談建筑設計中經濟與技術的一體化問題

朱書強

（上海瀚聯建筑設計咨詢有限公司，上海 200083）

談建筑設計中經濟與技術的一體化問題

朱書強

（上海瀚聯建筑設計咨詢有限公司，上海 200083）

針對目前建筑設計中忽略經濟指標這一現狀，以住宅設計為例，從理論技術指標和具體的細節設計兩方面對建筑設計的經濟與技術一體化問題進行了研究，以實現建筑設計中經濟與技術的高度一體化。

建筑設計，經濟與技術，一體化，細節設計

1 研究基本情況

1.1 問題的提出

隨著經濟的發展，越來越多的建筑師在進行建筑設計時，對經濟的考慮顯得越來越少，他們往往更看重的是建筑的視覺效果、建筑的功能布局，有一些較好的建筑師雖會真正考慮使用者的空間感受，但是他們往往都忽略了另一個重要的因素，那就是經濟。很多時候我們也會說，我們在建筑設計時也考慮到了經濟因素的，例如:建筑物的結構形式考慮、建筑設計過程中鋼筋含量的控制等等，但是在這里我想說的不是這些。對于一些成熟的項目類型，其實這些已經不再重要，因為已經有比較成熟的模式，不需要做過多的考慮，例如:住宅。

近幾年來商品住宅項目越來越多，在進行住宅設計過程中通過與甲方的不斷接觸，越來越能體會到經濟與技術高度一體的重要性，在這里我想結合商業住宅項目的設計，談談我自己對此的幾點看法。

1.2 研究目的與意義

通過對建筑設計中經濟與技術一體化的研究，我們能夠在建筑設計過程中，更加關注經濟指標，更加關注成本，這樣不僅有利于節約社會資源，也有利于降低成本，無論是對未來商業開發銷售價格的競爭，還是對企業利潤的追求，都十分有利。

2 經濟與技術的研究

對于經濟與技術的研究，在這里我選擇了兩個方面進行介紹，分別從理論技術指標和具體的細節應用展開，從而按照此思路方便與大家更廣泛的交流。

下面就以住宅為例進行分析。

2.1 技術指標分析

在經濟技術指標中，我們常用的指標有很多，例如:用地面積、總建筑面積、地上建筑面積、地下建筑面積、容積率、建筑密度、建筑高度、綠化率、社區配套用房面積、停車位、商業建筑面積、住宅建筑面積等等。

其實我們很多時候并沒有從商業的角度去觀察這些指標，我們更多的是關注滿足相應法規及限定條件。當然在這里我不可能讓大家去突破法規，而是要大家在滿足法規的前提條件下，更深層次的理解這些相應的指標。

有些指標我們是不能夠改變的，是限定死的，而有些指標是范圍值，是可以調整的。例如:用地面積，我們不可能去修改它。但是容積率給出的是一個限定范圍，例如有些項目的容積率要求大于1不大于1.4。下面就從這幾個指標中看看我們可以關注到什么問題。

2.1.1 地下建筑面積

由于各種原因我們必須建設地下建筑，從而產生了地下建筑面積的總和，但是我們在進行地下建筑設計的時候是否想過應該建設多少地下建筑，當然很多人會說，我們考慮過了，但是考慮到什么程度。有一個最基本的指標就是地下建筑的建安成本是地上建筑的2倍，如果我們地下建筑建設過多，造成浪費，沒有起到實質性的功能需求，那么就會得不償失，我們為此付出的代價就會加大，成本增加。因此對于地下建筑，滿足建筑需要的前提條件下，面積越少越好。

2.1.2 容積率

曾經有一個甲方，他們的總工是市規劃院退休的工程師，他告訴我，他們公司從事住宅開發10多年來，容積率從來就沒做夠過。我們都知道一個企業的利潤是多少，5%還是10%，差不多了吧。以一個容積率為3.0的項目為例，如果你只做到2.8就意味著你最少損失了13%，要知道這部分建筑指標是沒有地價的，在目前地價占到總成本40%以上的前提下，再加上應有10%的利潤看一看，我們最少6%的利潤沒有了，那么我們在市場中還有什么競爭優勢。

目前也有一些項目限定的最小容積率，以前是很少出現的，因為只是為了限定不允許建造別墅建筑的原因。大家為什么要建別墅，因為別墅產品的利潤高，但是建別墅就意味著占地面積大，在這種情況下，很多人甚至放棄容積率，也就是容積率指標走下線，建設一部分別墅產品。我個人認為，容積率無論什么情況下，都要走上線。開發是有時間的，時間會改變你對理論利潤的判斷，但是有一點只有你手里有產品，才可能產生效益。

2.1.3 建筑密度

對于這個指標我們要去平衡，我們不能夠認為建筑密度大了就一定好，或者小了就一定好。建筑密度過大必然造成室外空間變小，空間感受受到較大影響，反之，室外空間過大，需要投資建設的室外景觀面積變大，投資成本隨之增加。因此這是一個根據實際情況需要平衡的指標。

2.1.4 建筑高度

建筑高度大家可能覺得無所謂，但是我舉一個例子大家就會明白。我們建6棟15層的建筑，與建設5棟18層的建筑，哪個成本更低一點，毫無疑問，一定是5棟樓，因為這樣可以少建設1棟樓的地下室，少配套1棟樓電梯等安裝設備，等等如此。因此在建筑高度差異不足以影響項目形象的前提下，一定是建筑高度相對高一些，會對成本造成正面的影響。

2.1.5 配套用房

配套用房是個敏感的話題，但是作為商業開發項目，我們不得不從商業的角度來考慮。配套用房包含:物業用房、活動中心、配電房、水泵房、醫務室、公共廁所等等，我們都知道這些指標在設計條件中都有明確的規定，因此一定要嚴格按照規定去執行，沒必要為此多付出。例如，要求物業用房不小于總建筑面積的5‰，我們就設計5‰，沒必要做得更大。因為這些都在容積率范圍之內，它們做大了，就意味著可銷售的商業及住宅部分就要縮小。即便是你僅僅做大了50 m2，如果住宅按照每平米8 000元計算，那就意味著有40萬元的利潤沒有了。如果減少的是商業部分，那就更厲害了。因此，對于配套用房，我們嚴格按照規定做夠就可以了，從商業的角度完全沒必要多做。

2.1.6 停車位

現在私家車越來越多，停車位成了住宅設計中一個非常關鍵的問題，這里面有好多問題需要去平衡，一個地下停車位的成本有多少，按照地下室的設計要求，一個車位加上分攤的車道、設備用房等等大概需要40 m2，而一個地下車庫的土建成本1 m2沒有3 000元是很難建成的，這里面還不包括因為做了地下室，由此引起人防工程的建設成本增加的問題。即便如此，我們可以很清楚的看到一個車位的成本要12萬元左右。而銷售一個車位的價格是多少，不同城市會有不同的價格，但是很多城市是賠錢的。因此，對地下車位的配建，很多甲方是抵制的。這就要求我們在設計中應該注意到這個問題，去平衡地下車位的建設，通過地上車位的配比，完成對車位的需求。

2.1.7 商業建筑面積

一個住宅項目經常需要一部分商業配套，也就是說住宅項目中會有一部分商業建筑面積。很多設計條件中都會規定商業配套的量，例如要求商業配套建筑面積不大于總建筑面積的5%等。對于種種情況，需要設計師注意的是，這種商業面積很小，在整個設計中比重較輕，往往被設計師所忽略，隨意而為之。我給大家分析一個數據，1m2商業的售價往往是1 m2住宅的3倍以上，而其成本幾乎是一樣的，假設住宅的利潤是20%，也就是說，商業的利潤是住宅的10倍～11倍以上，如果按照商業5%的比例來講，也就是說5%的商業，完成了95%的住宅一半的利潤。也就是說，對于住宅項目中的商業配套建筑面積，我們一定要按照設計要求的上限去設計，從而保證項目的利潤。

以上這些只是我在建筑設計過程中，所遇到的一些關于指標的問題，只想通過這些，讓大家有一個思路，從而去發掘更多的問題，來保證商業項目過程，經濟與技術的一體化問題。

2.2 建筑細節設計中的實際應用

下面我從建筑設計過程中常見的一些細節來分析一下。

2.2.1 剪力墻的布局

在建筑設計過程中，有一些結構設計師在布置剪力墻方案時，不能夠合理布置，造成無論結構墻體怎么加大加長仍舊不能夠滿足結構要求，甚至為此犧牲建筑功能，因此結構布局方案的合理性還是至關重要的。在這個階段，作為建筑師，一定要與結構師不斷溝通，找出合理的解決辦法。當然，作為建筑師在進行項目設計時，應充分考慮結構的合理性，減少因為建筑的隨意造成結構成本增加的機會。

2.2.2 飄窗設計

飄窗已經成為目前住宅設計中的必要配件，但是飄窗的設計要考慮到造型以及功能的需求與變化，這樣更有利于邊際效益的增大。我遇到過這樣一個設計，如圖1，圖2所示。

圖1 飄窗設計（一）

圖2 飄窗設計（二）

從圖中我們不難看出，圖1中主臥室的凸窗未來功能調整要比圖2中方便的多，且利用率較高。因此注意細節設計能夠增加邊際效益。

2.2.3 地下車庫的細節設計地下車庫的細節設計是最能夠直接體現出經濟與技術關系的地方。很多設計師，特別是設備專業的設計師，他們只考慮自己的設備方便，而忽略了對建筑的影響，作為建筑師又不能夠負起相應的責任，對設備工程師遷就，造成的直接結果就是車位空間的浪費，減少停車數量，如圖3所示。

圖3 地下車庫設計

同樣的空間范圍之內，不同的布局方式，直接結果就是一個車位得與失，一個地下車庫里面，像這樣的設備用房不止幾個，如果每個都損失一個車位，那么就會有幾個車位的損失，一個車位按10萬元的售價，即會損失幾十萬元。如果是人防車庫，那這種情況就更普遍了。

細節設計過程中方方面面很多，在此不一一列舉，我只是針對性的給大家找到一種思路。我想可能還有更多的需要我們去發掘。

3 對其他商業項目建設的借鑒意義

以上僅僅是對我所接觸到的住宅項目進行的分析，其實無論是任何項目，只要是站在商業開發的角度，他所思考的必然是商業的利潤，因為利潤是企業生存的根本。合理控制成本，創造更多的企業利潤，這才是能夠保證企業在競爭中處于優勢的一個法寶。我希望大家能夠通過這個思路找到更好的辦法，來解決建筑設計過程中經濟與技術的一體化問題。當然，作為設計單位，能夠在設計過程中熟練把握這個問題，充分為業主考慮，也就能夠承攬更多的設計任務。

Discussion on the integrity of econom y and technology in architectural design

ZHU Shu-qiang

（Shanghai Hanlian Building Design＆Consulting Co.，Ltd，Shanghai200083，China）

In light of economic index ignorance in current architectural design，taking the existing residential design as an example，the paper studies the integrity of economy and technology of architectural design from two aspects of theoretical technological index and specific detailed design，so as to realize the integrity of economy and technology in architectural design.

architectural design，economy and technology，integrity，detailed design

TU201

A

10.13719/j.cnki.cn14-1279/tu.2012.18.113

1009-6825（2012）18-0027-03

2012-04-23

朱書強（1977-），男，工程師