國有土地租金征收面臨的問題及建議
——以焦作市為例

□張 濤

國有土地租金征收面臨的問題及建議
——以焦作市為例

□張 濤

國有土地租金的征收，是對以劃撥方式取得的國有土地使用權除法律規定可以繼續實行劃撥外，由土地使用者分年度向國家繳納的土地收益。開征國有土地租金，符合級差地租理論，體現國有土地的資產屬性和權益；有利于土地資源的優化配置，促進土地合理有效地集約利用與流轉；有利于加快土地使用制度改革的進程，建立和完善公平的市場競爭體系，促進土地市場的健康發展。

一、國有土地租金征收開展情況

依據《土地管理法》、《房地產管理法》等法律法規,為了加大土地租金征收力度，2004年焦作市國土資源局制定出臺了《關于調整焦作市市區劃撥國有土地使用權租金標準的通知》。在市人事部門的支持下，組建了土地租金征收中心，負責征收市區劃撥國有土地使用權租金。

該市國有土地租金征收通過大力宣傳和教育，全市絕大部分用地單位對有償使用劃撥國有土地，繳納租金表示理解支持。該市土地租金征收工作，首先是摸清家底拓寬租金征收渠道，從2004年就對城區劃撥租賃地進行了初次調查，分別對城市主要道路兩側的門面房每年度進行統計，共簽訂國有土地租賃合同79份，其中商業用地44份，工業用地34份，辦公用地1份，調查面積838萬平方米，其中應征收租金面積167萬平方米。其次強化工作職責，積極主動上門督促催繳租金，對具備合同續簽條件的單位，做好續簽合同服務工作。為使法律法規和各項政策得到有效落實，中心在每年年初工作啟動之機和全國土地日期間，制作發放宣傳紙杯、宣傳資料，在主要商業區或深入企業進行國有土地有償使用法律法規宣傳。針對長期拖欠國有土地租金的釘子戶，主動與法院協調，運用法律手段依法進行起訴。

二、國有土地租金征收工作面臨的主要問題

現行租金標準過高，到期續簽合同的單位拒簽合同。目前，已到期的合同執行的是[1999]12號文件規定標準，續簽合同時需執行[2004]100號文件規定標準，2004年標準較1999年標準漲幅12倍以上，需征收租金的企業一般都是較老的國有企業，設備老化，占地面積大，人員多，效益不景氣，負擔不起目前過高的租金，只同意在力所能及的情況下繳納租金，但拒簽租賃合同。

土地租金征收缺乏相應的法律強制性措施。目前的法律沒有明確規定和授權，國有土地租金征收的直接依據不充分。在提起行政訴訟后，法院在審理案件時，審查的重點是行政行為的合法性。按照行政訴訟的審查原則，著重審查征收主體是否法定，也就是必須有明確的法律法規授權。國有土地租金的征收只有部門文件和地方規章規定，不具法律的實際授權。如在2008年通過人民法院勝訴一起欠繳租金案件中，由于法院在執行中缺乏強制的法律依據和措施，導致國有土地租金15.75萬元至今未能執行。

缺乏相關部門的配合。目前的征收工作只是國土資源部門跳獨腳舞，相關部門各自為政，造成國有土地租金不能應收盡收。部分經營狀況較好的企業也以種種不正當理由拒不繳納租金，或進行企業改制逃繳租金。一些單位私自改變土地用途建門面房，并轉賣給個人使用，逃繳土地租金。還有一些使用國有劃撥土地經營的業主將門面房出租給他人使用，甚至將門面房幾經連續倒手轉租的，連現在使用國有劃撥土地經營者誰是業主都不知道。

以上現象不僅給土地租金征收造成了難度，而且也使土地資產流失嚴重。因此，應盡快規范土地收益租金的征收，促進土地的節約集約利用。

三、幾點建議

財政、工商、法院、市政府法制辦等部門加大協調力度，確保租金應收盡收。如：由工商部門配合，在每年度工商營業執照年檢時，把國有土地租賃合同、租金繳納收據作為驗證的依據之一。

針對以效益不景氣、負擔不起過高租金標準等理由拒簽租賃合同的單位，適當地降低標準，確保使用國有土地租賃合同續簽到位；對無力繳納租金的單位，特殊情況特殊對待。

依據國務院《關于促進節約集約用地的通知》規定，加入能源、交通、水利等基礎設施（產業）以及城市基礎設施、社會事業用地的有償使用，擴大有償使用范圍。

對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應實行短期租賃。短期租賃年限一般不超過2年；對需要進行地上建筑物、構筑物建設并長期命名使用的土地，應實行長期租賃，具體租賃期限由合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規定的同類用途土地出讓最高年限。新建項目租賃土地由土地使用者與土地行政主管部門簽訂租賃合同。

對國有土地租賃行為立法，納入《土地管理法》或以政府規章的形式固定下來，對不按時繳納租金的單位和個人制定詳細的罰則和處理手段，遏制部分劃撥土地從事經營活動不繳納土地收益的不平等現象，閘住國有劃撥土地租金流失的渠道。

（作者單位：焦作市國土資源局）