臨海市加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管的 實(shí)踐 與思 考

臨海市國土資源局 潘 霞

臨海市加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管的 實(shí)踐 與思 考

臨海市國土資源局 潘 霞

臨海市陸域面積2203平方公里，人口113萬，人均耕地僅0.45畝，不到全國人均耕地1.39畝的三分之一，土地資源貧乏。目前正處于加速城市化過程中，建設(shè)用地需求十分旺盛，人地矛盾尤其突出。

近年來，為堅(jiān)持節(jié)約優(yōu)先戰(zhàn)略，深入貫徹最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，推進(jìn)節(jié)約集約用地工作，我市以強(qiáng)化建設(shè)用地開發(fā)利用監(jiān)管制度落實(shí)為抓手，不斷加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管工作，全面提升土地利用管理能力，進(jìn)一步夯實(shí)節(jié)約集約用地基礎(chǔ)。

一、加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管的進(jìn)展情況

加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管是加快構(gòu)建科學(xué)完善、規(guī)范合理、運(yùn)轉(zhuǎn)高效的國土資源節(jié)約集約利用長效管理機(jī)制的重要內(nèi)容；是全面提高土地利用水平、不斷減少土地閑置、緩解土地供需矛盾的關(guān)鍵環(huán)節(jié)；是促進(jìn)建設(shè)項(xiàng)目及時(shí)投產(chǎn)、提高投入產(chǎn)出效益、消除土地閑置浪費(fèi)的有效手段。

根據(jù)《閑置土地處置辦法》、《加強(qiáng)建設(shè)用地動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理的通知》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實(shí)際情況，我市在全省范圍內(nèi)在縣市一級(jí)率先建立建設(shè)用地批后監(jiān)管機(jī)制。

1、初步建立。2010年9月，印發(fā)《臨海市國有建設(shè)用地批后監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》，初步建立建設(shè)用地批后監(jiān)管機(jī)制；2010年12月，印發(fā)《臨海市國土資源局關(guān)于國有建設(shè)用地批后監(jiān)管的補(bǔ)充規(guī)定》，進(jìn)一步規(guī)范建設(shè)用地批后監(jiān)管工作，并落實(shí)專人抓建設(shè)用地批后監(jiān)管工作。

2、初步完善。2012年5月，出臺(tái)《臨海市新增工業(yè)建設(shè)用地招拍掛制度的若干規(guī)定的通知》，規(guī)范全市工業(yè)用地出讓市場(chǎng)，實(shí)行促建履約承諾制度；2012年7月，印發(fā)《關(guān)于切實(shí)改善供地環(huán)境加強(qiáng)供地管理工作的通知》，加強(qiáng)供地管理，防止因政府原因產(chǎn)生新的閑置。

3、進(jìn)一步完善。2012年7月，新修訂了《臨海市國有建設(shè)用地批后監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》，自2012年7月1日起施行，進(jìn)一步完善建設(shè)用地批后監(jiān)管機(jī)制，加大閑置土地和違約處置力度，加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管工作。

二、加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管的主要內(nèi)容及做法

建設(shè)用地批后監(jiān)管，是指國有建設(shè)用地從批準(zhǔn)供地到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收期間，依照國有建設(shè)用地批準(zhǔn)文件、劃撥決定書、國有土地使用權(quán)出讓合同等相關(guān)規(guī)定，對(duì)土地使用權(quán)人使用土地情況進(jìn)行監(jiān)督管理。主要內(nèi)容包括是否按照合同規(guī)定開工、竣工、建設(shè)、利用土地，有無土地閑置，是否公示相關(guān)信息、規(guī)范建設(shè)及其他需要列入監(jiān)管的事項(xiàng)等七個(gè)方面。同時(shí)，我市創(chuàng)新管理，擴(kuò)大監(jiān)管范圍，對(duì)未能如期開竣工用地項(xiàng)目均認(rèn)定為違約，并按照《實(shí)施細(xì)則》進(jìn)行處置。

1、加強(qiáng)責(zé)任落實(shí)，確保批后監(jiān)管順利開展

一是落實(shí)各國土資源中心所（分局）責(zé)任。各所（分局）承擔(dān)具體建設(shè)用地批后監(jiān)管職責(zé)，并與市局利用科、監(jiān)察科密切配合，按照各自職責(zé)共同做好批后監(jiān)管工作。

二是落實(shí)市國土資源局相關(guān)科室責(zé)任。利用科、監(jiān)察科負(fù)責(zé)指導(dǎo)日常批后監(jiān)管工作及配套政策制定、相關(guān)行政文書的起草、具體案件辦理的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

三是落實(shí)具體監(jiān)管人員責(zé)任。建設(shè)用地批后監(jiān)管工作由專人負(fù)責(zé)具體的日常監(jiān)管工作，做好日常巡查工作，管理批后監(jiān)管巡查臺(tái)賬及動(dòng)態(tài)監(jiān)管圖像資料，及時(shí)錄入并更新《浙江省建設(shè)用地供應(yīng)動(dòng)態(tài)監(jiān)管系統(tǒng)》。

2、提高業(yè)務(wù)水平，積極開展批后監(jiān)管工作

一是開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)。把建設(shè)用地批后監(jiān)管業(yè)務(wù)培訓(xùn)與“學(xué)習(xí)型”機(jī)關(guān)建設(shè)相結(jié)合，多次開展土地利用業(yè)務(wù)培訓(xùn)，由利用科主講，對(duì)市局機(jī)關(guān)全體中層領(lǐng)導(dǎo)和土地利用工作人員進(jìn)行土地利用業(yè)務(wù)培訓(xùn)，特別是建設(shè)用地批后監(jiān)管的業(yè)務(wù)知識(shí)普及與教育。

二是做好業(yè)務(wù)指導(dǎo)。在新的《實(shí)施細(xì)則》出臺(tái)后，及時(shí)召集全體建設(shè)用地批后監(jiān)管工作人員，進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)，在增強(qiáng)工作人員的思想認(rèn)識(shí)的同時(shí)，提高其業(yè)務(wù)水平，在全市范圍內(nèi)積極開展建設(shè)用地批后監(jiān)管工作。

3、嚴(yán)格監(jiān)管程序，有序推進(jìn)批后監(jiān)管工作

一是強(qiáng)化建設(shè)用地巡查制度。建立批后監(jiān)管巡查臺(tái)賬，健全巡查記錄及動(dòng)態(tài)監(jiān)管圖像資料，加大對(duì)土地批后使用情況的現(xiàn)場(chǎng)巡查監(jiān)督力度，現(xiàn)場(chǎng)巡查每月不少于一次，重點(diǎn)地塊每月不少于兩次。發(fā)現(xiàn)有違規(guī)違約情形的，及時(shí)警示制止并責(zé)令整改，同時(shí)向市局報(bào)告相關(guān)信息。

二是實(shí)行土地利用月申報(bào)制度。土地使用權(quán)人將項(xiàng)目開工、竣工、建設(shè)等情況按月進(jìn)度向所在地國土資源中心所（分局）申報(bào)，做好項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展情況跟蹤。

三是實(shí)施建設(shè)用地批后信息公示制度。土地使用權(quán)人取得土地使用權(quán)后，在宗地現(xiàn)場(chǎng)顯著位置設(shè)置用地信息公示牌，將國有建設(shè)用地批準(zhǔn)文號(hào)（合同號(hào)）、使用權(quán)人、開竣工日期、用途、面積、四至、容積率及土地開發(fā)利用標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容進(jìn)行公示，接受社會(huì)監(jiān)督。

四是建立建設(shè)用地批后監(jiān)管警示制度。國土資源中心所（分局）巡查人員發(fā)現(xiàn)土地使用權(quán)人有違規(guī)違約使用土地的，以及有可能造成土地閑置的，向土地使用權(quán)人發(fā)出書面警示通知，督促土地使用權(quán)人依照合同的約定使用土地。

五是完善建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收制度。各國土資源中心所（分局）在接到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)后，組織測(cè)繪大隊(duì)進(jìn)行竣工測(cè)量，測(cè)繪大隊(duì)及時(shí)將測(cè)繪數(shù)據(jù)錄入地籍?dāng)?shù)據(jù)庫。各所（分局）將土地使用權(quán)人的用地和履行國有建設(shè)用地批準(zhǔn)文件或劃撥決定書、有償使用合同情況、開竣工申報(bào)情況及經(jīng)建設(shè)部門認(rèn)可的房屋建筑面積測(cè)繪成果書，作為建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的一項(xiàng)內(nèi)容，對(duì)驗(yàn)收合格的，出具土地利用驗(yàn)收合格意見書。

4、狠抓四個(gè)環(huán)節(jié)，加快完善批后監(jiān)管環(huán)境

一是供地環(huán)節(jié)。供地時(shí)實(shí)行熟地供應(yīng)、凈地出讓制度。各鎮(zhèn)（街道）積極做好征地前期政策處理等工作，改善地塊周邊的基礎(chǔ)設(shè)施和發(fā)展環(huán)境。對(duì)地塊周邊基礎(chǔ)設(shè)施不完善、發(fā)展環(huán)境不具備的，暫不安排農(nóng)轉(zhuǎn)用指標(biāo)，不予上報(bào)農(nóng)轉(zhuǎn)用及辦理征收手續(xù)。

二是出讓環(huán)節(jié)。工業(yè)用地出讓實(shí)行促建履約承諾制度。凡參與招拍掛活動(dòng)的競(jìng)買者在成交后，須訂立促建履約承諾書，同時(shí)向國土資源部門繳納5萬/畝的促建履約保證金，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度不計(jì)息返還。確保建設(shè)項(xiàng)目及時(shí)建設(shè)投產(chǎn)，減少土地閑置浪費(fèi)。

三是認(rèn)定環(huán)節(jié)。閑置土地的界定參照國土資源部第53號(hào)令；同時(shí)，對(duì)土地使用者違反國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同（劃撥決定書）相關(guān)條款約定，已經(jīng)動(dòng)工面積超過應(yīng)當(dāng)開發(fā)建設(shè)總面積的1/3以上，但未按約定竣工、不構(gòu)成法定閑置的，認(rèn)定為違約。

四是處置環(huán)節(jié)。對(duì)于閑置土地的處置，參照國土資源部第53號(hào)令，并設(shè)定詳細(xì)處置流程，起草了相關(guān)文書范本。對(duì)于認(rèn)定違約的處置，根據(jù)違約的情況，在土地使用權(quán)人做出履約承諾后，按照規(guī)定給予辦理延期審批、收取違約金及履約保證金等。

三、加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管的成效及存在的問題

自2010年9月政策實(shí)施以來，我市建設(shè)用地批后監(jiān)管工作效果十分明顯。一方面，土地使用權(quán)人履行合同的自覺性大為提高。項(xiàng)目單位不能按約定時(shí)間開、竣工的，大部分能主動(dòng)提出延期申請(qǐng)。另一方面，通過辦理臨時(shí)土地使用權(quán)延期手續(xù)，收取促建履約保證金和違約金等手段，促進(jìn)了建設(shè)項(xiàng)目及時(shí)投產(chǎn)，提高了投入產(chǎn)出效益，消除了土地閑置浪費(fèi)。截至2012年8月底，累計(jì)共辦理臨時(shí)土地使用權(quán)延期434宗，收取保證金47宗833.54萬元，違約金38宗249.8944萬元。依法收回國有土地使用權(quán)26宗1529畝，促使18000余畝土地及時(shí)投產(chǎn)建設(shè)，確保閑置土地處置率100%，提高了我市土地利用水平，促進(jìn)了節(jié)約集約利用土地。

在實(shí)際工作中，我們也發(fā)現(xiàn)了一些問題。例如，國土資源部第53號(hào)令的處置措施簡單嚴(yán)厲。收取閑置費(fèi)20%和收回土地使用權(quán)該兩項(xiàng)處置措施均涉及相關(guān)當(dāng)事人的重大經(jīng)濟(jì)利益，執(zhí)行難度大，如何確保日常工作中執(zhí)行到位值得思考。