房企業績分化,樓市拐點隱現

自國家宏觀調控以來，住宅成交日益萎縮，價格開始松動，房地產行業中股權并購、轉行事情頻發，在庫存量大、資金回籠慢等壓力下，房企面臨降價臨界點，樓市拐點初現端倪。

2011年的房地產市場在調控中走進第四季度，在限購、限貸等政策的疊加作用下，全國主要城市的房地產市場成交量出現明顯下滑。房地產開發企業普遍面臨著沉重的資金鏈壓力和庫存壓力，房地產行業正面臨更加嚴峻的業績分化和洗牌。

房企間業績分化

截至目前，房地產行業前三季度業績排名已經出爐，記者在梳理已發布的業績數據中發現，萬科等一線房企業績仍在“領漲”。從排名上看，今年前三季度的前十名門檻為245億元，與去年同期相比，有44％左右的增幅。銷售額在300億以上的企業達到了7家，由萬科、恒大、中海、保利、綠地等房企組成的第—梯隊，已經領先其它房企百億以上。從榜單上可以看出，業績在50億到150億之間的第三梯隊房企規模正在加大。

在全國房地產市場成交量明顯下滑的背景下，大型房企業績進一步攀高的同時，也意味著許多中小房企業績正同步下降，房企間的梯隊差距明顯拉大，大型房企與中小房企之間業績的明顯分化，似乎預示著行業洗牌的來臨。

從已公布的數據來看，大型房企與中小房企之間的業績分化已經十分明顯，除了銷售業績在分化外，各企業間的融資能力也在逐步分化，隨著調控的不斷持續和深入，未來將有不少中小企業面臨資金鏈斷裂的風險。

資金壓力，股權出讓頻繁

調控時代下，銷售業績的下滑導致了現金回籠慢，庫存量激增，加上銀行銀根持續收緊，而作為房企“救命稻草”的房地產信托也在國家風險監管政策下再次縮緊，房企只能通過出讓股權等方式緩解資金鏈的壓力。

萬通地產在10月14日晚宣布，以2.84億元的交易對價將所持的萬通時尚100％股權中的49％股權，以及8860萬元的債權，轉讓給深圳市萬通核心成長股權投資基金合伙企業。無獨有偶，投資多元化的中糧地產也在近兩年逐步拋售招商銀行、中國寶安等股權來維持房地產主業的經營。

中原地產的統計報告顯示，前三季度，我國房地產企業累計股權并購數量已經達到了87宗，總交易金額已經達到了256.65億元，房地產企業股權變動創歷史紀錄，超過去年同期兩倍以上。

中航證券的統計顯示，當前上市房企實際凈借貸資本比均值已從去年來的41％上升至48％，突破了安全底限，行業整體面臨相當于凈資產15％、總資產6％的資金缺口。其中，10％的企業面臨短期資金缺口，40％的企業面臨中期資金缺口，30％的企業中期資金缺口較大。

記者在采訪中了解到，由于全國限貸，中小房企的土地和在售項目儲備相對較少，資金周轉率低，加上抵押資質問題，在融資壓力上遠大于大型房企。此外，由于一二線城市的限購，大型房企向三四線城市轉移也擠壓了中小房企的生存空間。因此通過股權轉讓換來現金流以保證主營的地產項目或轉行成了中小房企的共同選擇。

樓市拐點隱現

相對于中小房企資金鏈的窘困，大型房企目前還是“手有余糧，心里不慌”，但是傳統銷售旺季“金九”的黯淡也讓大型房企憂心未來的日子未必樂觀。日前，9大上市房企公布了9月份的銷售業績，據統計，萬科、中海、碧桂園、富力、合景泰富5大龍頭房企9月銷售業績同比分別下滑12％、20％、16％、16％和25％。

“靚麗業績并不長久，大房企、央企在過去幾年的樓市中取得豐厚的回報，但由于盤太大，戰線長，能夠維持的戰略縱深也就1－2年的時間。”福州世紀百聯營銷經理林明表示，“對于國家宏觀調控1-2年之內不會退出，房地產行業的洗牌無時無刻不在進行，不過由于在經濟中所占比重較大，國家不會讓房地產行業出現較大的震蕩，預計樓市將會實現軟著陸。”

北京市統計局公布的最新指數顯示，3季度房地產企業景氣指數為120.6，環比下降1.3％，這是自1季度以來連續下滑，為各行業中最低值。房地產業企業家信息指數為90.8，環比下降5.9％，同比下降18.4％。業內人士認為，房企對于未來也表示悲觀，短期看空樓市，價格下降或將成為可能。

雙安房產董事長鄭愛新認為房企會加大拋盤力度。“隨著第四季度的到來，開發商需要支付工程款、土地款以及利息等費用，需要及時回籠資金，否則就只能加大推盤的力度。”

如果房企的資金不能快速回籠，那么房企將同時面對存貨高企和資金鏈緊張的雙重壓力，在市場濃厚的觀望情緒下，只能通過降價促銷回籠資金。目前。已有部分房企下調了新入市項目價格，例如富力地產就在8月23日宣布價格下調10％，并表示以后存在進一步深入調整的可能。

業內人士預計，如果樓市的成交量不能在11月之前有所上升，隨著未來新項目的大量入市，滯銷的情況將會加劇，未來房企或將全面下調新樓盤價格，以價換量，樓市將迎來拐點。