樓市無夢

傳說中的2012年來了，在務實的房地產界人士眼里，這個著名的年份所帶來的神秘感與往年相比，或許并無太多不同——人們密切關注的始終是政策動向、房價起伏和成交量多少。總結過去、展望未來，恰恰是在這個時刻最自然而然要做的事情。

日前，央行發布了去年第四季度儲戶問卷調查報告。有業內專家指出，從居民物價感受、房價預期、購房意愿上看，2011年四季度都是一個轉折時期。一方面，當前樓市調控效果顯著，投資性需求主動撤退；另一方面，2012年樓市難以升溫。該人士悲觀地指出，持續調控下，2012年樓市或將冷于2008年。盡管如此，仍有不少業界人士對于后市持樂觀態度。

2012，人們面對的是洪水還是猛獸?

一年有四季，樓市亦然。2008年在金融危機中樓市全面蕭條，2009年市場開始報復性反彈，2010年高位盤整，2011年在調控重壓下逐漸衰退。如果說，在經過了2009-2011年的春秋夏之后，2012年又再次迎來了樓市的寒冬。

可以預見的是，未來的房地產市場走勢從根本上取決于中央調控政策與購房者的心理預期。那么，正處于激烈博弈狀態的樓市，2012年會遭遇到什么樣的市場?

2012年樓市冰河期

如果說2011房地產市場還在冬天，那么2012樓市就會經歷冰河期。對于2012年的房地產市場業內是普遍不看好的，2011年樓市托上半年的福，各大開發商的銷售量可以勉強維持全年的業績，但2012面對持續不見松動的調控政策，以價換量的營銷策略未必能招架住市場悲觀預期的蔓延，房企的銷售壓力依然嚴峻。

日前的中央經濟工作會議也對房地產調控基本定調：調控不動搖。會議指出，要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產市場健康發展。這體現了中央的堅定決心，意味著此輪房地產調控政策一定要達到預期的、明顯的效果。

有業內人士預期，2012年會是非常難過的一年，有的企業很可能就在本輪調控中被重組，失去獨立的生存空間。2012年的金融政策和市場環境比2011年更為嚴峻，受融資渠道、土地價格、政策調控的影響，房地產企業將進行一次大洗牌，企業分化趨勢更為明顯，進入“大魚吃小魚”時代。

對于房企而言，此輪調控也是其健康發展的有利契機。一些房地產企業會遭遇破產重組，這是大勢所趨。房地產公司過去是依靠杠桿、囤地、土地增值，而不是靠造好房子創造價值。依靠簡單的規模效應、簡單的消耗土地，這種成長是不真實的。而調控恰恰是對房地產行業的一種修正，調整過程將是去杠桿化和去泡沫的過程。

因此，2012年，樓市將步入冰河期。面對極寒的考驗，開發商不僅要勒緊褲腰帶御寒，更要重新認識市場尋求突圍之道。

宏觀調控不會改變

2011年的房地產政策以“限購、限貸、限價”為核心，12月9日，社科院正式發布了《中國住房發展報告(2011-2012)》即《住房綠皮書》。綠皮書針對房地產調控特別指出，2012年繼續堅持從嚴調控不動搖，完善調控行政措施，防止報復性反彈。可見，“三限”政策在2012年仍將延續。

隨著一線城市降價潮的蔓延，二三線城市房地產市場也進入了低迷。加之，在通脹壓力減輕的情況下，限貸政策在首次改善需求、首次換房需求等方面可能會出現松動。其實在2011年底，部分銀行在一線城市中已經悄悄拉開房貸松動的序幕，首套房貸利率及首付下調或將在2012年放松，但二套房貸政策與三套房禁限政策估計全年都難放開。

但對于限購與限價方面，近期國務院總理溫家寶在圣彼得堡的講話，中國樓市兩年基凋塵埃落定了，溫總理標，中國下調房價是國家堅定的政策，調節后的房價將使民眾能夠接受，也使房地產業健康有序發展。所以，指望近期樓市調控能夠松動，顯然不現實。也就是說，在房價沒有達到預期效果的情況下，限購令以及部分城市的限價政策在2012年必將繼續延續。

抄底時機何時到來?

與樓市熱銷時相比，開發商顯然已經放低姿態了，眼下是買房好時機嗎?2012年房價會不會降得更低?

自樓市限購以來，越來越多的開發商加入本輪樓市降價潮中，許多新盤甚至直接低價入市。但縱觀此輪促銷大戰，2011年10月份以來，保利、龍湖、萬科、青特、世茂等開發商推出的低開促銷措施之后，實實在在降價的樓盤卻很罕見。這也是今年購房人看著市場“降”聲一片，仍然買不到物美價廉的房子的原因。

此外，雖然在萬科、保利、龍湖等品牌房企的帶動下，青島樓盤降價通道已經打開，但全面降價的格局仍未到來，在調控壓力作用下，2012年有望迎來新一輪普降。在業內專家預計對此輪降價促銷逐漸見底的同時，同樣指出，2012年房企處境將會更加嚴峻，不排除春節之后又迎來一波降價潮的可能。

業內人士就此分析認為，2012年樓市很有可能在降價中開局。2012年上半年，樓市將持續低迷，為達到新建商品住宅銷售均價漲幅將繼續回落的目標，房地產調控必將持續，因此在2012年中之前指望有所回暖已經是不現實了。

至于2012房價是穩步回落還是來個大跳水其實已經都不重要，目前樓市已經整體進入買方市場，價格已經不再是唯一的選擇標準，項目的產品類型、位置以及周邊環境都已納入到考慮范疇。對于持幣待購的剛需而言，起碼在2012可以享受一下挑選房子真正像選商品般的自由了。

房產稅之劍何時出鞘?

可以說，對于房產稅是否會落地的猜想是年年都在進行中，但在2011年1月27日，上海、重慶正式宣布開始房產稅試點，空轉了近10年的房產稅終于面世。

房產稅試點，開辟了樓市調控新思路。可以肯定的是，未來可以擴大房產稅征收范圍，覆蓋到存量房產。房產稅擴大的作用一是可以逐漸取代土地出讓收入，成為地方財政穩定收入來源；另一方面打擊炒房、囤房，起到抑制投機的作用。

2011年12月12日至14日，中央經濟工作會議在北京舉行。會議強調，要推進營業稅改征增值稅和房產稅改革試點。這就意味著年底前后，極有可能增加試點城市，

“估計應在直轄市、省會、計劃單列市之內”。也有人預言，2012年甚至可能會出現房產稅頂替限購令的情況。

國土資源部2011年12月21日公布《閑置土地處置辦法(修訂草案)》，向社會公開征集意見。草案規定，國土資源主管部門與土地使用者協商未能就處置方式達成一致的、土地閑置滿1年的，經批準后可按土地出讓或者劃撥土地價款的20％征繳土地閑置費；未動工開發建設、土地閑置滿2年的，經批準后可無償收回土地使用權。

《閑置土地處置辦法》實施已經12年。12年后修訂，現實針對性很強。樓市調控已經步人深水區，從房地產市場到過度依賴土地財政的地方，不可能不受到影響。所不同的是采取積極態度主動適應調控，還是采取消極態度消化調控。現實中，對于調控采取種種變通方式、對調控政策打折執行的事情并不少。

在土地市場，由于銷售回款、銀行貸款、房地產信托等主要資金來源渠道趨于狹窄，有的開發商為保證現金流規模，用各種理由推遲開工或竣工，甚至采取假開工的方法“過冬”，等待市場轉熱后，利用土地增值獲取利潤。由此，消解了樓市應有的經濟帶動效應，造成了土地資源的閑置浪費。

從這個角度說，從嚴治理土地閑置，既是扎牢樓市調控籬笆的有益之舉，也將在客觀上起到倒逼地方財稅機制改革的作用。