北京市城鎮(zhèn)居民家庭住房支付能力分析

摘 要：以居民家庭住房支付能力為研究對(duì)象，探討了住房支付能力的影響因素、評(píng)價(jià)指標(biāo)及判斷標(biāo)準(zhǔn)，并運(yùn)用月房產(chǎn)支出收入比、月房產(chǎn)消費(fèi)結(jié)余和月租房消費(fèi)結(jié)余等指標(biāo)衡量北京市城鎮(zhèn)居民各收入階層的住房支付能力。

關(guān)鍵詞:北京市；城鎮(zhèn)居民；住房支付能力

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2012）06-0150-07

住房供應(yīng)問題與住房需求問題是住房制度改革的兩個(gè)重要方面，不考慮支付能力，單純滿足住房需求是不可能的。因此，必須充分研究居民的住房支付能力，在此基礎(chǔ)之上，才有可能建立起滿足不同家庭住房需求的合理的住房供應(yīng)體系。

一、住房支付能力的概念及評(píng)價(jià)指標(biāo)

住房支付能力是指某一家庭購(gòu)買或租賃一套住房的交易能力，是從收入角度反映某一家庭對(duì)相應(yīng)住房支付能力的指標(biāo)。主要評(píng)價(jià)指標(biāo)如下：

（一）買房支付能力指標(biāo)及判斷標(biāo)準(zhǔn)

1.房?jī)r(jià)收入比。按照國(guó)際慣例，房?jī)r(jià)收入比的合理區(qū)間是3～6倍。房?jī)r(jià)收入比越高，居民的購(gòu)房支付能力越弱。

2.家庭月房產(chǎn)支出收入比。月房產(chǎn)支出收入比是銀行在審查個(gè)人住房商業(yè)貸款資格時(shí)常用的一個(gè)指標(biāo)，按銀行規(guī)定，借款人住房貸款的月還款收入比例應(yīng)控制在50%以下（含50%）。比例越低，說明居民的購(gòu)房支付能力越強(qiáng)。

3.月房產(chǎn)消費(fèi)結(jié)余。月房產(chǎn)消費(fèi)結(jié)余是指家庭月收入扣除月還款支出后的余額，該余額越大，則居民的購(gòu)房支付能力越強(qiáng)。

（二）租房支付能力指標(biāo)及判斷標(biāo)準(zhǔn)

相比于居民購(gòu)房支付能力，針對(duì)居民租房支付能力的研究較少。曾有文獻(xiàn)提到過的衡量租房支付能力的指標(biāo)是房租收入比。此外，本文參照月房產(chǎn)消費(fèi)節(jié)余指標(biāo)，補(bǔ)充月租房消費(fèi)結(jié)余指標(biāo)。

1.房租收入比。房租收入比計(jì)算公式為：

房租收入比=

國(guó)內(nèi)對(duì)于房租收入比衡量標(biāo)準(zhǔn)的研究很少見。國(guó)外也只有Michael Oxley 與Jacqueline Smith在研究英國(guó)的住房政策時(shí)指出1991年若租戶房租支出超過其收入的20%以上，則該租金水平是不可支付的。該比例是否適用于北京市的實(shí)際情況還有待考證。

2.月租房消費(fèi)結(jié)余。根據(jù)《提取住房公積金支付房租有關(guān)問題的通知》，租房家庭可以提取其公積金賬戶內(nèi)的余額用于繳納房租，提取總額不得超過實(shí)際發(fā)生的房租支出。鑒于公積金可用來支付房租，月租房消費(fèi)結(jié)余可定義為家庭月收入與每月用于支付房租的住房公積金之和再扣除月房租后的余額，該余額越大，則居民的購(gòu)房支付能力越強(qiáng)。

二、北京市不同收入家庭住房支付能力分析

根據(jù)北京市現(xiàn)有的住房供應(yīng)體系，本文采用月還款支出收入比、月房產(chǎn)消費(fèi)結(jié)余和月租房消費(fèi)結(jié)余等指標(biāo)分別衡量不同收入階層的住房支付能力。本文中的各收入階層當(dāng)前收入水平及家庭人口數(shù)量是根據(jù)2000—2010年北京統(tǒng)計(jì)年鑒各階層收入及人口推算得出的。在計(jì)算時(shí)，假設(shè)各收入階層家庭中獲得工資收入的家庭成員都滿足北京住房公積金貸款辦法中規(guī)定的貸款對(duì)象的條件，且在申請(qǐng)住房公積金貸款時(shí)是以家庭為單位共同申請(qǐng)，忽略個(gè)人信用評(píng)估因素對(duì)公積金貸款上限的影響。

（一）低收入家庭

根據(jù)北京市現(xiàn)行住房分層供應(yīng)體系，低收入家庭通過廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房解決住房問題，同時(shí)通過資格審核尚在輪候的家庭也可申請(qǐng)公共租賃房。因此，考察低收入家庭的住房支付能力時(shí)要分別衡量對(duì)應(yīng)三類住房的支付能力。

1.廉租房。根據(jù)《北京市城市廉租住房管理辦法》，城市低收入家庭廉租住房保障方式以發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租為輔。本文分別計(jì)算兩種保障方式下的低收入家庭廉租房支付能力。

（1）實(shí)物配租方式。實(shí)物配租方式，是指住房保障管理部門向符合條件的申請(qǐng)家庭提供廉租住房，并按照一定標(biāo)準(zhǔn)收取一定數(shù)量的租金。

承租家庭實(shí)繳月租金計(jì)算公式如下：

家庭實(shí)繳月租金=月租金標(biāo)準(zhǔn)×配租房屋建筑面積×（1-補(bǔ)貼系數(shù)）+（家庭人均月收入-低保收入線）×負(fù)擔(dān)系數(shù)×標(biāo)準(zhǔn)配租人口（1）

月租金標(biāo)準(zhǔn)=月標(biāo)準(zhǔn)租金×（1+調(diào)節(jié)系數(shù)）（2）

根據(jù)相關(guān)文件，（1）式中補(bǔ)貼系數(shù)現(xiàn)規(guī)定為0.95，負(fù)擔(dān)系數(shù)為0.1；① 本市城市低保標(biāo)準(zhǔn)為家庭人均月收入480元，標(biāo)準(zhǔn)配租人口為一居室2人、二居室3人；城六區(qū)居民申請(qǐng)廉租住房家庭收入準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)為家庭人均月收入低于960元（含960元）。② （2）式中月標(biāo)準(zhǔn)租金按照折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息等因素并參照同類地段類似房屋市場(chǎng)租金水平確定，③實(shí)際為市場(chǎng)租金的70%~80%，調(diào)節(jié)系數(shù)依居室朝向、樓層及有無電梯等不同條件而各有不同，平均下來為0。

根據(jù)歷年北京市低收入戶均人口統(tǒng)計(jì)，確定配租人口為3；配租房屋面積按照兩居室平均套型標(biāo)準(zhǔn)為40平方米計(jì)算；④ 中心城集中建設(shè)用地布局保障性住房布局主要選擇中心城中心地區(qū)以外區(qū)域，重點(diǎn)是定福莊、南苑、豐臺(tái)、石景山等區(qū)域，目前同地段同類型住房市場(chǎng)租金水平約為每月45.21元/平方米。⑤ 按照北京市低保標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，三口之家的家庭月收入至少為1 440元才能保障最基本的生活開支。

首先，計(jì)算低保家庭的廉租房月租房消費(fèi)結(jié)余。經(jīng)計(jì)算得出租賃廉租房的北京市低保家庭實(shí)繳月租金為67.82元，按照2000—2010年北京市統(tǒng)計(jì)年鑒中的低收入家庭工資性收入占家庭總收入的比重推算，低保家庭的月工資性收入為1 071.5元，低于現(xiàn)行每月最低工資標(biāo)準(zhǔn)1 160元，按照規(guī)定低于最低工資標(biāo)準(zhǔn)的個(gè)人可以不用繳納公積金，但其所在單位公積金月存繳額不變，為每月128.58元。這樣算來，北京市低保家庭每月可以用67.82的公積金來支付房租而不必花費(fèi)實(shí)際家庭收入，其月住房消費(fèi)結(jié)余為其全部家庭月收入1 440元。

其次，計(jì)算其他低收入家庭的月租房消費(fèi)結(jié)余。在計(jì)算其他低收入家庭租住廉租房的支付能力時(shí)，采用低保家庭收入線與廉租房家庭收入準(zhǔn)入線的平均數(shù)720元作為其他低收入家庭的人均月收入。經(jīng)計(jì)算，北京市其他低收入家庭實(shí)繳月租金為139.82元，推算其他低收入家庭的月工資性收入為1 607.25元，每月公積金存繳額至少為192.87元，足夠支付家庭月租金，這樣算來，北京市低保家庭以外的低收入家庭每月可以用139.82的公積金來支付房租而不必花費(fèi)實(shí)際家庭收入，其家庭月住房消費(fèi)結(jié)余為2 160元。

（2）發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼。發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼方式，是指住房保障管理部門向符合條件的低收入申請(qǐng)家庭，按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放住房租金補(bǔ)貼，由其到市場(chǎng)上租賃住房。

北京城六區(qū)廉租房保障家庭租房補(bǔ)貼金額按下列公式計(jì)算：

低保家庭月租房補(bǔ)貼數(shù)額=每平方米月補(bǔ)貼額×（人均住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)-人均現(xiàn)住房使用面積）×配租家庭人口

其他低收入家庭月租房補(bǔ)貼數(shù)額=每平方米月補(bǔ)貼額×（人均住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)-人均現(xiàn)住房使用面積）×配租家庭人口-（家庭人均月收入-北京市城市低保標(biāo)準(zhǔn)）×配租家庭人口

目前北京市城六區(qū)人均住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)為10平方米，廉租房租房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一為每平方米使用面積每月40元，城八區(qū)廉租家庭月租房補(bǔ)貼最低限額為550元，月租房補(bǔ)貼最高限額為1 500元。

根據(jù)歷年北京市房地產(chǎn)年鑒房屋租賃市場(chǎng)分居室交易情況以及搜房網(wǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)整理，目前北京市商品房市場(chǎng)租金水平為55.39元/平方米·月，套均面積為85.25平方米。低收入家庭由于收入有限，不會(huì)租住80多平方米的住房，就以廉租房標(biāo)準(zhǔn)面積40平方米計(jì)算，則月租金水平為2 215.6元。根據(jù)城六區(qū)公布的符合廉租房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的名單，計(jì)算得出廉租房申請(qǐng)家庭的人均現(xiàn)住房使用面積為0.44平方米。

按家庭人口數(shù)為3計(jì)算，北京市低保家庭月租房補(bǔ)貼數(shù)額為1 147.2元，其家庭月收入為1 440元，每年最多領(lǐng)取公積金1 542.96元，即每月128.58元，在每月領(lǐng)取住房租賃補(bǔ)貼及公積金之后，其月住房消費(fèi)結(jié)余最多為500.18元。

采用低保家庭收入線與廉租房家庭收入準(zhǔn)入線的平均數(shù)作為其他低收入家庭的人均月收入。經(jīng)計(jì)算，其他低收入家庭月租房補(bǔ)貼數(shù)額為427.2元，其家庭月收入為2 160元，每年最多領(lǐng)取公積金4 628.88元，即每月385.74元，其月住房消費(fèi)結(jié)余最多為757.34元。

2.經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用住房是向低收入住房困難家庭出售的保障性住房。居民在公積金貸款不足以滿足住房需求時(shí)，還可以申請(qǐng)組合貸款，因此必要時(shí)，要分兩種貸款情況考察低收入家庭對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的支付能力。除此之外，本文還分別計(jì)算了二十年和三十年貸款期限的經(jīng)濟(jì)適用住房支付能力。

首先考察低收入家庭采用30年公積金貸款購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的支付能力。北京市經(jīng)濟(jì)適用房的平均套型標(biāo)準(zhǔn)為60平方米，⑥ 目前均價(jià)為4 331.16元/平方米。⑦ 根據(jù)北京市居民購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房家庭收入準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，三口之家家庭年收入應(yīng)為45 300元及以下，⑧ 即人均月收入為1 258.33元及以下，又因廉租房收入準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)為人均月收入低于960元（含960元），取960元和1 258.33元的平均數(shù)作為申請(qǐng)經(jīng)適房的家庭人均月收入，即1 109.17元。首付比例最低為20%，按照貸款成數(shù)計(jì)算的公積金貸款總額為207 895.68元。經(jīng)計(jì)算，申請(qǐng)經(jīng)適房的低收入家庭公積金最高可貸款額度為231 037.41元，① 所以經(jīng)濟(jì)適用房公積金貸款為207 895.68元，即首付為51 973.92元。按照月均還款法計(jì)算的每月等額還本付息額為1 078.23元，月房產(chǎn)支出收入比為32.4%，符合50%的公積金貸款審批標(biāo)準(zhǔn)，可以獲得公積金貸款，月房產(chǎn)消費(fèi)結(jié)余為2 249.28元。

其次，考察低收入家庭采用二十年公積金貸款購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的支付能力。經(jīng)計(jì)算，申請(qǐng)經(jīng)適房的低收入家庭公積金最高可貸款額度為186 194.25元，低于按貸款成數(shù)計(jì)算的貸款額，所以經(jīng)濟(jì)適用房公積金貸款為186 194.25元，即首付為73 675.35元。按照月均還款法計(jì)算的每月等額還本付息額為1 198.15元，月房產(chǎn)支出收入比為34.85%，符合50%的公積金貸款審批標(biāo)準(zhǔn)，可以獲得公積金貸款，月房產(chǎn)消費(fèi)結(jié)余為2 129.36元。

最后，考察低收入家庭采用二十年組合貸款方式購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的支付能力。按照首付比例20%、公積金貸款186 194.25元計(jì)算，商業(yè)貸款金額為21 701.43元。根據(jù)現(xiàn)行商貸年利率計(jì)算，低收入家庭每月商貸等額還本付息額為168.9元，月總還款額為1 367.05元，月房產(chǎn)支出收入比為41.08%，符合50%的貸款審批標(biāo)準(zhǔn)，可以獲得組合貸款，月房產(chǎn)消費(fèi)結(jié)余為1 960.46元。

3.公共租賃房。公共租賃住房的供應(yīng)對(duì)象為本市中低收入住房困難家庭，包括已通過廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房資格審核尚在輪候的家庭以及其他住房困難家庭。② 本文分別計(jì)算廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房輪候家庭對(duì)公租房的支付能力。

根據(jù)北京市公共租賃住房管理辦法（試行），公共租賃住房戶型以小戶型為主，即建筑面積在40平方米左右，③ 重點(diǎn)建設(shè)于朝陽、豐臺(tái)、石景山、通州等區(qū)域，同區(qū)域同類型商品房月租金約為45.21元/平方米。④ 市住建委表示，公租房租金標(biāo)準(zhǔn)比同區(qū)域商品房的租金低20%左右，即公租房月租金約為36.17元/平方米。

首先，考察廉租房輪候家庭對(duì)公共租賃房的支付能力。在加上每年公積金提取額的月平均之后，低保家庭租賃公共租賃房的月住房消費(fèi)結(jié)余最多為121.78元；其他低收入家庭租賃公共租賃房的月住房消費(fèi)結(jié)余最多為1 098.94元。

其次，考察經(jīng)濟(jì)適用房輪候家庭對(duì)公共租賃房的支付能力。經(jīng)推算，經(jīng)濟(jì)適用房輪候家庭的人均月工資性收入是825.32元，低于最低工資標(biāo)準(zhǔn)，按照規(guī)定低于最低工資標(biāo)準(zhǔn)的個(gè)人可以不用繳納公積金，但其所在單位公積金月存繳額不變，為每月99.04元，家庭人口數(shù)為3，以家庭為單位，每年承租公共租賃房的低收入家庭最多提取公積金3 565.42元用于繳納公共租賃房房租，按照公式計(jì)算，經(jīng)濟(jì)適用房輪候家庭租賃公共租賃房的月住房消費(fèi)結(jié)余為2 177.83元。

（二）中低收入家庭

根據(jù)2010年北京市統(tǒng)計(jì)年鑒相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，北京市中低收入家庭年收入水平已超過經(jīng)濟(jì)適用房的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。依照相關(guān)規(guī)定，中低收入家庭主要是通過公共租賃房來解決住房問題，同時(shí)中低收入家庭也滿足限價(jià)商品房的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，因此，考察中低收入家庭的住房支付能力問題要分別衡量其對(duì)兩類住房的支付能力。

1.公共租賃房。根據(jù)2000—2010年北京市中低收入家庭每人年可支配收入以及家庭人口數(shù)推算，目前中低收入家庭月可支配收入為5 797.45元，中低收入家庭每人月工資性收入為1 717.15元，則單位及個(gè)人月公積金存繳總額為412.12元，家庭人口為3，每年家庭可提取用于支付租金的公積金限額為14 836.32元。按照公式計(jì)算得出中低收入家庭租賃公租房的月住房消費(fèi)結(jié)余為5 587.01元。

2.限價(jià)商品房。限價(jià)商品住房，是指政府提出限制銷售價(jià)格、住房套型面積和銷售對(duì)象等要求，定向銷售的普通商品住房。價(jià)格由市發(fā)展改革、國(guó)土資源、建設(shè)、財(cái)政、規(guī)劃、監(jiān)察等部門研究確定，城六區(qū)申請(qǐng)購(gòu)買限價(jià)商品住房家庭年收入要求家庭人口3人以下的家庭年收入8.8萬元及以下。

首先，考察中低收入家庭采用三十年公積金貸款方式購(gòu)買限價(jià)房的支付能力。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，北京市限價(jià)房平均套型標(biāo)準(zhǔn)為80平方米，⑤ 目前限價(jià)房均價(jià)為6 705.35元/平方米。⑥ 按照最低20%首付比例計(jì)算的公積金貸款總額為429 142.4元，而申請(qǐng)經(jīng)適房的中低收入家庭公積金最高可貸款額度高于按照貸款成數(shù)計(jì)算的公積金貸款總額，因此限價(jià)房公積金貸款為429 142.4元，首付款為107 285.6元，按照月均還款法計(jì)算的每月等額還本付息額為2 225.69元。北京市中低收入家庭月均可支配收入為5 797.45元，則月房產(chǎn)支出收入比為38.39%，符合低于50%的貸款審批標(biāo)準(zhǔn)，能夠獲得公積金貸款，家庭月房產(chǎn)消費(fèi)結(jié)余為3 571.76元。

其次，考察中低收入家庭采用二十年公積金貸款方式購(gòu)買限價(jià)房的支付能力。若其余條件不變，按照月均還款法計(jì)算的每月等額還本付息額為2 761.51元，則月房產(chǎn)支出收入比為47.63%，符合低于50%的貸款審批標(biāo)準(zhǔn)，能夠獲得公積金貸款，家庭月房產(chǎn)消費(fèi)結(jié)余為3 035.94元。

（三）中等收入家庭

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，北京市中等收入住房困難的城鎮(zhèn)居民家庭主要通過限價(jià)房 ⑦ 和商品房來解決住房問題，同時(shí)，滿足限價(jià)房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的中等收入家庭也有資格租賃公租房。所以，考察中等收入家庭的住房支付能力問題要分別衡量三類住房的支付能力。

1.公共租賃房。根據(jù)2000—2010年北京市統(tǒng)計(jì)年鑒相關(guān)數(shù)據(jù)推算，北京市中等收入家庭每人月工資性收入為1 854.89元，則單位及個(gè)人月公積金存繳總額為445.17元，家庭人口數(shù)為2.8，每年家庭可提取用于支付租金的公積金限額為14 957.83元。根據(jù)2000—2010年北京市中等收入家庭每人年可支配收入以及家庭人口數(shù)推算，目前中等收入家庭月可支配收入為6 775.28元，按照公式計(jì)算得出中等收入家庭租賃公租房的月住房消費(fèi)結(jié)余為6 574.97元。

2.限價(jià)商品房。首先，考察中等收入家庭采用三十年公積金貸款方式購(gòu)買限價(jià)房的支付能力。按照最低20%首付比例計(jì)算的公積金貸款總額為429 142.4元，而申請(qǐng)經(jīng)適房的中低收入家庭公積金最高可貸款額度高于按照貸款成數(shù)計(jì)算的公積金貸款總額，因此限價(jià)房公積金貸款為429 142.40元，首付款為107 285.6元，按照月均還款法計(jì)算的每月等額還本付息額為2 225.69元。北京市中等收入家庭月可支配收入為6 775.28元，則中等收入家庭購(gòu)買限價(jià)房的月房產(chǎn)支出收入比為32.85%，符合低于50%的貸款審批標(biāo)準(zhǔn)，能夠獲得公積金貸款，家庭月房產(chǎn)消費(fèi)結(jié)余為4 549.59元。其次，考察中等收入家庭采用二十年公積金貸款方式購(gòu)買限價(jià)房的支付能力。若其余條件不變，按照月均還款法計(jì)算的每月等額還本付息額為2 761.51元，則月房產(chǎn)支出收入比為40.76%，符合低于50%的貸款審批標(biāo)準(zhǔn)，能夠獲得公積金貸款，家庭月房產(chǎn)消費(fèi)結(jié)余為4 013.77元。

3.商品房。（1）租賃商品房。根據(jù)歷年北京市房地產(chǎn)年鑒房屋租賃市場(chǎng)分居室交易情況以及搜房網(wǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)整理，目前北京市商品房市場(chǎng)租金水平為55.39元/平米·月，套均面積為85.25平方米。經(jīng)計(jì)算，北京市中等收入家庭租住商品房的月住房消費(fèi)結(jié)余為3 299.77元。（2）購(gòu)買商品房。首先考察中等收入家庭采用三十年公積金貸款方式購(gòu)買商品房的支付能力。目前商品房?jī)r(jià)水平為18 071.48元/平方米，套均面積為104.62平方米，① 按照最低30%的首付比例計(jì)算的公積金貸款總額為1 323 446.77元，超過公積金單筆貸款上限80萬元，而中等收入家庭公積金最高可貸款額度也超過公積金單筆貸款上限，因此中等收入家庭購(gòu)買商品房的公積金貸款為公積金單筆貸款最高限額800 000元，首付款為1 090 638.24元，按照月均還款法計(jì)算的每月等額還本付息額為4 149.1元。北京市中等收入家庭月可支配收入為6 775.28元，則月房產(chǎn)支出收入比為61.24%，超過50%的公積金貸款審批標(biāo)準(zhǔn)，無法可以獲得80萬元公積金貸款。若按照最高50%的月房產(chǎn)支出收入比標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，公積金貸款最高為653 180.3元，首付款至少為1 237 457.94元，中等收入家庭購(gòu)買商品房的月房產(chǎn)消費(fèi)結(jié)余為3 387.64元。其次，考察中等收入家庭采用二十年公積金貸款方式購(gòu)買商品房的支付能力。經(jīng)計(jì)算，中等收入家庭公積金最高可貸款額度為693 604.43元，低于按貸款成數(shù)計(jì)算的貸款額及規(guī)定的公積金單筆最高貸款額，因此中等收入家庭購(gòu)買商品房的公積金貸款為693 604.43元，首付款為1 197 033.81元，按照月均還款法計(jì)算的每月等額還本付息額為4 463.32元，月房產(chǎn)支出收入比為65.88%，超過50%的公積金貸款審批標(biāo)準(zhǔn)，無法可以獲得693 604.43萬元公積金貸款。若按照最高50%的月房產(chǎn)支出收入比標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，公積金貸款最高為526 442.97元，首付款至少為1 364 159.27元，中等收入家庭購(gòu)買商品房的月房產(chǎn)消費(fèi)結(jié)余為3 387.64元。

（四）中高收入家庭

由于北京市中高收入家庭總收入水平已超過限價(jià)房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，因此中高收入家庭只能通過從市場(chǎng)上購(gòu)租商品房來解決住房問題。分別考察中高收入家庭租賃和購(gòu)買商品房的支付能力。

1.租賃商品房。根據(jù)2000—2010年北京市中高收入家庭每人年可支配收入以及家庭人口數(shù)推算，家庭人口數(shù)為2.7，目前中高收入家庭月可支配收入為8 212.28元。根據(jù)2000—2010年北京市統(tǒng)計(jì)年鑒相關(guān)數(shù)據(jù)推算，北京市中高收入家庭每人月工資性收入為2 362.09元，則單位及個(gè)人月公積金存繳總額為566.90元，每年家庭可提取用于支付租金的公積金限額為18 367.56元。計(jì)算得出中高收入家庭租賃商品房的月住房消費(fèi)結(jié)余為5 020.91元。

2.購(gòu)買商品房。首先，考察中高收入家庭采用三十年公積金貸款方式購(gòu)買商品房的支付能力。按照最低30%的首付比例計(jì)算的公積金貸款總額為1 323 446.77元，超過公積金單筆貸款上限80萬元，而中高收入家庭公積金最高可貸款額度也超過公積金單筆貸款上限，因此中高收入家庭購(gòu)買商品房的公積金貸款為800 000元，首付款為1 090 638.24元。按照月均還款法計(jì)算的每月等額還本付息額為4 149.1元，北京市中高收入家庭月可支配收入為8 212.28元，則月房產(chǎn)支出收入比為50.52%，超過50%的公積金貸款審批標(biāo)準(zhǔn)，無法可以獲得80萬元公積金貸款。若按照最高50%的月房產(chǎn)支出收入比標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，公積金貸款最高為791 716.29元，首付款至少為1 098 921.95元，家庭月房產(chǎn)消費(fèi)結(jié)余為4 106.14元。其次，考察中高收入家庭采用二十年公積金貸款方式購(gòu)買商品房的支付能力。這種貸款方式下的中高收入家庭公積金最高可貸款額度超過公積金單筆貸款上限80萬元，因此中高收入家庭購(gòu)買商品房的公積金貸款為公積金單筆貸款最高限額800 000元，首付款為1 090 638.24元。按照月均還款法計(jì)算的每月等額還本付息額為5 147.97元，月房產(chǎn)支出收入比為62.69%，超過50%的公積金貸款審批標(biāo)準(zhǔn)，無法可以獲得80萬元公積金貸款。若按照最高50%的月房產(chǎn)支出收入比標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，首付款至少為1 252 539.58元，家庭月房產(chǎn)消費(fèi)結(jié)余為4 106.14元。

（五）高收入家庭

高收入家庭的住房選擇與中高收入家庭類似，都是從市場(chǎng)上購(gòu)租商品房。分別考察高收入家庭租賃和購(gòu)買商品房的支付能力。

1.租賃商品房。根據(jù)2000—2010年北京市高收入家庭每人年可支配收入以及家庭人口數(shù)推算，家庭人口數(shù)為2.5，目前高收入家庭月可支配收入為12 702.54元。根據(jù)2000—2010年北京市統(tǒng)計(jì)年鑒相關(guān)數(shù)據(jù)推算，北京市高收入家庭每人月工資性收入為3 855.64元，則單位及個(gè)人月公積金存繳總額為925.35元，每年家庭可提取用于支付租金的公積金限額為27 760.61元，計(jì)算得出高收入家庭租賃商品房的月住房消費(fèi)結(jié)余為10 293.93元。

2.購(gòu)買商品房。首先，考察高收入家庭采用30年公積金貸款方式購(gòu)買商品房的支付能力。按照最低30%的首付比例計(jì)算的公積金貸款總額為1 323 446.77元，超過規(guī)定的公積金單筆貸款上限80萬元，而高收入家庭公積金最高可貸款額度也超過公積金單筆貸款上限，因此高收入家庭購(gòu)買商品房的公積金貸款為800 000元，首付款為1 090 638.24元。按照月均還款法計(jì)算的每月等額還本付息額為4 149.1元，北京市高收入家庭月可支配收入為12 702.54元，則月房產(chǎn)支出收入比為32.66%，家庭月房產(chǎn)消費(fèi)結(jié)余為8 553.44元。其次，考察高收入家庭采用三十年組合貸款方式購(gòu)買商品房的支付能力。按照首付比例30%、公積金貸款80萬元計(jì)算，則商業(yè)貸款金額為523 446.77元。每月商貸等額還本付息額為3 500.1元，月總還款額為7 649.2元，月房產(chǎn)支出收入比為60.22%，已超過50%的貸款審批標(biāo)準(zhǔn)。若高收入家庭希望申請(qǐng)組合貸款，則商貸金額最高為329 338.87元，這種情況下的首付金額為761 299.37元，高收入家庭購(gòu)買商品房的月房產(chǎn)消費(fèi)結(jié)余為6 351.27元。再次考察高收入家庭采用二十年公積金貸款方式購(gòu)買商品房的支付能力。經(jīng)計(jì)算，高收入家庭公積金最高可貸款額度為1 436 440.78元，因此高收入家庭購(gòu)買商品房的公積金貸款為公積金單筆貸款最高限額800 000元，首付款為1 090 638.24元，按照月均還款法計(jì)算的每月等額還本付息額為5 147.97元，月房產(chǎn)支出收入比為40.53%，高收入家庭購(gòu)買商品房的家庭月房產(chǎn)消費(fèi)結(jié)余為7 554.57元。最后考察高收入家庭采用二十年組合貸款方式購(gòu)買商品房的支付能力。按照首付比例30%、公積金貸款80萬元計(jì)算，則商業(yè)貸款金額為523 446.77元，每月商貸等額還本付息額為4 074元，月總還款額為9 221.97元，月房產(chǎn)支出收入比為72.60%，已超過50%的貸款審批標(biāo)準(zhǔn)。若高收入家庭希望申請(qǐng)組合貸款，則商貸金額最高為154 605.59元，這種情況下的首付金額為936 032.65元，高收入家庭購(gòu)買商品房的月房產(chǎn)消費(fèi)結(jié)余為6 351.27元。

三、結(jié)論

（一）廉租房居民支付能力分析

在實(shí)物配租情況下，由于可以定期提取住房公積金來支付房屋租金，低保家庭的月住房消費(fèi)結(jié)余就等于其家庭收入，剛好等于低保水平，說明北京市租住廉租房的低保家庭負(fù)擔(dān)得起廉租房；其他低收入家庭的月住房消費(fèi)結(jié)余大于1 440元，說明租住廉租房的其他低收入家庭在每月支付房租后還可以維持基本生活，具備廉租房支付能力。

在住房租賃補(bǔ)貼情況下，由于市場(chǎng)租金水平與低收入家庭的月收入水平差距過大，即使在領(lǐng)取租金補(bǔ)貼并提取公積金以后，低收入家庭的月住房消費(fèi)結(jié)余仍低于北京市低保水平，說明低收入家庭在領(lǐng)取補(bǔ)貼之后仍不具備商品房屋的租賃能力。

（二）經(jīng)濟(jì)適用房居民支付能力分析

對(duì)于家庭總資產(chǎn)在5萬元以上的低收入家庭，在二十年和三十年公積金貸款和組合貸款情況下，其對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房都是具有支付能力的，低收入家庭的月房產(chǎn)消費(fèi)結(jié)余均高于低保水平，在每月支付房貸后仍有足夠收入維持其基本生活消費(fèi)。

（三）公共租賃房居民支付能力分析

廉租房輪候家庭在定期領(lǐng)取住房公積金之后每月的住房消費(fèi)結(jié)余仍低于北京市低保水平，低收入家庭不具備公共租賃房的支付能力。

從經(jīng)濟(jì)適用房輪候家庭到中等收入家庭租住公共租賃房的月住房消費(fèi)結(jié)余來看，三類家庭對(duì)公共租賃房的支付能力依次增強(qiáng)，中低收入家庭、中等收入家庭的月住房消費(fèi)結(jié)余分別是經(jīng)濟(jì)適用房輪候家庭月住房消費(fèi)結(jié)余的2.3倍和2.8倍。

（四）限價(jià)房居民支付能力分析

中低收入和中等收入家庭的限價(jià)房月房產(chǎn)消費(fèi)結(jié)余都高于北京市低保水平，說明兩類家庭對(duì)限價(jià)房都具有支付能力。

（五）商品房居民支付能力分析

家庭收入高于限價(jià)房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的北京市中等收入家庭、中高收入家庭及高收入家庭的月住房（房產(chǎn)）消費(fèi)結(jié)余都明顯高于北京市低保家庭收入水平，說明三類家庭均有能力在市場(chǎng)上租賃、購(gòu)買商品房。

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Urban Households in Beijing Housing Affordability Analysis

JIN Ou

（Capital University of Economics City College，Beijing 100070，China）

Abstract: This paper researches on the subject of household housing affordability，investigates the factors affecting housing affordability and the evaluation criteria of housing affordability.Then，this paper uses several criteria，including monthly housing property to income ratio，balance of monthly expenditure on estate and balance of monthly expenditure on rental house，to measure the household housing affordability of all income levels of urban residents in Beijing.

Key words: Beijing；urban residents；housing affordability[責(zé)任編輯 陳鳳雪]