盡職調(diào)查防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險

◎ DTZ戴德梁行北京公司估價及顧問服務(wù)部董事 胡 峰

中國人民銀行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會、保監(jiān)會和外匯局等五家金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)近日召開了2012年度工作會議，其中將防范金融風(fēng)險作為今年的工作重點(diǎn)。

中國人民銀行提出，加強(qiáng)系統(tǒng)性風(fēng)險監(jiān)測、評估和處置，全力維護(hù)金融穩(wěn)定。銀監(jiān)會提出，緊緊抓住堅守風(fēng)險底線這個根本。保監(jiān)會提出，建立健全保險市場準(zhǔn)入和退出機(jī)制。外匯局提出，堅守風(fēng)險底線，構(gòu)建防范跨境資本流動沖擊的體制機(jī)制。

監(jiān)管部門的這些表態(tài)，契合了全國金融工作會議的精神。在會議中，溫家寶總理特別強(qiáng)調(diào)“憂患意識、責(zé)任意識，居安思?！保瑢掖翁峒胺婪丁⒒怙L(fēng)險?！凹訌?qiáng)和改進(jìn)金融監(jiān)管，切實防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險”和“防范化解地方政府性債務(wù)風(fēng)險”更被列為今后的工作重點(diǎn)。

房地產(chǎn)金融的重要性

金融是經(jīng)濟(jì)的血液，各行各業(yè)的發(fā)展都離不開金融的支持。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)具有周期長、規(guī)模大的特點(diǎn)，與金融業(yè)的關(guān)系尤為密切。

根據(jù)央行發(fā)布的《2011年三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向報告》數(shù)據(jù)顯示，截至到2011年三季度末，主要金融機(jī)構(gòu)人民幣房地產(chǎn)貸款余額10.46萬億元，同比增長14.6%，占人民幣貸款余額比重為19.77%。其中房產(chǎn)開發(fā)貸款余額2.64萬億元，同比增長14.9%，個人住房貸款余額為6.94萬億元，同比增長16.8%。

除了銀行信貸這一房地產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)融資渠道，房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)信托等其他房地產(chǎn)金融業(yè)態(tài)也在近兩年快速發(fā)展壯大。根據(jù)清科研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，2011年前11個月共有26支可投資于中國內(nèi)地地區(qū)的私募房地產(chǎn)投資基金完成募集，募資總額達(dá)36.42億美元；投資方面，前11個月中國市場中共完成房地產(chǎn)投資35起，交易總額22.20億美元，國內(nèi)大大小小的房地產(chǎn)基金存量規(guī)模已經(jīng)接近1,000億元。而房地產(chǎn)信托規(guī)模從2010年三季度開始出現(xiàn)爆發(fā)式增長，在2011年二季度達(dá)到頂峰水平。根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示，2010年投向房地產(chǎn)的新增信托資金累計超過2,800億元，2011年前三季度投向房地產(chǎn)的新增信托資金累計達(dá)3,216.67億元，投向房地產(chǎn)的信托資金余額達(dá)到6,797.69億元。

房地產(chǎn)政策調(diào)控對房地產(chǎn)金融的影響

房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，也是金融機(jī)構(gòu)投放的重點(diǎn)領(lǐng)域。2010年以來，政府對于房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控上升到更高的高度；頻發(fā)“嚴(yán)、準(zhǔn)、狠”的調(diào)控政策，“限購、限貸、限價”等嚴(yán)厲政策直指投資、投機(jī)性需求。

據(jù)悉，銀監(jiān)會已于2011年8月發(fā)文預(yù)警，要求信托公司逐筆監(jiān)測三個月以內(nèi)到期信托項目的預(yù)期兌付情況，判斷兌付風(fēng)險并采取相應(yīng)措施，對兌付風(fēng)險“早發(fā)現(xiàn)、早預(yù)警、早處置”。

多重政策出臺，宏觀調(diào)控效果顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)銷售量下跌、房價區(qū)域性松動、開發(fā)投資增長放緩、開發(fā)資金鏈趨緊的走勢。這一系列的市場變化，將使房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)面臨新的考驗和挑戰(zhàn)。

完善的盡職調(diào)查是防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的重要手段

新的市場形勢下，為貫徹落實國家宏觀調(diào)控政策、監(jiān)管要求、央行信貸制度，各銀行均壓縮信貸任務(wù)、降低信貸規(guī)模、嚴(yán)核借款人還款能力、提高項目審查審批要求，以確保貸款質(zhì)量，提高風(fēng)險防御控制。

對于房地產(chǎn)金融風(fēng)險管理，客觀、公正、完善的盡職調(diào)查是防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的重要手段。成熟的金融機(jī)構(gòu)和投資者是依靠全面的盡職調(diào)查來了解企業(yè)和房地產(chǎn)項目的風(fēng)險，并依靠盡職審查的結(jié)果做出投資選擇及決定。

房地產(chǎn)所具有產(chǎn)品價值大、開發(fā)周期長等特點(diǎn)，其建設(shè)和消費(fèi)離不開金融的支持。完善和發(fā)展房地產(chǎn)金融，既是房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的要求，也是金融行業(yè)持續(xù)發(fā)展的要求，更是以人為本、和諧社會建設(shè)的要求。