對(duì)傳統(tǒng)旺季遇“寒流”的思考

隨著大量新盤上市，供應(yīng)量倍增，開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈。在調(diào)控政策不放松的情況下，筆者預(yù)計(jì)，明年上半年可能是廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存頂峰。相比明年此時(shí)，廈門樓市今天也許還是“美好的時(shí)光”。

俗話說，一場(chǎng)秋雨一場(chǎng)涼。進(jìn)入9月，不僅氣溫下降，樓市同樣也是“寒氣逼人”。在限購、限價(jià)等多種調(diào)控政策下，往年樓市旺銷的“金九”成色不足，“銀十”也風(fēng)光難現(xiàn)，國內(nèi)主要城市樓市成交量下跌過半，一線城市成交更是無一例外地陷入了“冰點(diǎn)”，甚至部分開發(fā)商對(duì)房價(jià)堅(jiān)挺的信心也開始動(dòng)搖。

今年旺季緣何落空?

以往每年的9、10月都是樓市最熱鬧的日子，開發(fā)商也寄望在此時(shí)多收三五斗，以彌補(bǔ)上半年的歉收。如今“金九銀+”即將過去，但開發(fā)商的愿望恐怕要落空。以廈門為例，有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月，廈門市住宅成交2239套，日均成交不足百套，特別是中秋小長假期間，廈門全市住宅成交僅132套，不少樓盤都是“零成交”。

雖然9月廈門有30多個(gè)樓盤入市，是歷年來推盤最多的一個(gè)月，促銷手段也令人眼花繚亂，購房者表現(xiàn)得卻十分淡定，多數(shù)認(rèn)為華而不實(shí)的打折不如真正降價(jià)實(shí)在。據(jù)廈門社區(qū)樓房產(chǎn)機(jī)構(gòu)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，81％的網(wǎng)友表示“金九銀十”期間不會(huì)出手買房，其中僅8.9％的人被限購，而76.2％的認(rèn)為“房價(jià)仍高”是阻礙出手買房的主要原因。

首先，供需力量的對(duì)比發(fā)生了明顯的變化。廈門樓市庫存屢創(chuàng)新高，而調(diào)控政策限制了需求，有能力購房的人沒有購房資格，有購房資格的人又承受不了高房價(jià)。全國14個(gè)主要城市庫存需要13個(gè)月左右消化。而廈門房屋庫存也超過了全國的平均數(shù)。其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控正處在關(guān)鍵時(shí)期，決策層一再強(qiáng)調(diào)調(diào)控決心不能動(dòng)搖、力度不能放松。這無疑給那些依舊想在開盤提價(jià)的開發(fā)商和肆意炒作房價(jià)的投機(jī)購房者潑了一盆冷水。

筆者分析，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局今年上半年的數(shù)據(jù)來看，如果用銷售金額除以銷售面積，1～6月，國內(nèi)平均房價(jià)仍然同比上漲10％，而廈門更是多次領(lǐng)漲。面對(duì)不斷攀高的房價(jià)，至少剛性需求者大多選擇觀望，市場(chǎng)成交量明顯下挫，樓市陷入僵局。

鷺島房價(jià)還能挺多久?

根據(jù)中國指數(shù)研究院公布的樓市交易數(shù)據(jù)顯示，9月，在監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，有19個(gè)的住宅成交量同比下降，其中如深圳、北京、上海、杭州等一線城市的成交量跌幅皆在30％以上。不僅成交量急跌，甚至在部分一、二線城市房價(jià)過高的區(qū)域，一手房價(jià)出現(xiàn)掉頭現(xiàn)象，二手房價(jià)的議價(jià)空間也有所增大。

然而，廈門房價(jià)表現(xiàn)依然十分堅(jiān)挺。據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城價(jià)格指數(shù)顯示，8月，廈門住宅的樣本平均價(jià)格為11594元／平方米，比7月上漲了2.39％，漲幅居于全國百城之首。即便是在當(dāng)下調(diào)控趨緊、成交低迷的“金九銀十”，廈門樓市不僅難見有大幅降價(jià)的樓盤，而且部分銷售良好的項(xiàng)目還悄悄小幅漲價(jià)。

廈門樓市緣何“金槍不倒”呢?是庫存量小于一線城市?抑或是性價(jià)比優(yōu)于一線城市?筆者分析，從庫存量來看，按目前銷售量估算，廈門的去庫存化至少要一年以上；從性價(jià)比來看，廈門島內(nèi)住宅均價(jià)已直逼一線城市，甚至更高，而島外房價(jià)也與京郊不相上下；在需求上，“限購令”攔截了廈門買方市場(chǎng)的主力軍投資投機(jī)購房者，二手房又分流了大量的剛需購房者，同時(shí)，保障房也對(duì)置業(yè)者的購房預(yù)期產(chǎn)生很大影響。總體來說，廈門樓市不容樂觀。

只不過，廈門畢竟屬于二線城市，市場(chǎng)反應(yīng)一向比一線城市慢半拍，現(xiàn)在還處于銷售在收窄、價(jià)格仍居高不下的膠著階段。但是，隨著大量新盤上市，供應(yīng)量倍增。開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈。在調(diào)控政策不放松的情況下，筆者預(yù)計(jì)，明年上半年可能是廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存頂峰。相比明年此時(shí)，廈門樓市今天也許還是“美好的時(shí)光”。

開發(fā)商的“蜜月期”接近尾聲

筆者認(rèn)為，2011年第三季度的情況和2008年第三季度房價(jià)狂跌的情況有幾分相似。當(dāng)時(shí)是從京、滬、深等一線城市領(lǐng)跌，然后波及到二、三線城市，造成市場(chǎng)幾乎崩盤。但有所不同的是，這一次的供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大過需求量。

從2003年以來，中國房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)持續(xù)了近十年的時(shí)間，可以從以下三個(gè)方面來看。一是近10年來國內(nèi)商品房價(jià)格持續(xù)上漲，平均房價(jià)基本上漲5倍以上，像北京這樣一線城市的房價(jià)甚至上漲8—10倍。廈門島內(nèi)亦是如此，在不到10年時(shí)間內(nèi)，思明區(qū)房價(jià)由2000元／平方米飆升至3萬元／平方米。二是由于房價(jià)瘋狂上漲，受投機(jī)心理驅(qū)使，越來越多的人通過炒高房價(jià)賺錢。三是商品房空置率過高。

筆者借用經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠最近點(diǎn)評(píng)樓市的觀點(diǎn)，“有一個(gè)很奇怪的現(xiàn)象值得大家關(guān)注，在全球房地產(chǎn)市場(chǎng)都在暴跌時(shí)，唯獨(dú)中國國內(nèi)樓市還處于牛市中，但目前國內(nèi)的存量房高達(dá)160億平方米，開發(fā)商囤地30億平方米，政府手上還握有40億平方米的土地儲(chǔ)備，如此大體量的后備供應(yīng)量完全可以滿足市場(chǎng)需求。倘若房價(jià)繼續(xù)高漲，市場(chǎng)成交量只會(huì)越發(fā)低迷，而供應(yīng)量卻與日俱增，那高高在上的房價(jià)是否還能站穩(wěn)腳跟呢?”

事實(shí)上，在經(jīng)歷了長達(dá)一年多的周旋之后，開發(fā)商的信心明顯開始出現(xiàn)了動(dòng)搖。綠城集團(tuán)董事長宋衛(wèi)平近日在接受媒體采訪時(shí)表示，“先努力賣房子，如果前面的手段都不奏效，那就直接把價(jià)格降到底，所有的房子都賣完，以后就不再做房地產(chǎn)了。”