淺談投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的選擇

摘要：近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及經(jīng)濟(jì)全球化趨勢(shì)的不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的競(jìng)爭(zhēng)也日益加劇，在面臨國(guó)內(nèi)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，也要面臨來(lái)自國(guó)際的巨大競(jìng)爭(zhēng)壓力。而財(cái)務(wù)管理工作是影響房地產(chǎn)企業(yè)綜合管理效率的主要因素，其會(huì)計(jì)政策的選擇是財(cái)務(wù)工作中的重中之重。該文就主要針對(duì)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的選擇進(jìn)行簡(jiǎn)單的探討。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)政策

會(huì)計(jì)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程，從本質(zhì)上說(shuō)，就是會(huì)計(jì)政策不斷選擇的過(guò)程。會(huì)計(jì)政策選擇所產(chǎn)生的會(huì)計(jì)信息，是影響社會(huì)資源分配和利益分配的主要因素，也是影響企業(yè)持續(xù)發(fā)展的一個(gè)主要關(guān)鍵性因素。會(huì)計(jì)政策選擇所具有的功能性是會(huì)計(jì)職能充分發(fā)揮的體現(xiàn)，選擇科學(xué)、合理的會(huì)計(jì)政策對(duì)于企業(yè)的發(fā)展有著重要的意義。尤其是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其本身所具有的高投資和高風(fēng)險(xiǎn)性的特征，會(huì)計(jì)政策的選擇就顯得更加重要。

一、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量可供選擇的會(huì)計(jì)政策

投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量可供選擇的會(huì)計(jì)政策主要有兩種，分別為成本法和公允價(jià)值法。根據(jù)我國(guó)相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，通常情況下，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量采用成本法，而在一些特定條件下也可以使用公允價(jià)值法。

（一）成本法

成本法指的是以企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債進(jìn)行的評(píng)估為基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上對(duì)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的方法。投資性房地產(chǎn)在選擇成本法進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，在會(huì)計(jì)處理方法的選擇上，與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨于一致，在資產(chǎn)負(fù)債表中進(jìn)行計(jì)提折舊或者是進(jìn)行攤銷(xiāo)，而會(huì)計(jì)科目可以使用其他業(yè)務(wù)成本進(jìn)行記錄，同時(shí)貸方使用投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊。放資產(chǎn)負(fù)債表中發(fā)生減值的情況，則需要對(duì)其減值的數(shù)額進(jìn)行計(jì)提。

（二）公允價(jià)值法

公允價(jià)值法指的是投資性房地產(chǎn)在初始計(jì)量之后，采用公允價(jià)值作為其計(jì)量的標(biāo)準(zhǔn)，將公允價(jià)值的變動(dòng)作為企業(yè)損益的確定。通常情況下，投資性房地產(chǎn)在使用公允價(jià)值法時(shí)，應(yīng)當(dāng)以充分肯定公允價(jià)值能夠獲得可靠的計(jì)量為基礎(chǔ)。當(dāng)使用公允價(jià)值法進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，不需要對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行折舊計(jì)提或者是費(fèi)用攤銷(xiāo)，也不需要進(jìn)行減值的集體，其要求在資產(chǎn)負(fù)債表中使用公允價(jià)值對(duì)賬面進(jìn)行調(diào)整，而資產(chǎn)負(fù)債表中的公允價(jià)值則應(yīng)當(dāng)確保與原來(lái)的賬面差額相一致，并且計(jì)入到當(dāng)期損益中。

二、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的選擇

選擇成本法或者公允價(jià)值法對(duì)企業(yè)會(huì)產(chǎn)生不同的影響，當(dāng)采用成本法時(shí)，投資性房地產(chǎn)的賬面余額會(huì)由于需要進(jìn)行計(jì)提折舊或者是攤銷(xiāo)等，使得資產(chǎn)的賬面值發(fā)生變動(dòng)。如果發(fā)生資產(chǎn)減值，使得計(jì)提的費(fèi)用增加，則會(huì)使得企業(yè)當(dāng)期的損益受到影響，進(jìn)而是當(dāng)期的利潤(rùn)減少。如果采用公允價(jià)值法，則由于其不需要對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行折舊，使得當(dāng)期計(jì)入的費(fèi)用減少，而增加了當(dāng)期的利潤(rùn)。另外，近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債表中的公允價(jià)值對(duì)賬面進(jìn)行科學(xué)的調(diào)整，不僅使得企業(yè)賬面價(jià)值增加，同時(shí)也將資本的評(píng)估增值計(jì)人到當(dāng)期損益中，雖然沒(méi)有實(shí)際的資金作為支撐，但是其也成為了企業(yè)利潤(rùn)的重要構(gòu)成部分，使得企業(yè)的盈利額得到了增加。通過(guò)上述分析可以看出，選擇不同的會(huì)計(jì)政策對(duì)于企業(yè)的利潤(rùn)會(huì)產(chǎn)生較大的影響，因此，企業(yè)的管理者應(yīng)當(dāng)從自身的利益出發(fā)，對(duì)會(huì)計(jì)政策進(jìn)行科學(xué)的選擇。由于受到準(zhǔn)則的約束，當(dāng)企業(yè)選擇公允價(jià)值法之后，則無(wú)法轉(zhuǎn)變?yōu)槌杀痉āＫ裕谶x擇會(huì)計(jì)政策時(shí)，應(yīng)當(dāng)從企業(yè)的價(jià)值最大化目標(biāo)以及企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展進(jìn)行綜合考慮，謹(jǐn)慎選擇。

（一）有管理報(bào)酬契約的企業(yè)

這部分企業(yè)的管理者產(chǎn)生的報(bào)酬，一般情況下會(huì)與企業(yè)的利潤(rùn)緊密聯(lián)系，所以這部分企業(yè)的管理者以企業(yè)利潤(rùn)的最大化作為其刮泥目標(biāo)，而會(huì)計(jì)政策是影響企業(yè)利潤(rùn)的主要因素，所以需要通過(guò)會(huì)計(jì)政策的選擇來(lái)實(shí)現(xiàn)他們價(jià)值最大化的目標(biāo)。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的還不夠完善，大部分投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)還是從上世紀(jì)延續(xù)而來(lái)，由于最初取得成本較低，與成本價(jià)相比，公允價(jià)值會(huì)高出5-10倍，這時(shí)如果使用公允價(jià)值法，則會(huì)使其賬面價(jià)值大幅度提升，為企業(yè)帶來(lái)更大的利潤(rùn)，所以對(duì)于這部分企業(yè)，管理者通常選擇的是公允價(jià)值法。

（二）有債務(wù)契約的企業(yè)

如果企業(yè)中有債務(wù)契約，而在債務(wù)契約中則以會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)對(duì)違約行為進(jìn)行確認(rèn)，這時(shí)企業(yè)的管理者則可以通過(guò)增加資產(chǎn)或者減少負(fù)債的方式來(lái)進(jìn)行調(diào)整。公允價(jià)值可以在每年的資產(chǎn)負(fù)債表中進(jìn)行重新計(jì)量，并且能夠計(jì)入到當(dāng)期的損益中，所以采用公允價(jià)值能夠使企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模不斷的擴(kuò)大，而且會(huì)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下獲得正確的定位，尤其是提高公司股票的估值水平，使企業(yè)的融資能力得到提升。另外，采用公允價(jià)值法能夠使房地產(chǎn)行業(yè)不資金緊張的局面得到很大程度的緩解，所以，在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不斷上漲的情況下，這部分企業(yè)也會(huì)選擇公允價(jià)值法。

（三）以企業(yè)價(jià)值最大化為理財(cái)目標(biāo)的企業(yè)

雖然在使用公允價(jià)值計(jì)量模式的情況下，能夠?qū)ζ髽I(yè)資產(chǎn)的賬面價(jià)值進(jìn)行重新估量，由于受到歷史的原因而造成重估的價(jià)值并不是非常的突出，無(wú)法為企業(yè)帶來(lái)明顯的收益，但是，在資產(chǎn)進(jìn)行重估之后，其所產(chǎn)生的投資收益也只會(huì)對(duì)企業(yè)當(dāng)期的損益發(fā)生影響，并不能對(duì)其內(nèi)在的價(jià)值產(chǎn)生決定性的作用。從國(guó)際市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)分析，凈利潤(rùn)已經(jīng)逐漸在被現(xiàn)金流所取代，進(jìn)而成為投資者對(duì)公允價(jià)值的判斷標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為企業(yè)獲得現(xiàn)金流的能力，才能作為評(píng)價(jià)企業(yè)價(jià)值的正確標(biāo)準(zhǔn)，而不是通過(guò)賬面價(jià)值和賬面利潤(rùn)來(lái)進(jìn)行判斷。選擇不同的會(huì)計(jì)政策，會(huì)使得公司的隱性?xún)r(jià)值變得顯性化，但是對(duì)于企業(yè)的真實(shí)價(jià)值卻不會(huì)產(chǎn)生變化。對(duì)于這部分企業(yè)，使用公允價(jià)值則不會(huì)產(chǎn)生正面的利益，所以這部分企業(yè)更適合成本法。

三、結(jié)束語(yǔ)

成本模式和公允價(jià)值模式都有著各自的優(yōu)缺點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者在進(jìn)行會(huì)計(jì)政策的選擇時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況，在確保企業(yè)相關(guān)利益不受損害的基礎(chǔ)上進(jìn)行決策。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)注重會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的約束條款的運(yùn)用，避免利用準(zhǔn)則操控利潤(rùn)的情況。科學(xué)、合理的會(huì)計(jì)政策，能夠促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理效率的不斷提升，進(jìn)而不斷增強(qiáng)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

（編輯：ZK）