房地產業政府規制失靈的原因及解決路徑

摘要：目前我國的房地產業進入了一個快速發展的時期，但其中也出現了許多亟待解決的問題。文章從分析政府對房地產業出臺的相應政策入手，找出房地產業政府規制失靈的原因，并在此基礎上提出了可行的政策改進建議。

關鍵詞：房地產業；政府政策；規制失靈

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：1006-8937（2011）16-0021-02

1土地政策對武漢地區房地產業的影響及改進建

議

1.1土地政策的內容及效果

從2008~2009年，國土部會同其他各部委出臺了一系列的土地政策，試圖通過對土地市場的調控來影響房地產業的發展。這些土地政策主要從以下幾個方面發揮作用：一是調整土地供給結構，加大保障性住房的土地供應出讓力度，如要求中小戶型及經濟適用房的供給不得低于供給總量的70%；二是提高土地獲取門檻，如必須繳納全部的土地出讓金后才可以獲得土地使用證。從上述土地政策出臺的導向來看，政策重點加大了對囤地的打擊力度，因此房地產商試圖依靠土地升值獲利的盈利模式已不再適用，同時企業承擔的社會責任也在政策的約束下不斷提升。

然而，盡管受到以上這些從緊的土地政策的影響，武漢地區的土地市場卻依然火爆。從2008~2009年，僅武漢主城區的土地成交量就達325.88公頃，實現交易額269.78億元。不論是從土地出售的數量上還是出讓金額上都達到了一個新的高峰。可見國土部等出臺的土地政策并未對武漢地區的土地市場起到降溫的作用。由此可以看出，國土部出臺的土地政策對武漢地區的房地產業進行的規制效果不佳，出現了失靈的情況。

1.2土地政策規制失靈的原因及改進建議

以優化土地資源配置、調節土地供給量進而規范房地產業為目的的土地政策在出臺后卻不能達到預期的效果，出現了規制失靈的情況。造成這種現象的原因可以歸結為客觀因素的限制、主觀上政策執行不力和規制政策自身的問題等三方面。以下就這三方面的原因分別加以分析并在此基礎上提出政策的改進建議。

首先，從客觀因素的限制角度來看，土地是一種極為稀缺的資源，它是生產經營活動的基礎并具有不可再生性。因此任何國家都對土地的供給進行了嚴格的限制，試圖以此確保土地資源得到合理的利用，這一點在我國土地政策中體現的尤為突出。針對這一不可改變的客觀事實，政府一方面應該加大二手房的流轉力度，以期通過二手房市場創造出新的住房供給來源，提升房地產市場的資源配置效率，為購房者提供更多的選擇余地。另一方面，政府可以通過土地儲備政策，有計劃、有步驟的供應土地，讓更多的閑置土地進入房地產市場，進而達到增加住房供給、平抑房價以維護房地產市場穩定的目的。其次，從主觀上政策執行的角度來看，土地政策執行不力的原因可以歸結為以下兩個方面：一是土地政策執行具有滯后性。因為土地政策大都是依據房地產市場當前的狀況制定的，而政策在確定后將具體實施于土地市場，但由于建設周期、開發速度的影響，從土地市場傳導到房地產市場大約需要兩年之久。因此土地政策就算制定得當，也會由于難以得到快速執行而無法見效。二是由于房地產與其他商品不同，其具有很強的區域壟斷性，因此房地產市場的繁榮能給地方政府帶來就業、稅收等方面的利好。基于此原因，對于目前中央政府出臺的通過限制土地供給以遏制房地產業過快增長的土地政策，地方政府對此類規制手段有明顯的抵觸情緒，并不盡力執行，從而導致政策效果不佳。面對這種土地政策無法得到有效執行的主觀因素限制，國土部及其他部門應該加強對房地產市場的監控力度，及時更新有關房地產業的重要數據，并對其加以分析研究，盡量做到提前預警。通過提前出臺相應的土地政策，在通過政策執行的傳導期后，就能有效的作用于當時的房地產市場。

2財政和貨幣政策對武漢市房地產業的影響及改

進建議

2.1財政政策和貨幣政策的內容及效果

2010年是我國房地產市場政策調控的大年， 頻率之密、力度之大、涉及面之廣前所未有，堪稱史上最嚴厲的房地產宏觀調控。從4月起，中央和地方房地產調控的一系列政策（“國十條”“國五條”“鄂六條”“漢六條”）相繼落地，這些政策均涉及到了財政金融等調控工具，接下來我們對這些政策的效果進行詳細分析。

首先，為了遏制部分城市房價過快上漲，中央政府發布了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，簡稱“新國十條”，內容涉及信貸政策調整，供應結構調整，增加供應、限制需求、加息等等，強調發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用。然而武漢市房地產市場在供需關系影響和開發企業的強免疫力下，宏觀調控政策效果未見成效。從環比的數據來看，雖然部分月度出現了波動現象，但幅度不大。其次，武漢地區也做出了政策調整。武漢市政府下發《關于大力推進保障性住房建設促進房地產市場健康發展的意見》，該意見也被稱作是“漢六條”。調控細則涉及六大方面，要求全面落實穩定房價政策，大力推進保障性住房建設，努力促進武漢房地產市場持續健康發展。就目前來說，這一系列的調控政策對武漢市房地產市場的影響力度并不是很大。

2011年我國房地產調控政策持續從嚴，從國八條到漢版限購令出臺，加上央行連續四次上調存款準備金率，地方銀行房貸政策緊縮等政策相繼出臺。隨著開發商從銀行貸款愈加困難，資金壓力的加大，成交下滑、資金趨緊，無疑將加大開發商的降價壓力。從武漢樓市來看，5月開發商推盤量仍較為積極，新盤打折促銷較多，5月第一個周末，有多達60余家樓盤開展打折促銷優惠，但大規模降價尚未出現。換言之，這些政策并沒有達到預期的效果。

2.2貨幣政策和財政政策規制失靈的原因及改進建議

造成武漢樓市供需兩旺的態勢，主要還有以下幾點原因：一是貨幣流通過大，大量熱錢涌入樓市，貨幣政策過度寬松，大大抵消了政府調控的政策和措施；二是媒體引導加重購房者搶購心理，長期預期看漲，對住房調控信心不足；三是剛性需求旺盛，通脹助推投資升溫，投資需求所占比重仍然較大；四是開發企業獲得資金渠道多，資金壓力小等原因造成；五是隨著武漢城市地位的攀升，商務性購房需求也在不斷增加。

然而，房地產業的發展對貨幣資金的依賴性非常大。事實上，我國房地產企業長期依賴銀行貸款支持，特別是在1998年銀行對房地產業的信貸支持法發生了根本性的變化，即由過去的企業開發貸款支持擴大為開發和銷售兩個環節的信貸支持，這必然使得房地產業對銀行的依賴程度越來越深，但也為國家通過貨幣政策和財政政策調控房地產市場提供了便利。

首先要調控貨幣供應量。研究表明，貨幣供應量變化對房地產價格有長期的持續正向影響，貨幣供應量的增加會導致房地產價格上漲；而且貨幣供應量的增加會導致房地產投資的增長。所以要控制房地產投資規模，穩定房地產價格，貨幣政策必須首先保證貨幣供應量適度。中央銀行應通過存款準備金制度和公開市場業務對貨幣供應量進行調節，保持適度流動性，避免因貨幣供應過量導致房地產等資產價格上升，產生泡沫。其次要通過實施差別利率，調節房地產供應結構。房地產業的自有資金比率較低。政府可以據此制定利率優惠政策，以控制房地產商投資不同項目的利潤。對于高檔、大戶型的普通商品房適用較高的貸款利率；對于中小戶型的普通商品房提供利率較低的商業貸款；對于經濟適用房和廉租房則提供利率更加優惠的貸款。使開發各種住房的利潤逐漸趨同，達到提高中低檔次住房占住房總量的比例的目的。再次要通過財稅政策調節房產供應結構。政府應加大保障性住房的建設力度，使房地產供給多元化，提高保障性住房在住房總量中的比重。需要通過稅收和補貼的方式，降低房地產開發商開發經濟適用房的成本。例如，可以對開發商投資中小戶型住房、經濟適用房和廉租房提供低價甚至免費的土地，或以提供補助金等方式進行補貼，以及對這些建設項目進行稅收減免。

3住房管理政策對武漢地區房地產業的影響及改

進建議

①住房管理政策的內容及效果。從2006年至今，住建部會同其他部委出臺了一系列政策，這些政策主要是試圖加強對住房市場的監管從而影響房地產業的發展。總體說來，這些政策主要分為以下幾個方面：一是完善商品房預售制度，鼓勵和引導開發商現售商品住房；二是提高二套房首付比例，限制三套房及以上房產的住房貸款的發放；三是要求各地確定合理的房價控制目標，并將對遏制房價不力的地方政府進行考核和問責；四是要求加快保障性住房建設，加強對保障性住房的管理；五是加強對房屋租賃市場的管理，遏制群租行為。從上述政策出臺的導向來看，政策重點在于規范市場參與主體的行為，引導市場供求關系，從而擠出過量的投資投機性需求。然而，盡管受到這些從緊的政策影響，武漢的商品房銷售市場依然火爆，并蔓延到二手房以及租賃市場。

②住房管理政策失靈的原因及改進建議。以擠壓投資投機性需求為目的的住房管理政策在出臺后不能達到預期效果，出現規制失靈的情況。針對調控失靈的原因，我們將試進行以下分析并提出解決對策：首先，緊縮的房貸政策對現金炒房的約束力不足。目前雖然房貸政策管理非常嚴格，但對現金炒房的限制還屬空白狀態，這就極容易使一些財力雄厚的投資客鉆政策的漏洞，對他們來說，相比一線城市投資，在武漢投資的成本低多了。針對這種情況，相關部門應加快完善銀行系統和各大城市房管局系統的聯網系統，對投機性購房行為進行實時監控。其次，問責地方政府缺乏有力根據。雖然住建部要求各城市必須合理確定好今年本地區新建住房價格控制目標，但相當多的城市公布的調控目標模糊，解釋彈性大。這也反映了地方政府在控制房價問題上普遍信心不足。針對這個問題，地方政府應切實根據民意合理制定房價目標，比如將房價控制目標與居民支付能力掛鉤等，最根本的，是要加快轉變經濟發展方式，減少城市對土地上所產生的種種“利潤”的依賴，把中央的剛性要求視作地方科學發展的一個“倒逼機制”。

參考文獻：

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