房地產商備戰“錢荒”

3月25日，央行上調存款準備金率。這已是央行年內第三次動用這一貨幣工具，大型金融機構的存款準備金率也達到20%的歷史高位。與此同時，央票的到期回購與新票發行工作也在展開。有分析人士表示，上述兩項舉措將凍結資金超過4000億元，凸顯決策層收緊流動性的決心。

大勢所趨下，地產開發商的處境變得更加微妙。

2月底，一則地產開發貸叫停的傳聞撥動開發商繃緊的神經。有地產評論人士稱，某商業銀行針對開發商的貸款已經叫停，期限為一年。盡管多家銀行人士否認了這一消息，但消息的迅速傳播凸顯出行業的資金恐慌。

公開資料顯示，先期披露年報的30家上市開發商中，現金流量銳減500億元，至少14家開發商的負債率同比上升。當調控成為“持久戰”，開發商的資金鏈危機再次成為焦點。

停貸疑云

“很早的謠言了，謠言謠言。”中國銀行公司金融總部人士干脆地否認了“停貸”的說法。他表示，中行的信貸政策一直比較穩定，且對行業并無更松或更緊的特殊規定。但談及近期高層對開發貸的態度，他對《財經國家周刊》記者表示，“這屬于機密問題，不方便講，只能說和穩健的貨幣政策保持一致”。

工商銀行房地產業務處人士則表示，開發貸方面“并沒有已經成文的政策”，但目前確有口頭提醒，要求對地產開發貸逐步收緊。

此種狀況在北京之外的地區或許更為明顯。工行山東分行人士對《財經國家周刊》記者透露，一些本地中小開發商的貸款已經停了，但大開發商暫時并未受到影響。

北京地產評論人楊少鋒近期接觸過多位銀行人士，他得到的信息是，今年信貸額度極度緊張，貸款利息上浮70%都搶著貸。“現在感覺還不會明顯，一個季度之后，地產行業將會感受到流動性緊缺的寒意，前景堪憂。”楊少鋒說。

停貸傳言后，銀監會人士曾出面辟謠，稱商業銀行將根據風險狀況自行決定是否停貸。而事實上，接近銀監會的人士透露，自今年2月以來，為保證地產公司資金鏈安全，地產信托貸款業務已經重啟。“針對地產的信托基金，3月份的第一周就有26只。這或意味著正常融資渠道的進一步緊縮。”上述人士說。

部分銀行已經有了準備下一步的打算。中行行長李禮輝近期在2010年業績發布會上曾表示，一旦房價下跌30%左右，可能會使中行增加一些不良貸款，但對中行的不良貸款率和利息收入不會造成太大的影響。“中行可以承受房價在一定程度的下跌，同時保持財務上的良好運行。”

首創投資銀行部總經理汪洪對《財經國家周刊》記者分析，當前的貨幣政策有比較強的指向性。比如對產能過剩的限制性行業會趨緊，新興產業可能會放松。“但房地產現在是不鼓勵的。”

汪洪表示，當前的住房改革以單一供給對應多層次需求并不合理。“從這個角度講，國家對保障房應該傾斜，銀行對這塊還是積極推進的。”

汪洪同時指出，針對調控的盲區，如商業地產、城市綜合開發及土地一級開發，信貸政策仍然比較支持，開發商可能有更多機會。

未雨綢繆

3月25日，龍湖發布公告稱將準備發行優先票據，海外融資閘門可能將就此開啟。

龍湖公告稱，自3月28日或之后，將與國際機構投資者會面，提供財務信息及風險分析，同時參考投資者和市場的反應。

調控大背景下，海外發債成為不少開發商的選擇。自1月14日恒大地產舉債92.5億元后，首創置業、碧桂園、瑞安房地產及合生創展均實施了海外融資計劃。僅前兩個月，內房股企業海外融資額度超過250億元，接近2010年新發債規模的一半。

3月26日，龍湖地產執行董事秦力洪對《財經國家周刊》記者表示，海外資本市場將是龍湖今年重要的資金來源。“龍湖在在海外資本市場的品牌還是非常好的，很多機構盼著我們有融資舉動，我們也在斟酌合理的時間和方式。”

自2009年上市以來，龍湖地產主要融資渠道為國內銀行。截至目前，龍湖尚有400億授信額度。“但具體有沒有貸款，要看有沒有合理項目載體，以及有沒有貸款額度。”秦力洪說。

此輪調控在地產金融方面的一大舉措是大量收緊銀行的流動性。秦力洪表示，目前尚無針對開發貸的文件，“龍湖是建行和農行總行級的3A級客戶，即使收也是一點點收，不是一刀切，我們所受影響非常小。”

龍湖地產年報顯示，今年銷售額首破300億。與此同時，其近期在云南、山東等地開發度假地產，皆因現金較為充沛。選擇此時發債，也有未雨綢繆的意味。

內房股扎堆發債，成為開發商應對資金鏈危機的重要手段，但因利率居高不下，在某種程度上，也被業內人士看作冒險之舉。

公開資料顯示，恒大、碧桂園的優先票據利率都超過了11%。而進入3月份，融資成本還在升高。去年上市的融創中國近期的一筆優先票據發行擱淺，知情人士透露，其計劃發債利率高達13%。這也直接導致標準普爾調低對融創的評級。

過高的融資成本，已經讓開發商警覺。龍湖3月25日公告提及，“建議票據發行不一定會完成”。秦力洪也對《財經國家周刊》表示，“海外舉債不是必須要做的事，如果利率不合適我們就不做了，這個選擇權在我們。”

經歷2010“豐收之年”，開發企業目前確有底氣。與龍湖同為內房股，遠洋地產人士表示，遠洋地產目前資金無虞。

《財經國家周刊》記者獲知，遠洋地產目前手握150億現金，借貸比例約為0.4。2011年未支付的土地款約90億，在建工程支出約100億，要支付款項總額約為250億。但遠洋當下銀行授信額度超過300億，馬上可以提供的資金超過130億。

盡管如此，調控的常態化與行業的深度調整，依然考驗著開發商的長期融資能力。包括萬科、金地在內的龍頭開發商，長期內都面臨資金大考。

“2011年，萬科會考慮各種可能的融資形式。”萬科人士對《財經國家周刊》記者表示，過去三年萬科沒有進行任何股權融資，年銷售額卻從500億增長到1000億。其秘訣之一是合作開發，這大大降低其自身成本。“公司會強化內生增長能力，不過度依賴融資推動。”

金地的底氣則來源于較早開展的基金業務。金地人士稱，旗下基金穩盛投資已經成為公司除住宅、商業之外的發展戰略之一。“基金有一整套獨立判斷項目的流程和標準，可以投金地的項目，也可以投非金地的項目。”

金地年報顯示，截至2010年12月31日，貨幣資金余額136億，預收賬款達到189億元，財務狀況較為穩健。金地人士表示，將加大力度開展項目層面的股權融資，通過建立多元化融資渠道保障公司發展。

“2011年公司將以收定支，根據銷售及回款情況，確定拿地規模及其他資本支出，確保資金安全。”金地在給《財經國家周刊》記者的書面回復中表示。

市場向何處去

監管層的態度，無疑將決定企業的融資狀況。對未來的信貸形勢，龍湖執行董事秦力洪認為，“政策不會讓一個行業寸土不生”。

盡管保障房建設已經成為開發商的最重要的選擇題，但除了已經先期公布的諸多數字目標外，針對保障房的種種細則仍在制定之中。開發商的首要問題依然是制定商品房定價策略、加速回籠資金。

對遠洋地產旗下通州項目遠洋一方而言，遭遇了“低開”之痛。3月份，該項目因后期開盤價格偏低，引發老業主不滿。

“對于遠洋來說不太存在降價的問題，因為我們手頭現房很少。我們只存在一個定價的問題。總體來說，定價要依據市場。”遠洋地產人士表示。

上述人士透露，與其同期開盤的6個項目均為平開，只有遠洋選擇了低開。“我們也很無奈，低開是為了配合調控，但眾口難調。”

盡管遭遇一定阻力，但遠洋方面仍對《財經國家周刊》記者表示，定價是區域公司綜合考慮項目各方面因素制定的，是正常的商業行為。“當前房地產行業的大環境，對于政府、消費者、開發商等多方而言都面臨著巨大挑戰。”上述遠洋人士說。

多家受訪開發商均對《財經國家周刊》記者表示，下半年的定價策略就是“隨行就市”。 “鏈家地產”首席分析師張月表示，隨著調控壓力的增加，成交周期較長的中高端項目價格會率先產生松動。

龍湖地產在北京的中高端項目長楹天街已經采取了低開策略。市場人士曾預估這一項目單價將在3.2萬~3.5萬之間，但其開盤價格最終低于3萬元。“我們沒有想過要把價格硬生生往下降，還要考慮老業主資產的安全性。”秦力洪說。

金地在給《財經國家周刊》記者的書面回復中同樣強調，“會采取合理的定價策略，加速項目回款”。