樓市回暖:虛妄的“預言”?

三九嚴寒已過，春回大地，萬物復蘇，漸暖的陽光讓人們對未來充滿了希望，甚至暫時忘記了就在不遠處還會有突然襲來的倒春寒。2012年的春天，房地產開發商們同樣感受到一絲溫暖，上海限購“松綁”、蕪湖樓市新政、降準釋放40004L；令原本已準備在洞穴中冬眠的開發商們紛紛暫醒，探出頭來，時而仔細品鑒著空氣中春的味道，時而仰望星空掰著指頭計算著星星的軌道——“未來在何方，那個關于‘暖’的預言會實現嗎?”

真理掌握在少數人手中，會兌現的預言也一樣。經濟生活中不變的是二八定律，變化的是人們的期望。當一個群體集體寄求“僥幸”的時候，“僥幸”就會躲得遠遠的，任你喊出人黃來它也不理你。未來一定會‘暖’，在小冰河期之后。

本文就將和大家一起，嗅嗅空氣，望望星空，共同識破那一虛妄的“預言”!

上海——七日“夢碎”

上海樓市“松綁”七日被叫停房價下行勢不可擋。打著擴大戶籍定義旗號的上海放寬限購政策僅僅維持了七天最終被叫停，企圖明修棧道暗度陳倉的房地產商們可能要徹底失望了。2012開年以來，全國多個城市難以突破房價下行的趨勢，紛紛另找出路，企圖通過出臺“松綁”政策讓樓市回暖。然而，這些“松綁”政策陸續遭到叫停，基本上還未開始實施就結束生命。看來內地房地產商要接受這個事實，房價下行之勢是無法扭轉的。

從擴大戶籍定義宣布“持長期居住證滿3年可購第二套房”到最終叫停，上海這次住房限售政策有條件放寬維持了七天。

2月27日，上海市政府緊急下發一份通知并明確將嚴格執行住房限售政策，同時指出“本市戶籍居民家庭，是指具有本市常住戶口的居民家庭，以及有本市單位職工集體戶口的居民家庭。”

據此，之前“上海本市戶籍居民家庭也包括持居住證滿三年者”的說法已被否定。換言之，2月21日提出的“居住證滿三年可購第二套房”政策已被取消。

2月28日，上海市各區縣交易中心亦正面答復表示當天已接到通知，確認該政策已被叫停。

在“居住證滿三年可購第二套房”政策提出之時，業內普遍視之為上海擬放寬限購政策的表現，對低迷的樓市成交而言，無疑是一大利好消息。

值得注意的是，在這七天里，上海的樓市也發生了較大的變化：在全市商品住宅新增供應環比下降42.39％僅6.78萬平方米的情況下，成交量依然達13.96萬平方米，環比上漲67.94％。

“限購放寬從暗地里到公開化，只是上海樓市近期的一個小插曲，而此次正式叫停，表明政府對限購不放松的態度更堅定，打消開發商繼續捂盤期待房價回暖的心態，現在就會加快開發商降價的速度，從而促成成交量的回升。”上海業內人士陸麒麟續稱。

蕪湖——三天“完蛋”

僅3天，備受關注的蕪湖地產新政便草草收場。接近住建部人士稱，“應是新政引發的輿論熱潮，令更高層感到壓力，最后由住建部叫停。”

在蕪湖，一些官員和房地產企業對批評這份《關于進一步加強住房保障改善居民住房條件的若干意見》(下稱新《意見》)的“新政救市”之說頗存芥蒂，他們頗感委屈地認為，針對普通購房者和外來人才免除契稅，予以購房補貼，實是當地早有之策。

但記者調查發現，這種說法本身存在著不易覺察的問題。那就是蕪湖當地政府偷偷在文件中變換了關鍵詞語。這個似乎被刻意忽略也未引起廣泛注意的變化是：和9個月前蕪湖類似文件相比，新刺激政策拿掉了“唯一住房”限制，也將補貼范圍由“普通住房”改為“新建商品住房”。這突破了中央允許微調要圍繞向“首套房”傾斜的警戒線。

接近住建部人士稱，對于不涉及限購的微調，住建部可能并不敏感。易居房地產研究院副院長楊紅旭說，蕪湖之后，地方政府可能還有試探者，但多會轉入地下。

事實上，據不完全統計，從2011年下半年開始，先后有北京、上海、杭州、重慶、成都、海口等逾18個城市微調了當地的樓市政策，通過土地出讓、房源解禁、稅費優惠以及購房補貼等方式刺激樓市成交。

這些微調的背后實質上是過度依賴土地財政的地方政府和面對迅速膨脹的庫存，業績腰斬、處境愈加艱難的房企試探性的選擇。

中國指數研究院公布的數據顯示，1月全國300個城市土地出讓金收入比同期下降67％，其中住宅類用地下降74％。特別是像上海和重慶，今年1月份一般預算財政收入為正增長，但一旦計入土地出讓收入，其財政收入均已淪落為負增長。

降準——別人的“肉”

在樓市進入小冰河期的背景下，任何能與房地產扯上關系的政策總能激起不小的議論。2月18日，央行發布消息稱，從2012年2月24日起，下調存款準備金率0.5個百分點：大型金融機構為20.50％、中小機構為17％。以央行公布的2012年1月末存款余額80.13萬億元估算，本次準備金下調將為市場輸送流動性約4000億元。

消息一經發布，多位開發商在微博上作出了積極回應，SOHO中國董事長潘石屹在微博表示“這是好消息”，而知名地產商任志強在微博中也回應“盡管遲了，但還是來了”。

那么存準率的下調，是否能夠給“慘淡”的樓市打上一針強心劑呢?“下調存款準備金率與房地產關系不大，對房價的影響非常小。”復旦大學房地產研究中心主任尹伯成表示，央行這一舉措主要是為了緩解當前貨幣市場流動性偏緊的狀況。不過，在房地產業一片哀聲下，下調存款準備金率更大的作用可能是在于驅動市場對于房地產行業信心的提升。

“預計會有越來越多的開發商加入以價換量的陣營，2012年降價趨勢會進一步深化。”中國房地產信息集團分析師薛建雄則對記者指出，整體來看，存款準備金率下調節奏緩慢，而且下調存準率僅代表資金面漸松，流入房地產的資金并不會有太大改變，開發商資金鏈緊繃的問題難以解決。

世界是普遍聯系的。南美洲的蝴蝶再微賤，生氣了使勁扇扇翅膀，美國人也只好乖乖的躲在家里不敢出門。同理，世界經濟的“風雨雷電”才是決定中國經濟的走勢的核心要素之一。美無QE，中國樓市豈獨升乎?

鏈接：人造“暖流”難長久

在中原地產董事總經理李文杰看來，2月全國樓市成交量迅速放大，“小陽春”超出了人們預期，讓很多人對今年樓市的悲觀情緒，轉成無限樂觀期待，“起碼喘口氣。”

中原監測數據顯示，上周9個重點城市(北京、上海、廣州、深圳、南京、成都、天津、青島及杭州)的新建住宅成交量合計環比大增近五成。二手房回升勢頭也較為明顯，上周北京、上海、天津的二手住宅成交量環比增幅均在40％以上。中原經理人指數也出現連續5周的上揚，表明持樂觀態度的從業者比例逐漸提升。

龍湖執行董事秦力洪總結龍湖全國在售40個左右項目售樓現場的感受是，“看房人逐漸增多，總量增加近一倍，尤其是剛需類樓盤的銷售情況，已經回到2010年9月的情景。”秦稱，前不久龍湖對全國100個樓盤的調研顯示，現場人氣景氣度在上升。

但北京中原三級市場研究總監張大偉認為，市場并沒有如開發商所反映如此樂觀。預計2月北京新建住宅簽約套數在6000套以內，“只能說市場已經走出春節期間的低迷，但依然低于限購后2011年3月至2012年1月，月均7000套的平均水平，難以判斷已經出現小陽春。”。

21世紀不動產分析師也不認同回暖的說法。他認為，前兩周北京住宅成交量同比1月是有了明顯增長，但與去年2月相比卻依然有很大的跌幅。將樓市成交量的脆弱回升，只與基數很低的1月相比，就夸張為“回暖”，是對樓市的一種誤讀。

中國指數研究院的數據也顯示，上周監測的40個城市中，26個城市樓市周均成交量同比下降，7個城市成交量降幅在50％以上。張大偉甚至擔心，是部分開發商或者機構有意營造樓市回暖。