房地產工程的工程量清單與標底價格編制的分析

摘要：在市場經濟背景下，房地產工程的建設要進入市場，都需要經過招投標的環節，無論是業主還是承包商，都需要認真對待工程的招投標工作。而工程量清單與標底價格編制是招投標中的重要內容。因此，房地產工程項目建設過程中，需要對工程量清單與標底價格編制進行有效的分析。

關鍵詞：地產項目；工程量清單；標底價格編制

中圖分類號：F284文獻標識碼：A文章編號：1006-8937（2011）16-0071-01

近年來，我國建筑行業得到了快速的發展，特別是房地產行業發展迅速，已經成了我國的十大支柱產業。在此背景下，市場競爭環境的招標投標制度，也得到了逐步的完善。而在行業發展和改革中，主要是按照預算定額計價方法，通過工程量清單計價法，組織、建立公開、公正、公平的工程造價計價和競爭定價的市場環境的。因此，為了逐步解決現行招標投標工作中存在的一些弊端，必須要做好工程量清單和標底價格編制的工作。

1工程量清單

①工程量清單在招標投標過程中的運作。因為工程量清單，可以清晰明了的反映工程的實物消耗和有關費用，所以，采用這種計價模式，可以有助于企業很好的結合建設工程的具體情況，把當前以預算定額為基礎的靜態計價模式，轉變為把多種因素綜合考慮在單價內的動態計價模式，幫助企業更好的完成招投標工程。

在房地產工程中采用工程量清單招投標，就對招投標雙方有著嚴格的要求。工程量清單必須要根據規范的工程量清單標準格式填寫。對招標人而言，就是需要在表格中清晰明了的描述工程的內容，對投標人而言，就是需要按照清單表格中的工程內容，在市場背景下，結合企業自身的實力，充分考慮各種工程存在的風險因素，在清單中列出工程的綜合單價與匯總價，主要內容包括工程直接成本、間接成本、利潤和稅金等。同時，還需要把綜合單價作為竣工結算調整價的招標投標方式。

②工程量清單計價對完善招標投標制的促進作用。其一，充分引入市場競爭機制，規范招標投標行為。工程計量清單計價是招投標中的關鍵組成部分，對房地產行業的招投標有著重要的影響。在工程計量清單計價之下，定價權屬于企業和市場，使得工程招標投標程序中出現了“詢標”程序，這就能夠有效的保證投標人在報價時，解釋報價的合理性，闡述確保工程質量及落實安全措施的方案等。在這過程中，通過詢標，能夠有效的對報價中出現錯、漏、重等報價情況，進行有效的控制，進一步保證招投標雙方當事人的合法權益。同時，還能夠盡可能的排除和減少不合理報價、低于成本報價中標的可能。這可以有效的維護市場秩序，很好的克服“只看投標總價，不看價格構成”的現象，最大程度的避免“投標價格嚴重失真也能中標”的可能性。其二，實行量價分離、風險分擔，強化中標價的合理性。在當前的房地產行業中，工程預算定額及相應的管理體系，在很多時候都沒有辦法，調整工程發承包雙方在計價中的利益，也不能很好的反映市場的實際價格和需求。在激烈的市場競爭中，業主總是希望自己能夠以最小的代價，獲得最好的工程產品，因此可能會忽視客觀條件，人為壓低工程造價，使得標底無法真實反映工程的價格，導致承包商的利益受損。而工程計量清單計價，可以實現“量價分離、風險分擔”。在這一原則之下，招標人只會對工程內容和計算的工程量負責，承擔量的風險；投標人在市場供求調控下，根據自身的條件來確定人工、材料、機械價格和管理費等個方面的情況，一般只是承擔價的風險。同時，因為制定了合理的衡量投標報價的基礎標準，同時也將工程量清單當成招標文件的重要組成部分，成了必不可少的一個部分，不但能夠規范投標人計價行為，同時也能夠有效的在技術上，盡可能的防止招標中弄虛作假的情況出現。其三，增加招投標的透明度，提高評標的科學性。在房地產的工程建設招投標過程中，工程量清單是必須要公開的，這有效的提高了招投標工作的透明度，給參與競標的承包商提供一個公平競爭的平臺。這樣就可以適當的淡化了標底的作用，使得其只是作為評標的一個參考條件，而不是中標的直接依據，這可以很好的減少編制標底給招標活動帶來的負面影響，能夠有效的避免標底的跑、漏、靠現象，進一步促進招標工程的“公開、公平、公正”和“誠實、信用”。

2標底價格編制

2.1標底價格的編制原則

①四統一原則。按照《建設工程工程量清單計價規范》的規定，所有的工程量清單的編制與計價，都有需要在四統一的原則之下進行：項目編碼統一，項目名稱統一，計量單位統一，工程量計算規則統一。也就是說，在四統一的原則之下，同一工程項目中，只有一組項目編碼對應其中各種內容相同的分部分項工程，同一編碼下分部分項工程的項目名稱、計量單位和工程量計算規則都有相同。同時，各分部分項工程的計價也需要完全相同。

②遵循市場形成價格的原則。在市場經濟條件下，價格是由市場經濟決定的。那就意味著，在招投標競爭中，由投標人自主報價，能夠讓企業發揮自己的優勢。因為，在市場經濟的背景下，所有參與投標的企業在，都必須要在工程量清單報價的基本前提下，對單位工程成本、利潤進行統籌分析，綜合考慮，正確的選擇合理的施工方案，同時，還必須要結合企業自身實力，合理地、準確地確定人工、材料、施工機械等生產要素的投入與配置，通過不斷的優化組合，最大限度地控制現場和技術措施等費用，最終形成最具有競爭力的報價。而項目的工程量清單下的標底價格，正是反映市場經濟條件下，形成的具有代表性和先進性的生產要素市場價格。

③體現公開、公平、公正的原則。工程造價是工程建設的核心內容，也是建設市場運行的核心。工程量清單下的標底價格應充分體現公開、公平、公正原則。

2.2標底價格的基本編制方法

通常情況下，房地產工程項目的標底價格，主要有五方面的內容組成，下文主要對分部分項工程量清單計價、措施項目清單計價這兩個部分進行分析。

①分部分項工程量清單計價。分部分項工程量清單汁價，主要有兩種方法，即預算定額調整法和工程成本測算法。采用測算法計算工程成本，對編制人員有較高的要求。一般來說，都需要編制人員擁有較為豐富的現場施工經驗，需要其能夠準確地判斷，并確定工程的各種消耗。所以，就要求所有參與造價的人員，都必須要深入現場勘察，只有積累足夠的現場知，才可以自如的完成相關估算，因此，我們可以這樣認為，在未來的一段時間內，工程技術與工程造價相結合是主要的趨勢。預測實際成本法是把施工現場和總部為本工程項目預汁要發生的各項費用，逐項進行計算，匯總出管理費總額，建筑工程以直接費為權數分攤到各分部分項工程量清單中。利潤是所有投標報價的核心，因此，在在標底編制時，應該正確對待其利潤率的確定，一定要按照擬建項目的實際工程量和競爭程度，以及投標單位的能力來確定。

②措施項目清單計價。因為在工程量清單的編制與計價中，會有一份措施項目一覽表，給招標投標雙方參考使用。因此，標底編制人員在編制標底時，必須要對表中的內容進行全面的逐項計價。當編制人員對表內提供的項目有異議，認為內容不齊全的，可以考慮列項補充。措施項目計價按照單位工程計取。施工組織設汁和施工技術方案是措施項目標底價計算的主要依據。措施項目標底價的計算，一般都會選用成本預測法估算。

3結語

在房地產工程建設的過程中，招投標是業主和承包商必須要重點關注的部分，這部分工作對整個工程的建設有著決定性的影響，而其中的工程量清單與標底價格編制又是招投標中最重要的環節之一，是重中之重。無論是業主還是承包商，都需要按照工程量清單的相關要求，進行招投標的相關工作，在相關的原則之下編制標底價格。

參考文獻：

[1] 張英，沈苾文.淺論工程量清單報價[J].陜西工學院學報， 2003，(4).