公平與效率視域下的物業稅改革路徑探究

摘要：物業稅征收作為抑制房地產泡沫的有效手段，近年來被有關部門提到了日程之上，科學制定并且規范征收房地產稅對我國房地產健康發展具有十分重要的意義。在進行房地產稅（物業稅）改革中，要堅持公平與效率的基本原則，在保證公平的基礎上最大限度的兼顧效率，充分發揮其調節和引導作用。

關鍵詞：公平與效率；物業稅；改革；路徑

一、積極推進物業稅稅制改革的重要意義

（一）加快推進物業稅稅制改革，可以為地方政府開辟穩定豐厚的主體稅種，為正在推進的省直管縣改革奠定堅實的財稅基石。推進物業稅稅制改革有助于進一步完善分稅制財政管理體制，強化財政收支及政府投融資活動的規范性，促進財權和事權的匹配，并借以推動地方政府職能轉變。物業稅制改革后，財政收入總量不減，收入流平滑且更穩定，居民的承受力反而因為壓力分散而有所增強。而相對簡化、適當稅率的物業稅制，還將提高納稅人的權利意識，增強納稅人納稅的積極性、主動性。

（二）積極推進物業稅稅制改革是進行城鄉產權制度改革的必由之路。房地產稅制與城鄉土地產權問題，互為表里，密不可分，是我國經濟社會發展矛盾的焦點和難點所在，這也就難免會觸碰到深層次的體制性、結構性問題，關涉到復雜的利益關系。目前，我國土地產權領域存在同地不同權、同地不同價、產權不完整等問題，這樣就是造成兩個方面的問題：一方面產權所有人的權益無法得到有效保護，另一方面制約了土地流轉和土地產權市場的培育。

（三）積極推進物業稅稅制改革是轉變地方政府短期行為，增強執政穩定性的迫切要求。地方財政對土地出讓金和房地產相關稅收的依賴強化了政府干預經濟發展和土地交易的動力。一體化推進房地產稅制與土地出讓制度改革，以穩定持續的物業稅平滑財政收入，有助于弱化地方政府急功近利、涸澤而漁的短期行為，轉變政府職能，促進經濟社會持續平穩發展，從而增強黨執政的穩定性。

二、由國外例子來看物業稅對實現公平的重要作用

下面以世界上三個最發達國家美國、日本、德國為例。探討物業稅對實現公平的重要作用。這三個國家都征收不同比例物業稅，有人認為是政府為了多收稅。但其根本原因不在于此。政府收稅有多種方法，為什么非征物業稅。而有許多地方不征稅，如美國就沒有增值稅，這可是中國第一大稅源，日本增值稅率僅13%。

在這三個發達國家，稅種設定是為了達到社會資源有效配置，資源不被浪廢。社會分配更加公平。而不是全取決于政府創收。如現美國出現危機，一些州面臨破產，但州政府并沒有增加稅種和稅率多收稅，而是千方百計減少開支。這就是稅收立法原則。

許多人都會有這樣的疑問，如果這三個國家都不征收物業稅，不是對老百姓更好嗎？土地是私人所有，大家想蓋多少房子就蓋多少房子，每家都有三五套大院，大家不動產都多，該有多好！其一，這僅是從個人利益出發，沒有從全社會資源配置效率著想。試想一下，如果沒有相應制度的約束，人們就會過度建房，進而侵占更多農田，這將導致糧食減少，危害全體公民利益。其二，大量空置房存在，同樣造成物質資源浪費。畢竟每家只能住一套房。每人只能睡一張床。因為有了物業稅，才有效限制亂建住房，保護農業耕地。日本人口眾多，但農田有效保護，糧食完全自足。這就是物業稅調配資源配置之作用。

三、公平與效率視域下推進物業稅改革的方案設計與步驟安排

改革是發展的動力，但是改革帶來的利益調整可能會形成階段性的阻力。因而在物業稅制改革過程中，需要堅定的氣魄和前瞻的眼光，注重堅持市場經濟改革方向、發揮市場配置資源的基礎性作用和激發市場活力，必須堅持發揮中央和地方兩個積極性，特別注重對地方政府的激勵，形成促根本改革、謀長遠發展的強大合力。

（一）梳理稅費，多頭改單一。把現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及各種收費合并成為物業稅，而把土地出讓金單列，繼續按照目前的模式征收。同時在未開發土地較多的地區進行試點，模擬空轉土地出讓金批租改年租。在嚴格控制非試點地區用地指標的同時，在試點地區擴大土地使用指標，支持各類土地產權改革，通過擴大稅基、以量補價，配合政府轉型、改變考核導向等等方式增強對地方政府的激勵。

其中，有必要對物業稅的名稱加以改變，名稱建議可以用房地產保有稅代替物業稅。從本質上講，物業稅和物業費分別是市民和業主對市政公共產品和社區公共產品所提供的對價，同樣遵循稅費收支的利益對等原則，區別僅在于范圍的大小和受益主體的不同。定名為物業稅，有助于提高納稅人的權利意識，強化其對地方公共服務水平的監督和促進作用，有助于提高其納稅積極性。

（二）分類處理，批租改年租。對于已經通過土地出讓形成的物業，繼續按照步驟一方式征收至使用權有效期。對于增量物業，把土地出讓金由一次性交納分攤在物業稅當中，按年繳納。對存量物業和增量物業產生的財政收入比例不協調、分布不均勻，由地市級政府在本區范圍內進行統籌調劑，比如抽取一定比例的出讓金，建立物業稅改革推進基金，防止形成不合理激勵機制。

（三）產權改革，完善并穩定物業稅制。在開征物業稅的同時，一是宣布國有建設用地使用權永久不變，二是對集體土地產權征稅，將有助于通過物業稅確認產權。產權的形成有助于促進流通，進而形成物業的征稅評價標準。同時，物業稅形成對地方政府推進產權改革的正向激勵，并隨著產權改革的推進，稅基不斷擴大。最終將形成覆蓋面廣、稅負合理、可持續性強的物業稅稅收體系。

進行物業稅改革是一項系統工程，需要從各個方面來充分考慮。同時，由于我國在物業稅征收方面剛剛起步，在很多方面漏洞和不足也是難免的，但是隨著我國財稅體制整體的逐漸完善，特別是基于對房地產業的有效管制以及對人們基本生活需求保證的考慮，必須從實現公平與效率的角度上來進行物業稅改革。在進行物業稅改革的過程中要對稅制和具體征收管理方式與方法進行科學設計，同時要充分考慮物業稅在具體執行中可能出現的各種問題，并且要對其可能對納稅人造成的影響進行評估，以此來保證物業稅征收真正發揮其有效規范地產市場、實現地產資源有效配置的重要作用。

（編輯：WJ）