天津市房產稅改革的預期效應分析

天津財經大學 王村燕 歐陽婷

天津市房產稅改革的預期效應分析

天津財經大學 王村燕 歐陽婷

房產稅的改革近十年來一直是社會各方討論的熱點。2011年1月28日在上海和重慶開始的改革試點真正吹響了改革的號角。之后便不斷傳來試點擴圍的消息。作為一種趨勢，天津市必然也會被歸入到開征房產稅試點之列。本文試圖從開征房產稅之后能否給地方政府帶來穩定的財政收入，使之逐步擺脫土地財政的困境，以及房產稅能否逐漸發揮其調節收入分配的作用等方面展開討論。

房產稅 分稅制 收入分配

1 天津市房產稅改革的預期效應

房產稅被看成一種受益稅，反映地方政府提供公共產品和服務的價格。開征房產稅將對地方政府的財政收入、各階層的收入分配、房價產生一定效應。

1.1 增加地方政府的財政收入，優化稅制結構

我國自1994年建立了分稅制，隨后稅收收入越來越集中在中央。中央財政收入占比由1994年的20%左右提高到2011年的49.4%。但是絕大部分的事權卻仍在地方，70%的公共支出要由地方負擔，2011年這一比例上升為84.9%[1]。這就導致地方政府財權與事權嚴重不匹配。因此地方政府為了滿足本地居民對公共服務的需求，不得不自籌資金，開始拍賣其所管轄領域的土地，于是便形成了今天“土地財政”的局面。2010年我國土地出讓金額達到2.7萬億元，占全國財政收入的33.75%，占地方本級財政收入的50%以上[2]。同期天津市政府獲取的土地出讓金額為5719610.04萬元[3]，土地出讓金占政府財政收入的53.5%，土地出讓收入占據了天津市整個財政收入的半壁江山。

假定天津市政府于2011年對住宅開征房產稅，住宅房產稅=人均建筑面積*城鎮人口數*存量房房價*(1-住房價值下跌比率)*稅率，這個公式用(1)表示。2011年天津市人均建筑面積為32.77平方米，城鎮人口為996.44萬人。存量房交易面積為581.22萬平方米，交易金額為434.09億元[4]，因此可推算出存量房的平均售價為7468.6元/平方米。對于住房價值下跌比率，可由以下推出：房產稅開征前房屋市場價值V= i。[5]其中Y為年收益，r為折現率，當n→∞時，V=Y/r公式用(2)表示。開征房產稅后，房產的收益會因此下降至Y-tVt,這里t為稅率,Vt表示房屋的新市場價值。代入(2)式中得到Vt=(Y-tVt)/r，可簡化為Vt=Y/(r+t)。綜合開征前的房屋市場價值，得到Vt/V=r/(r+t)用(3)表示，這個即為房屋價值的下跌比率。折現率可以用銀行的存貸利率來表示。2011年7月7日以后銀行五年期的定期存款利率5.5%，五年期以上的個人住房公積金貸款利率為4.9%，取兩者平均值則為5.2%。另外，根據天津市居民家庭住房基本情況構成來看(如表1所示)，2010年天津市兩居室和三居室的普通型居民住宅占到了76.3%，四居室及單棟住宅的高檔超面積住宅比例占了0.6%，低檔住宅的比重占了23.1%。因高檔住宅所占的份量很小，而中間檔次的居民住宅占到了整個住宅的76%，所以房產稅的主要納稅對象是普通中等檔次的住宅。鑒于上海及重慶的稅率設計，本文將房產稅率設置為兩檔：0.8%和1.2%。在適用稅率時考慮到公平因素，高端住宅適用高檔稅率1.2%，中端住宅適用中檔稅率0.8%，低端住宅免稅。將r=5.2,t=0.8%代入(3)式中，得到住房價值下跌比率為13%。代入公式(1)，可計算出2011年住宅房產稅=32.77×996.44×7468.6×(1-13%)×0.8%169.74億元。而同期天津市的工商業房產稅為30.61億元[6]，住宅房產稅是工商業房產稅的5.5倍。2011年天津市稅收收入是1004.51億元，住宅房產稅占到了天津市稅收收入的16.9%。因此，對居民住宅開征房產稅，可以大幅度增加天津市政府的財政收入。同時，對居民個人擁有的房產在保有環節予以課征，將結束房產稅在居民個人財產保有階段的缺失狀態，提高財產稅在總體稅種中的比重，進一步優化稅制結構。

表1 天津市城市居民家庭住房基本情況構成

1.2 縮小貧富差距,加強對收入分配的調節作用

財產稅是對個人擁有的財產征稅。一般來說，個人擁有財產的多少很大程度上可以反映出其納稅的能力。因此，對財產課稅具有調節個人級差收入的作用，在一定程度上縮小居民個人之間的貧富差距。而房產稅作為財產稅中的一個重要稅種，通過對富裕階層征收高檔稅率，將籌集來的資金轉移支付給低收入群體用于建設保障性住房，即“抽肥補瘦”的做法充分體現了房產稅對收入分配的調節作用。同時對保障性住房免征房產稅，在很大程度上隱性減輕了低收入群體的支出負擔。而高收入群體由于本身的消費習慣，其擁有的房產價值相對也高。因此，對高檔住宅多納稅，對低檔住宅免征房產稅的做法，可間接調節不同群體的收入分配差距，發揮房產稅的調節功能。

1.3 熨平房價增幅，緩解居民購房壓力

針對個人住宅開征房產稅將會對房價產生的影響，國內的眾多學者從影響房價的成本因素、供求關系以及對房價的未來預期來分析房產稅與房價之間的相互關系。筆者認為，稅收對經濟的影響只是眾多因素當中的一個，它的影響力的大小還依賴于眾多因素之間的力量抗衡。對于我國目前的房價問題除了稅收外，更應該放到我國城鎮化趨勢下房屋的供求關系及國家加強宏觀調控的大背景中來考慮。

一方面，從當前大的經濟環境背景看，國家現在以及今后一段時期內仍不會輕易放松對房地產的宏觀調控，天津市作為中央政府調控房產市場的地區之一，其房價狀況可以從天津市統計局的官方數據反映出來：天津市2012年1～8月，房地產開發投資858.09億元，同比雖然增長了21.9%，但商品房銷售額為712.03億元，同比下降了4.4%，其中住宅銷售額下降了1.4%。從房價看，2012年天津市新建商品住宅價格2-6月份同比持續下降，分別下降0.8%、1.4%、1.8%、1.3%和1.2%。從這一結果可知，政府調控樓市的政策仍未松動，房價過快上漲的勢頭得到一定抑制，總體呈現穩中回落的態勢，將對房價的理性回歸有一定熨平的效應。首先，這會導致人們對房價漲跌的預期不明確。其次，如果天津市在房屋保有環節實行較高的房產稅稅率，使得房產稅稅額大于房價預期上升的幅度，對于投機者和投資者來說，由于增加了持有成本，而房價漲幅空間前途未卜、撲朔迷離，很大可能致使其減少房屋的持有量，釋放房屋供給的空間。

另一方面，天津市政府最近幾年在保障房建設方面的大規模投入，釋放了房地產市場上房屋的供給數量。2010年，天津市開工建設保障性住房680萬平方米，約8.5萬套，占全市住宅建設量的30%以上，2011年則達到1600萬平方米，約23.9萬套[7]。在房屋剛性需求AD不變的情況下，隨著政府對保障性住房供給的增加，供給曲線從AS1右下移至AS2(如圖1所示)，均衡房價也隨之由P1下降至P2。政府對保障房的大量建設，緩解了部分居民購房的壓力。

圖1 房屋供給與需求的變動狀況

2 天津市房產稅改革的建議

2.1 整合房地產流轉環節的稅費，降低房屋開發成本

現在房地產市場上存在租、稅、費體系混亂的狀況，而這又大多集中在房地產開發環節和交易環節。據有關資料顯示：流轉環節稅負占房地產稅收總額的70%，占銷售收入的23%左右；保有環節的稅負占房地產稅收總額的25%左右，相當于房價的1.5%～2.0%左右[8]。這反映了房地產稅制結構不合理：流轉環節稅負重，保有環節稅負輕。這種現狀導致房屋交易時開發商容易將稅負轉嫁給購買者。這就需要將流轉環節的稅和費進行肅清和整合。中央政府應調整現行房地產方面的租稅，將土地出讓金、耕地占用稅、土地使用稅、土地增值稅，按照分稅制改革中的“簡稅制”要求，整和成房產稅。而地方政府則應整理房地產涉及的各種收費，肅清各種無謂收費，減少房地產的成本，從而降低房屋價格。

2.2 將存量房納入征稅范圍，抑制投資行為

房產稅的改革需要循序漸進，從滬渝對新增房征稅，慢慢過渡到對所有房屋征稅。在房產稅改革試點的城市中，上海方案沒有將存量房納入到征收范圍中來，這對抑制投資行為沒有多大影響。由于疏漏了以前保有環節的房產，所以它不是真正意義上的房產稅。眾所周知，擁有多套、超價值住宅的人比現購房屋的人甚至更富有，所以不能對其進行免稅。但也不能“一刀切”，對所有存量房都要征收房產稅。這可以借鑒重慶的做法：重慶對在主城區擁有獨棟豪宅和高檔商品房的存量房面積超過180平米的征收房產稅。天津市2011年人均住宅面積為32平米，如果以3口之家計算的話，那么一個家庭的住宅面積平均為90平米。因此，應對在天津市區擁有的普通家庭住房建筑面積超過90平米且屬于第二套及以上的、擁有的高檔住宅(其市場估計價值是天津市上年新建商品房價值2倍以上的)都要征收房產稅。其稅額可以按照增量房中的低檔稅率0.5%來進行征繳。這樣做主要是為了平衡存量房和新增房之間的稅負公平。

2.3 實行差別稅率，體現調節收入分配功能

未來的房產稅改革應該對增量房實行不同級次的差別稅率，實行高檔房產高檔稅率、普通房產中等稅率、低檔房產免稅的原則，發揮財產稅在貧富差距方面調節作用。因此，天津市在進行房產稅改革時，可以采取如下做法：對在天津市新購的、建筑面積未超過90平米的第一套家庭普通住房免征房產稅，如果是屬于第2套及以上且未超過90平米的則按0.5%的稅率計征；超過90平米未超過150平米的普通住房按0.8%的稅率征收房產稅。這些普通住房是指其市場估計價值是上年市場價值2倍以下的房屋。另外，對在天津市新構的、其市場評估是上年度市場價值2倍(含2倍)以上的或者家庭住宅面積超過150平米的這些高檔或者超面積住宅征收1.2%的房產稅。實行這種層次傾斜的累計稅率，既保障了中低收入群體住房的需求，又約束了高收入群體大量投資房產市場的傾向。這種稅率設計體現了房產稅調節收入分配的功能，同時還能抑制房地產市場上的“投機”和“炒房”行為，規范房地產市場的健康運行。

2.4 擴大保障房的建設，降低房屋的供給彈性

書，背書，實質上并不真正進行實踐，頭腦跟不上行動，凡事“嘴先到”。要想做到人才與市場匹配，就要求市場對人才發展趨勢的要求是：學歷社會-學歷-能力社會-能力。

四年的時間一晃而過，畢業就要面臨就業，市場需要什么樣的人才，人才要面臨怎樣的市場，畢業生要面臨重重門檻，然而畢業生們遭遇的諸多門檻，除了我國經濟發展自身看來，更是一個重要的外在因素，正是這些外在因素，也旁敲側擊的給大學生的就業壓力問題雪上加霜。

學歷門檻讓大學生徘徊不前，自慚形穢。據大學畢業生親身體驗描述，當他們看見銀行或是金融單位的牌子時并不會上前，因為這樣的單位要求碩士以上學歷，所以他們也并不會自討沒趣。而其他看起來并不是很好地單位一樣也是要求本科學歷。對于?？粕椭袑Ｉ鷣碚f，適合他們的職位少之又少。另一方面同樣的一個崗位本科生或是中專生就可以勝任，而這樣的崗位同樣不乏研究生或是更高學歷的學生前來應聘，而有幾家用人單位能夠舍研究生而要本科生或是更低學歷的學生呢？

經驗門檻是應屆畢業生的致命傷，目前來看，參加招聘會或是網上求職，我們都會看到幾乎每條招聘信息上都會寫著要求求職者多少年以上工作經驗，對于應屆畢業生而言，剛剛走出校門，書才剛讀完，何來就業經驗?。坑捎谡衅笐獙卯厴I生成功率不高，還要付出較多的招聘成本，所以大多數用人單位寧愿高薪聘用有工作經驗的，也不愿意招聘應屆畢業生。但是我們換個角度來看，沒有經驗并不代表沒有能力，用人單位靠門檻選擇員工，將應屆畢業生拒之千里之外，讓不少大學生不得不放棄自己喜歡的職業或是專業，為了解決生計勉強選擇一份自己不喜歡不對口的職業，這樣是不公平的，哪怕工資低一些，也要給應屆畢業生一個機會，只有社會全員的共同努力，社會經濟才能繼續向前發展，就業問題也才能得到緩解和解決。

性別門檻讓女大學生有口難言，據調查許多企業的負責人更愿意招聘男性，因為在工作幾年后對于女性來說，大多需要結婚生子，休婚嫁、休產假、休病假等等，對于一個女性員工來說，面臨的問題太多，而一些企業經營者無法忍受這種沒完沒了的突發事件，因為可能因為某個崗位的某段時間的間斷就會給企業帶來很大的損失。但是也有的企業不這么認為，他們在眾多應聘者中篩選出來的往往多數是女性，因為年輕的女性充滿熱情，無論是工作能力還是各方面都不比男性差，甚至能比平年齡的男性創造出更多的價值，所以對于這樣的收益，企業轉變態度是值得的，我相信只要權衡好家庭和工作的關系，女性工作者可能會更成功，事實證明很多成功的職業女性就把家庭和工作權衡的很好，不給機會就把大學生拒之門外的行為是一種職業歧視。

證書門檻催生了大學生考證一族，一些畢業生為了自己更有競爭力而考取各種各樣的證，例如最普遍的就是，英語四六級證，計算機等級證，普聽話等級證等等，而用人單位也似乎很吃這一套，因為有些單位就明文規定新進員工要擁有這樣或是那樣的證書作為進入單位的基礎，所以，一些畢業生在大學期間就會放棄各種實踐的機會，全心全意的投身到考證的行列中?？稍捰终f回來，高校學生到底要不要考證，考什么證，都是根據自己的實際需要來定的，要適可而止，不要白白耗費了人力和無力。

總之，高校畢業生就業難的問題，是我們社會大背景之下出現的特別現象，我們不能輕易定論某種體質好或不好。從目前高等教育的現狀來看，大學生就業問題只不過是結構的過剩問題，需要學校樹立全新的科學發展觀和發展模式。另一方面，一些列的外在因素也給畢業生就業造成了一定程度的壓力，就業難問題用人單位也有眾多的不妥當的地方，但高校畢業生也不能因此而喪失信心，一味抱怨，也要從自身找原因，與其面對用人單位的門檻止步不前，不如抓緊時間彌補自身的不足，在不斷地提升中尋找更多的就業機會，進一步適應社會主義市場經濟的發展要求，推動經濟和社會的進步。

[1] 浦興祖.中華人民共和國政治制度[M].上海:上海人民出版社,1999.

[2] 劉勇軍.經濟增長與就業彈性變動的非一致性理論綜述及評論[J].市場與人口分析，2003(11).

[3] 胡鞍鋼,楊永恒,盛欣.經濟增長轉型與就業促進[J].數理統計與管理,2004(6).

F201

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1005-5800(2012)12(c)-167-03