短期內中國普通商品房價格變動規律探討

摘 要：對2001—2009年間中國普通住房的供給數量和需求分析后，得出普通商品住房的供給相對于需求是缺乏彈性的，發現普通住房的需求隨著價格增長而增加，其需求彈性也為正值，進而推斷出當政策放松后，中國普通商品房的價格基本走勢為，隨著產量的增加，先快速上漲且漲勢越來越慢，而后價格平穩。在此基礎上提出只有完善保障性住房供給體系后，住房限購政策才可以放松，中國普通商品住房價格才不會大幅波動。

關鍵詞：住房供給價格彈性；需求價格彈性；限購政策

中圖分類號：F274 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）06-0157-03

引言

眾所周知，住房的開發周期很長，住房建設周期主要受行政審批速度、施工速度等因素的影響。通常情況下，開發商對居住小區的開發周期為一年甚至五六年的時間。在較長的建設周期內，開發商難于預測住宅建成后的銷售價格。他們通常會根據前期住房銷售價格以及宏觀經濟的走向來決定住房開發的數量，導致住房供給量的不穩定。這是導致住宅價格波動最根本的原因。

一、住房市場的供給價格彈性和需求價格彈性

當住房價格上漲時，開發商會增加住房投資，隨著住房投資的擴大，最終導致與住房相關的原材料、工資等生產要素價格的上漲。住房建設成本增加，開發商的資金受限，而后會削減住房建設規模。從中國住房市場的發展歷史來看，印證了住房價格與建設規模是成正相關。至于相關性有多大，取決于住宅供給價格彈性。

國外對住宅產品的供給價格彈性的研究集中在0~0.7之間（見表1）。從表1可以看出，國外對住房產品的供給價格彈性研究比較一直認為缺乏彈性的（即彈性<1），其主要原因是住房建設需要較長的時間，一旦項目立項后開始建設，市場價格波動，對住房供給數量也難于調整，而住房產品供給價格彈性為依據當前價格與當前供給量計算得到的，因此彈性值較小，甚至可能為0。

表1 住房產品供給價格彈性表

注：表中的數據來自于鄧衛、宋楊，《住宅經濟學》，清華大學出版社，120頁。

中國住房供給價格彈性影響因素復雜，但可以根據國家統計局提供的2001—2009年的房地產企業開發總的住宅竣工面積、房地產企業開發的經濟適用房竣工面積、房地產企業開發的高檔公寓竣工面積的數據簡單進行估算。我們選取2001—2009年房地產開發企業開發的普通商品房①的供給，選取房地產開發企業竣工住宅造價房為住房供給價格。估算結果（見表2）。

從表2可以看出，中國住房供給彈性明顯大于國外的彈性，原因是中國房地產市場發育不夠完善。除了異常年份2000年，從其他年份來看中國普通住房供給的價格彈性值是逐漸下降的，由富有彈性逐漸變成缺乏彈性。總體上，普通商品房的供給彈性處于下降趨勢，說明了住房造價對普通商品房的供給量影響也越來越小，住房供給市場中的價格機制調節機制作用越來越弱。

住房產品的需求與房價的關系非常復雜，一方面是住房產品的需求包括自住性需求（剛性需求）和投資性需求，投資性需求會下降；另一方面對于自住性需求來說，住房是生活必需品，價格彈性肯定小于1，且住房一般很昂貴，價格減少相對量較小時，并不會大量增加消費量。國外對住房需求價格彈性有很多研究，具體（見表3）。

表3 住房需求價格彈性表

注：表中的數據來自于鄧衛、宋楊，《住宅經濟學》，清華大學出版社，120頁。

同普通商品住房供給價格彈性分析一樣，我們也可以選取2001—2009年間的房地產開發企業普通商品房屋銷售面積①代表住房的需求，選取普通住房銷售成交價作為住房價格（見表4）。

從表4中可以看出，與國外研究相差很大，中國普通商品住房的短期需求價格彈性大部分大于1且都正值，說明普通商品住房的短期需求是具有彈性的。短期內一定程度的房價增長能刺激我住房的需求的增長，這主要是因為現階段的普通商品的住房需求通常包含住房的剛性需求，住房的投機性需求。投機性需求隨著預期價格的增長而增加；住房剛性需求的不受住房的現期價格制約。同理，當住房價格下跌，住房需求量也會隨之下跌。將表4供給彈性與表2需求彈性對比我們可以發現，一般情況下，普通商品房的短期需求價格彈性要大于普通商品房的短期供給價格彈性。

二、住房市場的的均衡價格

就中國當前住房產品而言，住房產品實質是一些“便利因素”[1]的集合體。通常便利因素包括小區的教育條件、交通條件、商業條件、醫療條件等其他因素，這些便利因素可以為居住在此的消費提供獲得便利收益的條件。不同人從便利因素中獲得便利收益是不一樣的。住房開發商壟斷這些便利因素。

由于住房產品具備便利因素的特性，導致住房市場結構是一個壟斷經競爭性結構，使得房地產商在對住房定價時遵循壟斷競爭的定價原則（如圖1所示）。需求曲線D表示，房地

圖1 商品房市場壟斷競爭企業短期均衡

產開發商中某一個企業改變產品價格，其他企業隨著同方向改變住房產品的價格，該開發商面臨的需求曲線。需求曲線d表示，房地產開發商中某一個企業改變產品價格，其他企業保持住房產品的不變的價格，該開發商面臨的需求曲線。SMC表示短期邊際成本，SAC表示短期平均成本，MR為邊際成本。短期內，房地產開發商通過調整產量使得MR=SMC=Pc，此時房地產市場中必然存在一個均衡點C，均衡價格為Pc。A點位市場最有效率點，此時的價格Pa為完全競爭的市場結構中住房產品的價格；Pc大于Pa，說明中國住房市場的均衡價格Pc不能自發到達最有效率的位置Pa。

均衡價格Pc由住房所在位置的便利因素決定的。根據朱勁松的論述，用X表示住房的便利因素。V為交通條件的便利性，B 為教育條件，H 為醫療條件，J 為商業條件，L 為景觀條件，K 為治安條件，D 為娛樂設施等。則X=V+B+H+J+L+K+D+···，則住房均衡價格Pc=F（X），隨著基礎設施的完善，Pc也增加。

三、短期內，普通商品房的價格變動規律

從2001—2009年的普通商品建設和成交的數據來看，中國普通商品房的需求價格彈性大于供給價格彈性，且需求價格彈性都大于0。這里需要特別強調一下，普通商品住房的需求量雖然隨著價格增長而增長，并不能說明住房產品是吉芬商品[2]。住房是一種特殊的產品，它除了具有商品屬性外還具有虛擬金融屬性[3]。住房價格波動不僅僅受住房市場供需雙方的制約，還有其自身的波動的特點，類似于股票等等虛擬金融資產。綜合起來看，在2001—2009年，普通商品房的供給曲線的斜率小于需求曲線的斜率，且需求曲線向上傾斜（見圖2）。S:

圖2 中國普通商品房供求曲線

需求曲線，D:供給曲線，曲線S與曲線D的交點為C點，C點為均衡點，取決于普通商品的壟斷特性，不取決住房市場供求。

當政府對住房市場進行宏觀調控的時，住房價格由高位降低到P1，此時需求量變為Q0，供給量變為Q1，由于Q0遠遠大于Q1，住房價格大幅向上波動，變為P2。又因為住房需求價格彈性大于住房的供給價格彈性，使得房價每向上波動一次，住房需求量增加比供給量增加量要大，進而刺激價格向上漲，如此循環而已，只不過，每一次波動幅度都在減少，直至均衡價格位置Pc（見圖3）。

圖3 短期內中國普通商品房價格走勢

若住房價格上漲超過Pc時，市場的供給會大于需求，住房產品的壟斷性減弱，開發商會進行降價競爭，房價下跌，減少了住房投資需求，使得又回到C點。所以在C點，住房的需求剛好等于住房的供給（如圖2所示）。當然，Pc并非一成不變，它隨著中國住房結構的改變而改變。目前，中國有兩類住房供給體系，保障性住房供給體系和商品房供給體系，隨著保障性住房供給體系完善，保障房的建設削弱了商品房對便利因素的壟斷，Pc就會逐漸降低。

結論

前一階段，中國房價經歷一段快速上漲的過程，政府采取了一系列的有力的措施，包括限購政策、限價政策、提高首套房貸政策，住房價格開始出現拐點。目前，為了防止房地產市場衰退，某些地方政府正在放松住房限購政策。基于本文解釋，我們認為，在沒有完善和落實保障房建設的措施前，住房限購政策不能放松。否則，可能導致住房價格更大幅度的上漲。

參考文獻：

[1] 朱勁松.商品住房性質和房價特征的思考[J].云南社會科學，2009，(2).

[2] 高鴻業.西方經濟學微觀部分[M].北京:中國人民大學出版社，2004.

[3] 張永岳，周建成.居民購房行為的投資和消費雙重屬性[J].上海易居研究院，2009，(41).

[責任編輯 陳鳳雪]