié)出了豐富的經(jīng)驗(yàn)及政策。這些經(jīng)驗(yàn)，很值得我們深入的學(xué)習(xí)借鑒。在法國(guó)，廉租房制度的發(fā)展已有百年歷史，廉租房由各級(jí)政府的廉租房管理部門負(fù)責(zé)分配。管理部門嚴(yán)格控制房源，廉租房也是只租不賣。管理部門對(duì)廉租房的申請(qǐng)者有嚴(yán)格的審核制度，通過對(duì)其雇主單位、銀行賬戶及社會(huì)生活狀況的核實(shí)，將房屋分配給那些真正需要的人，避免一些貪便宜的人渾水摸魚。廉租房制度的存在，使法國(guó)房屋銷售市場(chǎng)的需求維持在一個(gè)穩(wěn)定的范圍內(nèi)，法國(guó)廉租房也因此被稱為“社會(huì)首席穩(wěn)壓器”和“法國(guó)社會(huì)的穩(wěn)定劑”。在新加坡，“廉租房”分兩個(gè)檔次。家庭收入在800新元或以下的家庭，只需繳占總收入10%的錢作為房租；收入在800-1500新元的家庭，用于房租的錢為收入的30%。根據(jù)家庭收入的不同而收取不同比例的租金標(biāo)準(zhǔn)，在不同的租金標(biāo)準(zhǔn)之間可以根據(jù)家庭收入的變化而自由轉(zhuǎn)換。在美國(guó)：審查程序很嚴(yán)格。美國(guó)是一個(gè)信用國(guó)家，具有發(fā)達(dá)而且完善的信用制度。以信用為基礎(chǔ)建立的廉租房制度保障了廉租房制度的高效執(zhí)行。

4 針對(duì)廉租房問題，我們的應(yīng)對(duì)策略

針對(duì)部分地方廉租住房管理中出現(xiàn)的問題，我們應(yīng)該從以下幾個(gè)方面加強(qiáng)建設(shè)：

4.1 建立完整的信息共享平臺(tái)。在現(xiàn)有信息的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)信息的聯(lián)網(wǎng)共享。根據(jù)申請(qǐng)家庭提供的資料，審核部門可以從聯(lián)網(wǎng)的信息中及時(shí)查看申請(qǐng)家庭收入、存款、車輛、房產(chǎn)等家庭財(cái)產(chǎn)狀況，盡早實(shí)現(xiàn)廉租房“應(yīng)保盡保”的目的。則系統(tǒng)自動(dòng)回將其擋在保障人群之外。

4.2 建立個(gè)人誠(chéng)信制度。這一點(diǎn)在銀行系統(tǒng)已經(jīng)有了很好的經(jīng)驗(yàn)。在現(xiàn)行的銀行系統(tǒng)中，如果個(gè)人的不良的貸款記錄達(dá)到一定程度，在全國(guó)范圍內(nèi)，他以后的資金使用都會(huì)受到影響。廉租房制度可以借鑒這一辦法，使不誠(chéng)信的申請(qǐng)家庭不僅在一時(shí)、一地受影響，而是在更多地區(qū)，更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)承擔(dān)其不誠(chéng)信的后果。

4.3 動(dòng)態(tài)管理，建立健全的退出機(jī)制。建立健全的退出機(jī)制，可以制定有利于廉租對(duì)象退出的優(yōu)惠政策，使廉租對(duì)象的利益在退出廉租住房時(shí)不受侵害；對(duì)不符合保障條件的廉租戶又不能及時(shí)騰退廉租房的要給予重罰。

4.4 建立健全法律法規(guī)，做到有法可依。目前，有關(guān)廉租房的法律法規(guī)不能適應(yīng)現(xiàn)在的廉租房管理的現(xiàn)狀。因此，要加大立法的力度，盡快制定出適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要的有關(guān)法律法規(guī)，使執(zhí)法不再缺少依據(jù)。

4.5 發(fā)展多種形式的保障辦法。首先，調(diào)整政策，加強(qiáng)貨幣補(bǔ)貼的地位。例如有些地區(qū)并沒有建設(shè)各種類的保障房，只是由政府向相關(guān)低收入群體提供租房和購(gòu)房補(bǔ)貼，等到居住者條件超過中低收入，政府停止補(bǔ)貼。其次，開拓保障房供應(yīng)渠道。可以鼓勵(lì)個(gè)人與政府、申請(qǐng)家庭簽訂保障房供給協(xié)議，再由政府根據(jù)申請(qǐng)家庭的條件變化管理合同。