不可忽視工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地的控制指標(biāo)

□ 許麗麗

不可忽視工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地的控制指標(biāo)

□ 許麗麗

案 例

A公司2002年以出讓方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)31畝，2004年，因受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)影響，A公司縮減項(xiàng)目投資，僅使用土地16畝，其余15畝土地沒(méi)有使用。2004年，在閑置土地清理過(guò)程中，當(dāng)?shù)貒?guó)土部門(mén)認(rèn)為A公司沒(méi)有使用的15畝土地屬于閑置土地，擬收回該部分國(guó)有土地使用權(quán)。

在收回過(guò)程中出現(xiàn)了分歧，一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)《閑置土地處置辦法》規(guī)定，已動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)但開(kāi)發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿(mǎn)1年的，才能認(rèn)定為閑置土地，而該公司動(dòng)工面積已達(dá)50%以上，不能認(rèn)定為閑置土地。第二種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，該宗地認(rèn)定為閑置地，法律依據(jù)確實(shí)不充分。根據(jù)A公司的用地情況，15畝的閑置土地確實(shí)浪費(fèi)，政府可以認(rèn)為定閑置土地，并對(duì)該15畝閑置土地有償收回，再次供地。

分 析

閑置土地，是指土地使用者依法取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，超過(guò)約定、規(guī)定的期限未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的國(guó)有建設(shè)用地。

筆者認(rèn)為：如果單根據(jù)《閑置土地處置辦法》第二條：“具有下列情形之一的，也可以認(rèn)定為閑置土地：（一）!!（二）已動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)但開(kāi)發(fā)建設(shè)面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%，且未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿(mǎn)1年的”，依據(jù)第二條第二款的規(guī)定，本案中A公司受讓的土地使用權(quán)確實(shí)不能認(rèn)定為閑置土地。但是，國(guó)土工作者在對(duì)土地進(jìn)行定性時(shí)，也不能照搬單個(gè)的法律條款。

舉個(gè)例子：B公司取得建設(shè)用地使用權(quán)5畝，兩年沒(méi)有使用，依據(jù)法律規(guī)定，認(rèn)定為閑置土地，被政府收回。而本案中A公司有15畝土地閑置卻不能依法收回。這不僅不合乎情理，也不符合當(dāng)前節(jié)約集約用地的需求。所以，認(rèn)定閑置土地要根據(jù)實(shí)際情況而定，大面積的閑置地，不能以動(dòng)工面積的百分比來(lái)認(rèn)定是否閑置。就上述例子看，A公司的閑置地可安排三個(gè)B公司使用土地。

為認(rèn)真貫徹落實(shí)節(jié)約資源的基本國(guó)策，促進(jìn)建設(shè)用地的集約利用和優(yōu)化配置，提高工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地的管理水平，2008年1月31日國(guó)土資源部下發(fā)了《關(guān)于發(fā)布和實(shí)施<工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)>的通知》（國(guó)土資發(fā)[2008]24號(hào)）。《通知》第一條規(guī)定：“各級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)要嚴(yán)格執(zhí)行《控制指標(biāo)》與相關(guān)工程項(xiàng)目建設(shè)用地指標(biāo)。不符合《控制指標(biāo)》要求的工業(yè)項(xiàng)目，不予供地或?qū)?xiàng)目用地面積予以核減。對(duì)因生產(chǎn)安全等有特殊要求確需突破《控制指標(biāo)》的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)行充分論證，確屬合理的，方可批準(zhǔn)供地，并將項(xiàng)目用地的批準(zhǔn)文件、土地使用合同等相關(guān)法律文書(shū)報(bào)省（區(qū)、市）國(guó)土資源管理部門(mén)備案。”文件中所說(shuō)的《控制指標(biāo)》是指《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》。

根據(jù)《關(guān)于發(fā)布和實(shí)施<工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)>的通知》第二條：“編制工業(yè)項(xiàng)目供地文件和簽訂用地合同時(shí)，必須明確約定投資強(qiáng)度、容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重、綠地率等土地利用控制性指標(biāo)要求及相關(guān)違約責(zé)任”的規(guī)定，本案中A公司取得的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》中，明確約定的條件有投資強(qiáng)度、容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重、綠地率以及違約條款等。所以，不能片面根據(jù)已動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)面積、已投資額、中止開(kāi)發(fā)建設(shè)年限來(lái)確定是否劃為閑置土地。在實(shí)際的操作中，國(guó)土資源部下發(fā)的《關(guān)于發(fā)布和實(shí)施<工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)>的通知》、《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》都是很有價(jià)值的參考依據(jù)，如不符合《控制指標(biāo)》及《出讓合同》規(guī)定，當(dāng)?shù)貒?guó)土資源局可以將A公司受讓的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)未使用的15畝認(rèn)定為閑置土地，這也是節(jié)約集約用地、提高土地利用率的需要。

（作者單位：鄭州市上街區(qū)國(guó)土資源中心所）