轉(zhuǎn)讓劃撥土地及房地產(chǎn)應(yīng)如何辦理變更登記

□ 張 濤

甲單位經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)了一棟辦公樓，竣工后，依法辦理了劃撥土地使用權(quán)證及房屋所有權(quán)證。因后期無法繼續(xù)使用，將辦公樓轉(zhuǎn)賣給了乙單位，用途仍為辦公，現(xiàn)乙單位申請辦理房屋及土地變更登記。

國土部門在實際操作過程中，就如何辦理房屋及土地的權(quán)屬變更登記，形成了兩種意見。

一種意見認(rèn)為：依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書”的規(guī)定，應(yīng)先辦理房屋所有權(quán)的變更登記，然后再辦理土地使用權(quán)變更登記。

另一種意見認(rèn)為：依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限”的規(guī)定，應(yīng)先由人民政府批準(zhǔn)后，才能辦理房地產(chǎn)變更相關(guān)手續(xù)。

綜合上述兩種意見，筆者認(rèn)為，申請辦理房屋所用權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記之前，應(yīng)先按《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金”的規(guī)定，報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，才能按照《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款的規(guī)定辦理房屋所用權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記和土地使用權(quán)變更登記。只有政府先行同意轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，再行辦理房屋所有權(quán)登記，最后，辦理土地使用權(quán)變更登記。涉及國有資產(chǎn)的，還應(yīng)取得國資管理部門或上級主管部門的批準(zhǔn)。