論后金融危機時代銅陵市房地產業的發展

摘 要：自2008年美國爆發金融危機以來，全世界經濟受到不同程度的影響，而房地產行業受到的沖擊不言而喻。在后金融危機時代的背景下，以銅陵市房地產業的發展作為突破口，分析其發展現狀、存在的問題和發展瓶頸，提出金融支持等一系列戰略性方案，為促進房地產的和諧發展提供有效指導，有一定的理論意義和現實意義。

關鍵詞:房地產；后金融危機時代；銅陵市

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）06-0160-02

“后金融危機時代”（The financial crisis after The Times ）是指自2007年美國爆發了次貸危機，世界的金融體系危機迅速惡化，緊接著眾多國際大金融機構破產倒閉，金融體系遭受重大打擊，雷曼破產、美林被收購、AIG危機，強勢震撼美國金融市場，連鎖反應下世界迅速陷入危機恐慌，世界各國經濟主體面臨著歷史性重新洗牌，隨后各國和國際性、區域性機構迅速采取措施，重新協商，拯救經濟。到2009年中期，世界經濟由經濟危機恐慌進入到“后金融危機時代”（The financial crisis after The Times）（沈長豐，2011），而銅陵市房地產行業怎樣在后金融危機時代背景下得到科學發展和壯大，這顯得十分重要，并且也為其他地區的房地產發展提供借鑒和案例支持。

一、銅陵市房地產發展現狀

1.新建商品房上市情況。銅陵市房地產業的上市受國家宏觀調控影響較大。2011年7月、8月和9月全市預售許可證發放總面積分別為10.09萬平方米、16.87萬平方米和18.66萬平方米，同比上升分別為248.27%、883.06%和98.36%，環比上升分別為84.08%、67.73%和10.64%。而2011年10月的全市預售許可證總面積為9.18萬平方米，同比上升25.01%，但環比下降50.79%。由此可見，銅陵市房地產的過熱勢頭有所降溫。

2.新建商品房銷售情況。銅陵市新建商品房的銷售情況出現反彈，由居高不下到小幅降落。2011年7月、8月和9月的全市銷售總面積分別達到4.42萬平方米、4.34萬平方米和5.58萬平方米，其中的住宅類商品房銷售面積分別為2.65萬平方米、3.5萬平方米和4.93萬平方米，同比上升分別達到35.62%、3.73%和52.86%，環比上升分別為18.3%、31.72%和41.69%。而2011年10月的全市商品房銷售面積達到5.19萬平方米，比9月減少0.39萬平方米。其中的住宅類商品房銷售面積為4.21萬平方米，同比下降25.19%，環比下降14.56%。非住宅類商品房銷售出現類似情形。

3.存量房（二手房）交易情況。銅陵市房地產的存量房交易量在一定程度上出現小幅反彈。2011年7月、8月和9月的全市存量房（二手房）交易面積分別是4.91萬平方米、11.85萬平方米和5萬平方米，交易套（間）數分別達到425套、562套和409套，而2011年10月的全市存量房（二手房）交易面積達到3.96萬平方米，交易套（間）數為410套，交易面積相對8月和9月有所下降，交易套（間）數與7月、8月有所回落。

二、銅陵市房地產發展瓶頸

1.供求關系解讀失靈。市場經濟中供求關系是決定價格的一個十分重要的因素。然而，針對房地產行業中的許多投機行為，僅靠供求關系的解讀是遠遠不夠甚至是失靈的。在房地產行業中，供求關系只是輔助作用，至少在現行的市場背景中，風險收益理論的解釋顯得合理許多。也就是說無論該項目或投資的融資成本有多高，風險有多大，都無法阻止資金和熱錢流向該高回報的投資項目。又加上通貨膨脹的影響以及投資者的未來預期，投資固定資產達到保值增值的目的變得動力十足。

2.投機動機滲入催化。從銅陵最近幾年的分析報告中可以看出，房地產的投機行為司空見慣。面對財富和金錢的誘惑，很多投資者抱有一顆炒房賺錢的思想和導向，加大投機行為，只要房價漲幅達到預期價值就會拋售。所以，存在了“一人多房，多人一房”的悲慘的投機失公平的現象。以政府為主導的房價暴漲以及保障房的資格模糊鑒定，投機行為便有了生存和發展的溫床。所以只要存在政府以房產作為支柱產業去尋求GDP的高速增長，并且用金融杠桿去發展和穩定房地產行業，投機行為的滲透催化便會促使房價上漲。

3.房地產金融調控乏力。雖然近期多數一線城市的房價出現幅度不小的回落，并且二三線城市的房價由以前的居高不下也出現了不同程度降價。但政府對房地產的金融調控也出現乏力。房價的回落主要是政府對保障房的強有力實施與建設和宏觀調控帶來的消費者預期的影響，金融調控的作用力顯得相對次要。加之現行的金融制度安排與風險控制，房地產的貸款對商業銀行等金融機構還是很有誘惑力，一方面房地產所需資金量大，金融機構貸款量達，盈利空間相對較大；另一方面房地產行業往往資金雄厚，還貸能力強，信用等級較高，風險相對較小，比如銅陵的恒大、柏莊。國家為保證民有所居、促進和諧社會的發展而實施強有力的金融調控，加大對房地產的控制和對投機行為的打壓，雖有一定成效，但因為房地產行業所涉及的主體較為廣泛，產業鏈較長，貨幣金融調控相對乏力。

4.房地產出現壟斷趨勢。在現行的房地產領域中一些壟斷行為比較凸顯，雖然沒有形成大集團的資質和氣候，但過早的壟斷現象的房地產企業卻顯得有恃無恐。在當今房地產行業還不成熟，相應政策法律法規還不完善的背景下，過早的房企壟斷現象不僅不利于企業個體的市場定位而且還會對整個房地產行業現有問題的解決埋下隱患。加之地區發展的差異，過早的壟斷行為會消耗過高的投資成本和地區的經濟效益。

5.現行住房公積金制度缺陷。房地產的行業發展與其市場銷售密切相關。然而，很多消費者買房采用公積金形式，公積金制度的建立和實施是為了保障住房的福利和以人為本的要求。所以公積金制度對房地產的銷售影響頗深，然而，針對公積金制度出現缺陷，對房地產行業的發展產生一定的影響。住房公積金制度缺陷主要表現在：第一，公積金歸集不足。一方面公積金的歸集額不斷增加，但覆蓋率卻在下降，分配不公，導致貧富差距不斷拉大；另一方面許多私營企業誤解公積金，認為會加重企業負擔，繳存被動并影響覆蓋率。第二，公積金執行缺陷。一方面公積金的保障范圍較小，又加上地區發展不平衡，公積金的繳存余額差異較大；另一方面公積金的利用效率并不高，業務范圍比較狹窄，并且公積金貸款的金融信貸風險和信用風險較大。

三、對房地產發展的建設性意見

1.發展是硬道理。（1）端正發展思想，形成科學理念。主要靠投資、出口和消費拉動經濟的增長成為中國的主要發展模式，借鑒西方發達國家經驗，西方發達國家的消費拉動率一般都保持在70%左右的水平，這說明我們的居民消費增長差距還很大，消費拉動經濟增長空間很大，然而在實現消費拉動經濟增長的征途中，會出現許多阻礙。除了收入分配的不公，房價的居高因素不容小覷。收入有限，因此消費水平總有個上限，房地產的價格居高，又加之購房支出的增加，必然導致消費者其他支出減少，消費拉動經濟的后勁不足。所以發展房地產，要端正思想，以人為本，考慮民生，不要一切以GDP為標準，要形成科學的發展理念。（2）在發展中解決問題。 發展經濟，把蛋糕做大，這是發展的重要理念。但在房地產發展中出現的一系列問題要用科學的方法在發展中去解決。

2.完善住房金融體系。第一，建立健全住房金融法律法規，提供法律保障。鑒于中國住房金融法律的不完善，建立健全住房金融法律法規，為解決買房購房中出現的一系列問題十分必要和急切，同時為房地產的發展保駕護航。第二，建立有效的住房專項儲蓄渠道，充分挖掘房地產發展潛力，加大金融工具的創新，同時擴大住房抵押貸款規模，金融機構要加大市場調研力度，總結經驗、研究對策，為促進房地產發展提供金融支持。第三，優化貨幣政策，熨平房地產波動周期。首先，優化金融資源配置，調整房地產產業結構。其次，建立全國性的個人信用評定系統。最后，增加融資渠道，增加直接融資比率，減少信貸風險，增加房地產市場資金量。

3.加強政府科學引導和調控。加強政府對房地產的科學調控，引導房地產企業合理定位，避免壟斷趨勢愈演愈烈。首先，完善法律法規，制定相關的法律政策，為規范房地產市場健康有序發展提供保障。其次，積極發揮政府“有形的手”的作用，考慮民生，注重科學發展，積極培育住房抵押二級市場。一方面建立專門的政府住房貸款抵押和保證的綜合機構，憑借政府信用，減少信用風險和違約風險，并增強金融機構的放貸信心；另一方面等時機成熟，積極穩步引進民間資本，增加供資主體，擴大供資渠道，擴充市場資金量。最后，規范生產，合理量化生產資料。針對房地產行業出現“投入生產資料與效益反向”問題，結合地區發展的差異，對市場生產資料的所有量進行審核變的十分必要。

4.完善公積金制度。第一，要加強公積金的歸集力度，增加公積金的歸集手段。一方面加強公積金制度的宣傳力度，使之深入人心。另一方面要抓重點，分主流，有計劃、分步驟地各個擊破，解決存在問題。逐步擴大公積金的覆蓋范圍，嚴格執行國家的歸集，對高收入者公積金的繳存額實行限高封頂政策，減少不同社會階層公積金繳存差距，促進公積金制度和諧發展。第二，規范公積金執行制度，防范和化解潛在風險，提高公積金的效用。首先，建立標準化的公積金運營管理制度，加強公積金執行的內部控制，規范公積金歸集等方面的業務管理和業務流程。其次，加強公積金貸款的貸前、貸中和貸后的控制和防范。注重貸前對預售樓盤和購房者的調查，貸中加強對其審核力度，貸后提高對其跟蹤管理力度。最后，提高公積金的效用，科學合理制定公積金貸款運作方式，注重公積金歸集和貸款方式的一致性和協調性，減少風險并保證其安全性、流動性和增值性（注：文中數據來源于http://www.tlfdc.cn/和作者的整理）。

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