我國商業銀行對商品房抵押貸款的法律關系初探

摘要：2009年以來，國內房市在寬松信貸政策等多方面因素的刺激下，并未受當前國際金融危機大環境的拖累，成交量和成交價格在短短的幾個月里急劇攀升，出現了一波小陽春行情。由于抵押權是一種法定優先權，住房抵押貸款業務的風險相對較低，銀行開展住房抵押貸款業務不但能完成貸款指標，而且還可以產生良好的經濟效益，故此，商品房擔保貸款業務一直被視為銀行的傳統優質業務之一，然而，商品房擔保貸款審批門檻的一再降低，加之短期內房產成交價格急劇攀升所引發的房地產買賣合同違約率的急增，導致當下銀行的房貸業務也不再穩固如初，其所面臨的涉訴風險正在逐漸升高。因此，該文就商品房買賣及擔保貸款業務中的法律關系予以梳理，將其中的一些要點與讀者分享。

關鍵詞：擔保貸款；商品房；商業銀行

一、商品房擔保貸款的概念及種類

商品房擔保貸款，既一般我們俗稱的商品房按揭貸款，包括期房擔保貸款和現房擔保貸款兩種，也稱樓花按揭和現樓按揭。“按揭”這一詞原是地方方言，多見于我國的港、澳地區，其并非是我國固有的法律概念，而是通過法律移植從香港傳入我國內地的一種英美法中的擔保法律制度。

目前，我國內地法律并無按揭這一規定，只是在2000年最高人民法院審委會審議的《關于適用<擔保法>若干問題的解釋（送審稿）》的說明中，涉及到樓花按揭。該說明將樓花按揭定義為“樓宇預售合同中的買方支付部分購樓款后，將其依合同取得的對樓宇的期待權讓渡給銀行作為取得銀行貸款的擔保，也稱按揭貸款。”樓花按揭是以其在預售合同中的全部權益為抵押，而法律規定的抵押是以現存實物為抵押標的，因此稱為準抵押。從而在法律層面正式確認了樓花按揭即在建商品房擔保貸款的法律地位。

二、商品房買賣中的合同種類及關系

在商品房買賣中一般存在著四個合同，即商品房買賣合同、按揭貸款合同，以及通過購房人與按揭銀行簽訂的抵押貸款合同中的抵押、回購的具體條款加以確定的抵押擔保合同和保證擔保合同。為了使讀者對前述四類合同及相互之間的關系有進一步深入的理解，筆者根據相關法律及長期積累的辦案經驗總結要點如下：

（一）抵押貸款合同不是購房合同的從合同。雖然，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第24條規定，“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。”，但抵押貸款合同與購房合同并不存在主從關系，理由如下：

首先，合同目的不同且相對獨立。抵押貸款合同的目的是借貸資金，購房合同的目的是購買房屋，兩合同追求的目的并不具有依附性，是各自獨立的。

其次，兩者所生之債務的范圍不具有依附性。從合同所生之債務以主合同所生之債務為發生依據和限額，而抵押貸款合同所生的債務可單獨產生，雙方是相對獨立的。

最后，購房合同的無效、可撤銷并不必然導致按揭合同的無效、可撤銷，只會影響到按揭合同的抵押擔保標的物發生變化，并不實質影響到資金借貸關系。

在商品房買賣糾紛中，買受人沒有能力支付購房款，或者因商品房買賣合同無效、被撤銷、解除使買受人的貸款目的失去意義時，如果不允許當事人解除合同，對買受人或者貸款銀行都是極為不利的，故此，在不突破主從合同理論框架的前提下，通過司法解釋直接支持在解除購房合同的同時可以解除抵押貸款合同不失為一種很好的現實解決方式。

（二）抵押擔保合同、保證擔保合同應是借款合同的從合同，以借款合同的存在為前提。但應明確，該主合同是銀行與購房人之間簽訂的借款合同，而非購房人與開發商簽訂的購房合同。

（三）購房合同通常與抵押擔保合同、保證擔保合同無關，但如購房合同無效，特別是買賣的標的物屬不得抵押的財產，購房人與開發商惡意串通以損害銀行利益，以合法形式掩蓋非法目的等情形，則將導致這兩個擔保合同無效。

三、銀行在商品房買賣合同糾紛中的獨立請求權

商品房擔保貸款合同的訂立是以商品房買賣合同有效成立為條件，與商品房買賣合同具有密切聯系但又相互獨立。根據訴訟法中關于有獨立請求權第三人的理論，即主張由于訴訟結果而使自己權利受到損害的案外人，也可以獨立請求權第三人身份參與訴訟。對買受人與出賣人因商品房買賣合同發生糾紛而請求確認買賣合同無效、撤銷或解除時銀行的訴訟地位問題，有兩種觀點。一是銀行作為抵押權人，可依據對買賣合同的標的物所享有的抵押物權，作為有獨立請求權的第三人向人民法院提起訴訟，人民法院將商品房買賣合同與商品房擔保貸款合同關系一并解決，否則人民法院應僅審理商品房買賣合同。二是銀行只可作為無獨立請求權第三人參加訴訟。理由：根據《民事訴訟法》第56條規定，“對當事人雙方的訴訟標的，第三人認為有獨立請求權的，有權提起訴訟”。而在買受人與出賣人因商品房買賣合同發生的糾紛訴訟中，根據合同相對性原則，銀行對雙方爭議的標的買賣合同關系并沒有直接利害關系，因此，銀行不能作為有獨立請求權第三人參加訴訟，而只是案件處理結果與其有法律上利害關系的無獨立請求權第三人，它只可申請參加訴訟或者由人民法院通知參加訴訟。如銀行單獨就擔保貸款合同起訴的，人民法院根據具體情況予以訴的合并，可以將擔保貸款訴訟與商品房買賣合同訴訟一并處理。

四、銀行債權在司法執行中的法律關系

在房屋抵押貸款合同糾紛中，銀行對抵押物即商品房雖然享有法定的優先權，但根據現行的法律法規，在執行過程中仍存在一定的障礙。根據最高法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第六條規定：“對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。”第七條規定：“對于超過被執行人及其所扶養家屬生活所必須的房屋和生活用品，人民法院根據申請執行人的申請，在保障被執行人及其所扶養家屬最低生活標準所必須的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執行。”兩條規定的基本精神就是生存權是受法律絕對保護的最基本權利，而債權則是受法律相對保護的民事權利。銀行雖然對抵押房產享有法定的優先受償權，但前提是不能犧牲債務人的基本生存權，不能因為強制執行而造成被執行人的極度貧困。這也充分體現了以人為本以及國家尊重和保障公民基本人身權和財產權的憲法精神。可以說這也正是銀行在開展商品房抵押貸款業務中不可避免的商業風險之一，銀行如要最大限度的控制風險減少損失，也只能從源頭抓起，促進銀行業審貸的規范化管理，增強承擔貸款風險的意識，提高資金還貸率，促進住房按揭市場的健康發展。

（編輯：ZK）