房地產稅對房地產市場的調控作用分析

摘 要：梳理了近年來房地產稅制的新政策，分析了房地產稅征收過程中存在的問題，提出了優化房地產稅制結構，完善房產稅，實行有增有減的流轉稅以及提高房屋保有環節的稅負等措施，進一步發揮稅收調節作用，穩定房價。

關鍵詞：房地產稅；調控作用；契稅；個人所得稅

中圖分類號：F810.424 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）06-0019-02

一、中國房地產稅制的現狀分析

（一）中國現行房地產稅的作用機制

1.房地產開發建設環節稅。房地產開發建設環節的稅種包括耕地占用稅、城鎮土地使用稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅。其中，耕地占用稅是對占用耕地建

房或用于其他非農業生產建設的單位和個人征收，在占用耕地時按面積計算，一次性征收；城鎮土地使用稅對在城市、縣城、建制鎮和工礦區內使用國有和集體所有土地的單位和個

人按使用面積征收；營業稅是對轉讓土地使用權單位和個人，就其所取得的營業額征收的一種稅；城市維護建設稅和教育費附加以納稅人實際繳納的增值稅、消費稅、營業稅稅額為計稅依據按一定比例計征；印花稅是對轉讓土地使用權、銷售不動產時簽訂的合同征收的稅。

2.房地產交易環節稅。房地產交易環節的稅種主要包括營業稅、土地增值稅、契稅、企業所得稅和個人所得稅。流通環節的營業稅是對銷售不動產的單位和個人，就其所取得的營業額征收的一種稅；土地增值稅是對轉讓國有土地使用權及地上建筑物并取得收入的單位和個人，按其增值額和四級超率累進稅率計征；契稅是以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人按照土地、房屋購置價格的一定比例進行征收的一種稅。企業所得稅主要是對房地產開發企業的應納稅所得額計征，按照 25%的稅率計算征收。個人所得稅主要是對個人轉讓土地使用權和不動產取得的收益征稅，即按照取得的轉讓收入減除房屋原值、轉讓過程中繳納的稅金及有關合理費用后的所得和 20%的比例稅率計算征收。

3.房地產持有環節稅。房地產持有環節的稅種主要有房產稅。房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。房產

稅是房地產稅收體系中唯一在房屋保有環節征收的一種稅。長期以來，中國房產稅只對城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內經營用的房產征稅，各地對居住用房均采取免稅政策。

（二）政府為穩定房價采取的稅收調控措施

1. 2005年5月11日七部委的《意見》指出，自2005年6月1日起，對個人購買住房不足二年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過二年（含二年）轉手交易的，銷售時免征營業稅；對個人購買非普通住房超過二年（含二年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。要求各地嚴格界定現行住房稅收優惠政策的適用范圍，加強稅收征收管理。對不符合享受優惠政策標準的住房，一律不得給予稅收優惠。

2. 2006年5月24日經國務院同意，國務院辦公廳轉發建設部等九部委聯合制定的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，指出從2006年6月1日起，對購買住房不足五年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過五年（含五年）轉手交易的，銷售時免征營業稅；個人購買非普通住房超過五年（含五年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。要求稅務部門嚴格稅收征管，防止漏征和隨意減免。為落實這一規定，2006年5月31日，國家稅務總局下發《關于加強住房營業稅征收管理有關問題的通知》（國稅發[2006]74號文）。

3. 2006年12月28日，國家稅務總局發布了《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號文），要求以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算，以發揮土地增值稅對房地產開發企業的調節作用。該通知自2007年2月1日起執行。

4. 2010年4月國務院出臺了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發[2010110號，即“國十條”）。① “國十條”新政的涉稅內容主要是調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策。加快推進房產稅改革試點工作，并逐步擴大到全國。“國十條”的配套政策包括：關于契稅政策，（一）對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。關于房產稅的試點征收，2011年1月28日，中國的房產稅征收試點工作已經在重慶和上海兩市啟動，待時機成熟后，推廣到全國征收。

二、現行房地產稅收在調控房價方面存在的問題

1.房地產稅制結構不合理。不同的稅種對房價的走勢會產生不同的影響，有些稅種如流轉稅中涉及不動產的營業稅，因其屬于間接稅稅負容易轉嫁給他人，在不動產銷售環節較容易隨房價或租金轉嫁給購房者或租房者；而直接稅如個人所得稅不易轉嫁稅負，稅款由售房者自己負擔。因此，直接稅比間接稅更能抑制房價的上漲。但是，在現有房地產稅收體系中，間接稅較多而直接稅不足。從房地產流通環節來看，多數稅種集中在房地產開發建設環節和交易環節征收，而這些稅負除個人所得稅外都可以較容易的在土地、房屋交易環節通過價格的提高轉嫁給購買者，從而成為商品房銷售價格過高的一個重要因素。

2.稅種設置復雜，存在重復征稅現象。中國房地產稅收體系存在在同一環節征收多種稅的重復征稅現象，稅負比較重，從而變相助推了房價。如在房地產開發環節，對開發增值額既征收土地增值稅，又征收企業所得稅；在房地產轉讓環節，對轉讓收入既按轉讓價款和價外費用征收營業稅，又按增值額征收土地增值稅；對房屋租金收入，既征收營業稅，又征收房產稅；對持有房地產者，既征收城鎮土地使用稅，又征收房產稅。這樣，造成了現行房地產稅收體系結構混亂、種類繁雜、課稅重復的現象，納稅人的稅負重，轉嫁稅負的意愿強烈。

3.稅收征管不到位。有些稅種在制度設計上考慮了增加住房持有或交易環節稅收負擔從而打擊投機行為，但是由于種種原因實際征收率較低。如稅法規定，住房出租收入也要交營業稅和房產稅，但是由于稅務機關對于住房出租信息收集存在一定難度，納稅人主動申報意識差，所以實際征收率很低。

三、未來房地產稅制改革的方向

政府調控房價的效果不理想，原因是多方面的，筆者認為，就稅收調控而言，只注重營業稅和土地增值稅的調節，忽略了財產稅和個人所得稅的作用。為促進房地產市場有序發展，應減輕住房流通環節的稅收負擔，完善持有環節和收益分配環節稅收，以減少投機行為，從而抑制房價的過快上漲。

1.優化現行房地產稅制結構。本著結構性減稅的目標，應當進一步降低商品房市場的總體稅負。以流轉稅中的營業稅為例，營業稅為間接稅，稅負容易轉嫁給購房者，變相增加購房者的成本，應當降低稅率或者取消。除了營業稅，土地增值稅、印花稅等所有的賣方稅其實都具備稅負轉嫁的特點，也應當減征。因此，可以考慮在財產稅種類（如房產稅）、直接稅種類（個人所得稅）和買方稅（如契稅）等方面進行合理設計。以契稅為例，應設計差別對待政策，對首套達到標準的住房可以制定優惠政策，免征契稅。

2.房地產稅種的合理取舍。筆者認為，應該在現行房地產稅制的基礎上，建立多環節、多稅種征收的復合稅制。一是在房地產開發環節，目前已有土地增值稅和耕地占用稅，土地增值稅的主要目標是調節開發商的過高利潤，抑制房地產投機，應該予以保留，并重新設計稅率，可以將稅率適當調低。耕地占用稅的目標是保護耕地，但在執行中與土地出讓金重復，政策效果不明顯，建議取消。二是在房地產交易環節，現在征收的稅種有契稅、營業稅及附加、個人所得稅，少數地方還征收土地增值稅（如北京），從執行情況看，存在稅種多、稅負偏重的矛盾，應該適當簡化。在目前房地產交易行為比較頻繁的情況下，可以保留營業稅和契稅兩個稅種；在以后房地產交易規范以后，保留契稅一個稅種就可以了。三是在房地產的保有環節，現行稅制中包括房產稅和城鎮土地使用稅兩個稅種，建議逐步在全國范圍內推行房產稅，適時對居住用房所占的土地征收城鎮土地使用稅。綜上所述，從近期和中期目標看，中國房地產稅收體系可以選擇土地增值稅、營業稅、契稅和房產稅四個稅種 [1]。

3.完善稅收管理機制，嚴格依法治稅。一是加強房地產稅收的管理。稅款必須按法律規定征收到位，將房地產行業的利潤限制在合理的空間上，鼓勵普通住宅的建設，抑制或限制豪華型住房的建設，充分發揮稅收的經濟杠桿作用。二是加強財產租賃稅收的管理。國家對住宅和非住宅租賃作出了不同的稅收規定，住宅租賃稅收相對低很多，稅務機關要下大力氣管理財產租賃稅收，壓縮持有財產盈利空間，打擊投機行為，為住宅建設保留后備的土地資源。同時鼓勵住宅租賃，以緩解住宅緊張局勢。三是堵住虛假交易。與政府房地產職能部門合作，將“納稅證明”規定為轉讓房產的前置程序，“納稅證明”包括經稅務部門確認的價格和房產交易的納稅憑證；稅務機關在開具“納稅證明”時，如果發現交易價格存在疑問，可以按市場價格調整應納稅額，并追繳稅款；對二手房市場進行清理整頓，對房地產中介機構進行專項檢查，對“陰陽合同”行為嚴厲查處 [2]。

商品房價格的高位運行，有多方面因素的助推作用。因此，政府在調控價格方面也應當集合稅收調節、信貸約束以及規范土地供應等手段聯合行動。在稅收方面，應當充分發揮稅收對房地產價格的調控作用，尤其是加強對房產的持有環節征稅。因此，改革總的原則應當加強商品房保有稅主體地位， 降低交易環節稅的比重，適當增加持有和財產轉讓所得的不動產稅種，以實現有增有減的不動產稅稅制改革。

參考文獻：

[1] 石堅.論中國房地產稅制改革的目標及途徑[J].涉外稅務，2007，(7).

[2] 彭志華.美、韓稅收調控房價經驗教訓對中國的啟示[J].中國內部審計，2010，(10).[責任編輯 劉嬌嬌]