開發區土地集約利用潛力的評價

劉法威

（安徽財經大學 財政與公共管理學院，安徽蚌埠233030）

0 引言

作為地區經濟發展的重要載體，開發區在帶動區域產業發展和城市化水平提高方面具有重要意義。然而，由于大部分開發區存在功能定位不清、產業結構趨同等問題，區內的土地浪費與低效利用現象較為嚴重。因此，通過開展開發區土地集約利用潛力評價，探索開發區土地集約利用管理模式，對促進開發區土地集約利用，建立健全開發區土地節約集約利用考核制度，保證經濟社會可持續發展具有十分重要的現實意義。

目前，國內學者對開發區土地集約利用潛力評價基本是按照國土資源部頒布的規程進行的，理論和方法較為成熟（陳逸，2008）。本文認為，開發區土地集約利用的潛力水平不是越高越好，而應該是在內部各系統協調發展、充分發揮效能基礎上的一個潛力水平。根據協同理論，開發區土地利用系統也是一個大的系統，具體包括開發區土地投入系統、土地利用結構系統、土地利用強度系統、土地產出系統及土地利用監管系統，這幾個系統是相互聯系、相互影響的。因此，合理的開發區土地集約利用水平的確定則應該建立在各系統協調發展、充分發揮效能基礎上，這就需要我們按照協同論的方法和原理科學地利用土地。據此，本文將協同論引入開發區土地集約利用潛力評價中，對開發區土地利用系統集約化的協同機制進行研究，并以合肥高新技術產業開發區為例進行實證檢驗，以期為提高開發區用地管理水平提供參考。

1 模型構建

一般而言，開發區土地利用系統包括包括開發區土地投入系統、土地利用結構系統、土地利用強度系統、土地產出系統及土地利用監管系統，設開發區土地利用系統第i系統的功效值為Ui（i=1，2，3…n），實際值為xi，上限閥值和下限閾值分別為ai和bi，實際值和上限閥值、下限閾值的關系為：ai≤xi≤bi。

其中，上限閾值ai為目標值；下限閾值bi為近年來利用狀況的最低值。當第i序參量對開發區土地集約利用產生正向作用，即正功效時，其函數為：

當第i序參量對開發區土地集約利用產生有負向作用，即負功效時，其函數為：

在對各序參量功效值計算的基礎上，按照開發區土地集約利用的協調性函數（公式3），計算得到總功效值，即協調性大小。

其中，Σki=1。C反映開發區土地利用系統的協調性。C值越大，則說明開發區土地利用系統的協調性越好，土地集約利用水平越高，而土地集約利用潛力則越小。鑒于此，可建立開發區土地集約利用潛力模型：

式中：P越大，表明開發區土地集約利用的潛力越大；反之，開發區土地集約利用的潛力則越小。

2 案例分析

2.1 研究區概況

合肥國家高新技術產業開發區地處合肥西部，目前高新區集中新建區規劃面積約30平方公里，擁有區內企業500多家，總投資131億元，注冊資本108.37億元。合肥國家高新技術產業開發區是安徽省最大的高新技術產業化基地，已形成電子信息、光機電一體化、新能源、公共安全、文化創意、生物醫藥、新材料等高新技術產業集群。2009年在國家高新區綜合評價中位居第12位。

2.2 指標體系的建立

評價指標的選取和指標體系的構建，是對開發區土地集約利用程度進行評價的前提和基礎，它根據土地集約利用程度評價的目標和不同的空間層次而設計。一個完整的評價指標體系，不但能夠反映開發區土地集約利用程度的影響因素及其內在關系，而且也是評價結果科學性與可靠性的體現（曲福田，2008）。本文綜合考慮經濟、社會和環境效益，在數據的可獲得性的基礎上，構建出開發區土地集約利用潛力評價指標體系（表1）。

表1 開發區土地集約利用潛力評價指標體系

2.3 指標權重確定

開發區土地集約利用評價的權重能夠反映評價因素對土地利用集約度的影響程度，評價因素對土地利用集約程度影響力越大，權重越大。各指標權重值在0～1之間變化，各層次因素的權重值之和等于1。本文邀請了來自安徽省發改委、經貿廳、土地勘測規劃院、高等院校等部門的12位專家，用特爾斐法確定了開發區土地集約利用評價指標的權重值（見表1）。

2.4 上下閥值確定

利用協調度模型評價開發區土地集約利用潛力的過程中，指標上、下閥值的確定是一個關鍵，那么，合理的上、下閥值確定方法的選擇也是非常必要的。本文所確定的上、下限閥值采用目標值法、先進經驗逼近法、專家咨詢法和發展趨勢估計法。

各指標上限閥值確定依據如下：土地現狀開發率達到86.49%，隨著開發區經濟發展，土地開發率將進一步提高，因此，采用發展趨勢估計法，將89%確定為該指標的理想值；現狀土地供應率已達到89.77%，結合開發區發展勢頭，并咨詢相關專家，采用目標值法、發展趨勢估計法和專家打分法，將93%確定為該指標的理想值；未竣工的項目用地較多，考慮施工進度，采用目標值法、發展趨勢估計法，將94%確定為該指標的理想值；工業用地固定資產投入強度采用發展趨勢估計法、專家咨詢法，結合《工業項目建設用地控制指標》（國土資發〔2008〕24號）對于投資強度控制指標的規定，將4600確定為該指標的理想值；現狀工業用地率為40.65%，結合同類型開發區平均水平，采用目標值法，將65%確定為該指標的理想值；現狀高新技術產業用地率為6.32%，結合合肥高新技術產業開發區發展規劃和招商引資的情況，采用先進經驗逼近法，將12%作為該指標的理想值；綜合容積率上限閥值的確定采用目標值法、專家咨詢法，并結合同類型開發區平均水平，將0.8確定為該指標的理想值；建筑密度上限閥值的確定采用目標值法、專家咨詢法，并結合同類型開發區平均水平，將40%確定為該指標的理想值；工業用地綜合容積率上限閥值的確定采用目標值法、專家咨詢法，并結合同類型開發區平均水平，將0.85確定為該指標的理想值；工業用地建筑密度上限閥值的確定采用目標值法、專家咨詢法，并結合同類型開發區平均水平，將45%確定為該指標的理想值；工業用地產出強度上限閥值的確定采用發展趨勢估計法、專家咨詢法，將8000確定為該指標的理想值；高新技術產業用地產出強度上限閥值的確定采用發展趨勢估計法、專家咨詢法，將18000確定為該指標的理想值；對于到期項目用地處置率和閑置土地處置率兩個指標，根據管理工作要求，必須及時發現、及時認定、及時處置，因此到期項目用地處置率和閑置土地處置率這兩個指標的理想值確定為100%；土地有償使用率現狀為65.45%，由于基數效應，繼續提升該指標值難度較大，采用發展趨勢估計法和目標值法，確定75%為該指標的理想值；土地招拍掛率上限閥值的確定采用發展趨勢估計法和目標值法，并結合今后工業用地必須強制招拍掛的政策，將30%確定為該指標的理想值。

表2 合肥高新技術產業開發區土地集約利用潛力及協調度評價結果

2.5 綜合評價

運用上文公式，即可測算出合肥高新技術產業開發區土地集約利用潛力及協調度(表2)。

2.6 結果分析

合肥高新技術產業開發區土地集約度綜合分值為89.4，分值較高，開發區土地集約利用水平較高。其中，用地結構分值較低，這是由于區內工業用地比例相對較低，同時住宅用地比例相對較高。從現有土地的利用強度看，工業用地綜合容積率為0.84，基本達到國家標準水平。從長遠來看，除控制新項目的利用強度以外，仍需要通過產業升級等手段，逐步提高現有項目用地容積率和建筑密度等指標。同時，合肥開發區土地集約用地潛力不足，可供開發的潛力值僅為0.106，短期內運用先進的生產技術和管理制度等途徑以進一步提高區內工業用地的利用強度的難度較大，存在擴區要求。

3 小結

本文運用協同理論，對合肥高新技術產業開發區土地集約利用潛力進行評價，研究結果發現，合肥高新技術產業開發區土地集約利用水平較高，建設用地供需基本平衡，但是可供開發的潛力較低。在今后開發區擴展過程中，要想確保土地的集約化利用，需要著重做好以下幾點：一是構建“規劃管控、計劃調節、標準控制、市場配置、監管有力、考核評價、共同責任”為框架的節約集約用地制度體系；二是研究合理的開發區土地集約利用評價方法，比如通過基于協同論的開發區土地集約利用評價方法可以找準開發區土地利用系統中的薄弱環節并重點改進，從而協調各系統之間的關系；三是提高開發區用地企業的準入門檻，加強開發區土地供后監管制度建設和落實。

[1]陳逸，黃賢金，陳志剛等.城市化進程中的開發區土地集約利用研究——以蘇州高新區為例[J].中國土地科學，2008，22（6）.

[2]曲福田,姜海,歐名豪等.江蘇土地集約利用研究[M].北京：社會科學文獻出版社，2008.