構建以商品房為主體，以保障房為補充的住房消費體系
——論居民住房消費的基本框架

◎ 江蘇省國信集團 李壯志

衣食住行是人們的基本生活需求，其中住尤為重要，關系到社會的安定與和諧，建立完善的居民住房保障制度，是社會主義國家優越性的具體體現。

隨著國家的市場經濟體制的基本建立，住房改革已經歷了實物分房、補貼出售、部分產權出售、商品貨幣分房等幾個階段。城市化進程的加快使得越來越多的人涌入城鎮，而有限的城市土地，使得地價、房價不斷上漲，城鎮低收入居民的租、購住房開始成為政府重點關注的問題。政府為此相繼制定了包括集資建房、安居工程、危舊房改造、廉租房和經濟適用房等一系列住房保障措施，并通過宏觀調控，抑制了商品房的過快上漲。這些政策在一定程度上改善了中低收入居民的住房條件，但是在制定和執行這些政策過程中，有一些問題很值得關注，特別是在經濟適用房方面，政府在房型結構設計以及分配方式等方面的控制上還存在諸多不足。例如，沒有出臺經濟適用房的統一建造標準，出現有的面積過大，經濟適用房很不“經濟”的現象，而且由于經濟適用房的利潤指標較低，有些地方政府對于經濟適用房的開發積極性不高。此外，由于沒有通過立法來加以強制，導致出現一些迫切需要住房的居民未能得到住房，而一些投機者卻侵占了有限的國家福利資源，使政府的愿望難以實現。如何使弱勢群體的住房權益得到保護，使住房保障成為構建和諧社會的重要組成部分，已成為一個緊迫問題。

住房保障是居民住房消費系統中的一個重要環節，而住房消費又是國民經濟體系中的重要支柱之一，如何構建以商品房為主體，以保障房為補充的居民住房消費體系，是需要進行住房消費的頂層設計來保障。從居民的由低到高的消費能力來分析，可以形成如下的主體消費梯次：廉租房，經濟適用房，租商品房，購買商品房。廉租房主要是要解決資金來源，建議除了政府撥款以外，還可以充分利用社會捐款來完成，當前需要解決好的是經濟適用房的一些問題。

1、政府應確實承擔起主體責任，組建國屋監造局

商品房市場化走到今天，房價已到讓普通老百姓望而生畏的地步。開發商追逐利潤，地方政府追逐GDP，投資者追求高回報；而對于普通老百姓而言，工資收入的提高卻難以跟上房價的高漲。城市化進程使住所成為人們的重要需求，人口流動的加劇也強化了這種需求，國家的中、長期住宅用地規劃的不透明也造成了人們對未來房源的恐慌，存款不如存房似乎成了社會的一種共識。

因此，房價的一路攀升也就不難理解了。那么，究竟誰應該來承擔解決低收入家庭的住房問題的責任呢？應該是政府。如果在市場和社會福利之間找平衡點的話，只有政府可以做到，開發商要對企業的利潤負責，要完成產業鏈的延續，讓他們承擔起解決社會福利問題，需要有足夠的實力才行。像萬科一樣的企業，中國還很少，以企業為首選責任者的做法是難以走遠的。

因此，作為福利性質的經濟適用房的開發任務應該由國家來承擔，方式就是組建國屋監造局，隸屬于住房和城鄉建設部，其他相關部委派人參與，由中央到地方進行人員配置，負責經濟適用房的全程開發，中間環節不涉及開發商。由國屋監造局選址，進行戶型設計，負責成本控制，委托專業的項目管理公司進行招投標、進行工程建設、直至交鑰匙給地方政府住房保障相關部門進行分配。這樣，經濟適用房的戶型、造價以及分配就都在政府的控制之下了。

2、進行全國住房普查，精確定位經濟適用房保障范圍

在保障范圍上，國際上存在“特惠制”和“普惠制”兩種思路，“普惠制”由于缺乏一定科學根據和經濟基礎，難免引起居民的誤解，認為國家目前已具備解決大部分居民住房問題的經濟實力，實際上并非如此。應該認識到我國當前的經濟適用房制度只能解決少數低收入家庭的住房保障問題，在一定時期還是需要采用“特惠制”。

但是，科學的保障定位來源于準確的調查研究，因此，進行全國的住房普查就顯得尤為重要，通過掌握第一手資料來科學地規劃未來5年，10年或更長時間的國家住房保障的開發計劃，把住房保障納入到國家經濟發展戰略的系統中來，讓居民有基本的住房消費期待，從而有效地進行家庭消費規劃。

3、恢復經濟適用房的本來定位，設定50平方米標準居室。

經濟適用房第一是適用；第二是經濟。然而在實際實施中卻出現了戶型面積過大、單套總價過高的問題；建筑的檔次與普通商品房相差不多，甚至有200平方米的豪宅。這樣就造成了低收入居民買不起，高收入者造假入住的情況，使國有資產變相流失，為腐敗開辟了一個新的渠道。因此，制定經濟適用房的建造標準已成當務之急。

首先，經濟適用房要適用。目前中國的家庭結構是以3口之家為主體，50平方米的兩室一廳一廚一衛的配置即可滿足基本的空間需要，可直至孩子成家前都可適用，甚至成家后的一定時間內也可以適用。

其次，經濟適用房要經濟。關于經濟適用房的總價標準尚無一個準確的定位，由于地區經濟水平的差異，各地也難以統一，如以家庭年收入3萬元為例，按國

際上關于房價收入比1：4～6，中的1：5計算，那么合理房產總價為15萬元，50平方米的房子，單價就是3000元/m2,這個價位應該在中等城市是可以接受的，可作為指導價，其他地區可根據不同情況再進行相應調整，建造出低總價房推向市場，對房地產的宏觀調控也會產生積極的影響。

4、建立經濟適用房的輪候機制，通過立法禁止經濟適用房出租出售

由于政府財力有限，住房福利的發放肯定要一個輪候的過程，每年建造經濟適用房的數量情況公布后，需進行實名制申請。凡申請者隨申請表上繳1萬元作為保證金，一旦查實虛報個人情況，沒收保證金。而后轉由街道居委會負責確認其情況是否實屬，最后由各地住房保障部門及國家專項監察部門予以審核確認，并在網上公示半年，在國家有關部門備案。每年為一個申請批次，截止日為6月30日，同年同一批次的如果房源不足，則抽簽排隊選號，未中簽者進入下一個批次，但優先選購。

為控制使用有限的公共資源，使大多數居民受益，經濟適用房應禁止出租、出讓、出借及出售，只能限本人居住。由于房價低于市場價，居民只擁有房屋使用權，如需轉讓只能以原價轉讓給政府，政府擁有完整產權，通過使用權和產權的分離，有效阻斷經濟適用房的牟利空間。這樣政府就可以保留更多的房源，形成國家房產儲蓄中心，以安排那些更需要的低收入居民。對于以原價出售給政府的居民設定一些獎勵政策，如可以考慮給予購房低息貸款等；而對于私自轉讓、出借、出租、出售者，一旦查實則以沒收論處。以上的措施必須上升為國家法律，出臺《國屋使用權購買及居住法》，以法律形式加以明確，確保這項國策得以落實。

通過以上的一些措施，使保障性住房的制度化、法制化得以實現，商品房的良性發展也就有了基礎。同時，商品房的良性發展也為保障房的建設提供了物質保障。因此，在保障住房體系基本建立以后，對于房產市場的調控也需要進行適時、適當微調，如采取3套以上房產稅，交易稅累進征收，3套以上限購等措施，并給出政策的執行期，可以考慮以10年為一個階段，使房價的運行有一個平衡器，以促進商品房市場的良性發展。鼓勵居民的住房消費需求，活躍二手房市場交易，抑制過度的房產投資，使房產資源流動起來，建立起以商品房為主體，保障房為補充的居民住房梯次消費體系，為國民經濟的健康發展起到有效的促進作用。