轉讓劃撥土地及房地產應如何辦理變更登記

□ 張 濤

甲單位經批準建設了一棟辦公樓，竣工后，依法辦理了劃撥土地使用權證及房屋所有權證。因后期無法繼續使用，將辦公樓轉賣給了乙單位，用途仍為辦公，現乙單位申請辦理房屋及土地變更登記。

國土部門在實際操作過程中，就如何辦理房屋及土地的權屬變更登記，形成了兩種意見。

一種意見認為：依據《城市房地產管理法》第六十條第三款“房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書”的規定，應先辦理房屋所有權的變更登記，然后再辦理土地使用權變更登記。

另一種意見認為：依據《城市房地產管理法》第四十條“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限”的規定，應先由人民政府批準后，才能辦理房地產變更相關手續。

綜合上述兩種意見，筆者認為，申請辦理房屋所用權轉讓變更登記之前，應先按《城市房地產管理法》第三十九條第一款“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金”的規定，報經有批準權的人民政府批準后，才能按照《城市房地產管理法》第六十條第三款的規定辦理房屋所用權轉讓變更登記和土地使用權變更登記。只有政府先行同意轉讓房地產后，再行辦理房屋所有權登記，最后，辦理土地使用權變更登記。涉及國有資產的，還應取得國資管理部門或上級主管部門的批準。