宗地統一編碼分析、試驗及結論

高宏，寇付友，胡勤軍

(天津市測繪院，天津 300381)

1 試驗單位選取

(1)選取原則

登記類型齊全;土地登記率高;地籍管理基礎工作較為規范。

(2)試驗單位簡介

天津市中心城區共分為6個區，其中南開區位于中心城區西部，全部為國有土地，用地性質多樣，土地登記率達到72.0%，能夠反應出宗地統一編碼后的實際情況，代表性強。

2 現行編碼方法分析

(1)根據《城鎮地籍調查規程》進行的地籍編碼方法

行政區劃代碼后兩位+鄉鎮/街道+村/街巷+宗地號+支號。

如:南開區向陽路街九坊002宗地支一號表示為:0301－(09)－002－01。

(2)第二次土地調查地籍編碼方法

AAAAAA－BBB－CCC－DDD－EEEE，AAAAAA 為區縣行政區劃代碼、BBB為鄉(鎮)或街道行政區劃代碼、CCC為村或坊行政區劃代碼、DDD為集體土地所有權或國有土地使用權宗地編碼、EEEE為集體土地使用權宗地編碼。

如:南開區西營門街一坊第020宗地表示為:120103－020－001－020－0000。

(3)國有土地房地統一登記編碼方法

AAAAAABBBCCCDDDEEEE，AAAAAA為各區縣行政區劃代碼、BBB為街道或鄉(鎮)行政區劃代碼的后三位、CCC為街坊或行政村代碼、DDD為宗地編碼、EEEE為宗地支號。

如:天津市南開區八里臺街第五坊第一宗地表示為:1201030170050010000。

3 地籍區和地籍子區劃分方法及分析

(1)第一種方法:在縣級行政區劃內完全按照現行鄉(鎮)、街道，行政村和已劃分的街坊劃分地籍區和地籍子區并順序編碼，如圖1所示。

圖1 以第一種方法劃分地籍區和地籍子區示意圖

(2)第二種方法:在縣級行政區劃內以現行鄉(鎮)街道，政村和街坊為基礎，結合典型線性地物劃分地籍區和地籍子區并順序編碼，如圖2所示。

圖2 以第二種方法劃分地籍區和地籍子區示意圖

(3)第三種方法:在縣級行政區劃內完全按照典型線性地物(高速公路、鐵路、一級河道)劃分地籍區和地籍子區并順序編碼，如圖3所示。

圖3 以第三種方法劃分地籍區和地籍子區示意圖

采用上述三種方法在南開區劃分地籍區和地籍子區情況如表1所示。

南開區地籍區和地籍子區劃分情況一覽表 表1

4 宗地編碼方法及分析

(1)第一種宗地編碼方法:亦稱混編模式，就是縣級行政代碼+地籍區代碼+地籍子區代碼+宗地序號，如表2所示。

第一種宗地編碼方法 表2

①編碼示例

以南開區宗地為例120103010100001。

②編碼變更示例

界址未發生變化的，宗地序號不變;界址發生變化后的宗地，原土地權利人宗地序號不再保留，新產生的宗地序號在地籍子區內最大宗地序號后續編，基本原則是在地籍子區內，宗地序號不能重號，可以空號，但空號不宜太多。如120103010100001宗地分割成兩宗地，該地籍子區內最大宗地序號為00091，則分割后該兩宗地序號編號可以分別為 120103010100092、120103010100093;如宗地序號00003與00002合并，則合并后的宗地序號可以為120103010100094。

③與原宗地編碼方法對照見表3。

混編模式和原模式對照表 表3

(2)第二種宗地編碼方法:亦稱單編模式，就是縣級行政代碼+地籍區代碼+地籍子區代碼+特征碼+宗地序號，如表4所示。

第二種宗地編碼方法 表4

①編碼示例:以南開區某宗國有土地所有權為例1201030101A00001。

②編碼變更示例:界址未發生變化、權利性質未發生變化的，宗地序號不變。界址發生變化后的宗地，原土地權利人宗地序號不再保留，新產生的宗地序號在地籍子區內該類權利類型編碼的最大宗地序號后續編:如原宗地序號為A0001的國有土地使用權宗地界址發生變化后，如該類宗地序號最大號為A0091，則變更后序號為A0092。

③與原編碼方法對照見表5。

單編模式和原模式對照表 表5

南開區區域內宗地只有國有土地使用權一種特征碼(A)，所以單編模式與混編模式的編碼方法除了加入特征碼以外，其他特征基本一致。

(3)第三種宗地編碼方法:亦稱所有權模式，就是縣級行政代碼+地籍區代碼+地籍子區代碼+土地所有權宗地序號+用益物權宗地序號，如表6所示。

第三種宗地編碼方法 表6

①編碼示例:以南開區某宗地為例12010301010010001，代表南開區、第一地籍區、第一地籍子區、國有土地所有權宗地序號為001的范圍內、用益物權宗地序號為0001的宗地編碼。

②編碼變更示例:界址未發生變化且所有權性質未發生變化的，宗地序號不變;界址發生變化后的宗地，原土地權利人宗地序號不再保留，新產生的宗地序號在地籍子區內最大宗地序號后續編(方法同第一種編碼)。

③與原編碼方法對照表7。

所有權模式和原模式對照表 表7

同上一種編碼方法情況相同，南開區的用益物權類型只有一種，所以單編模式與混編模式的編碼方法除了加入特征碼以外，其他特征基本一致。

(4)第四種宗地編碼方法:就是縣級行政代碼+圖幅號+宗地序號，采用 1∶10 000標準分幅圖作為工作底圖，采取從左至右，自上而下的方法進行宗地編碼。對于跨圖幅的，以宗地最上點(縱坐標)所位于的圖幅號作為宗地編碼的圖幅號(如有兩個以上縱坐標相同點，以最左側點所在圖幅號為準)，如圖4所示。

圖4 第四種宗地編碼方法示意圖

①編碼示例:南開區位于J50G021050圖幅的第一宗地表示為:

120103－ J50G021050－00001。

②編碼變更示例:宗地界址未發生變化的，宗地編碼不變;宗地界址發生變化的，宗地序號在該圖幅最大宗地序號后續編，如120103－J50G021050－00363宗地分割后部分宗地坐落在圖幅號為J50G021050范圍內，其最大宗地序號為00550，部分最左上點位于圖幅號為J50G021051范圍內，其最大宗地序號為01612，則分割后的宗地編碼分別為:

120103－J50G021050－0055 和 120103－J50G021051－01613。

5 試驗結果分析

(1)對各種地籍區、地籍子區劃分方法進行比較見表8。

三種地籍區和地籍子區劃分方法比較表 表8

①第一種方法優缺點

優點:與原土地登記行政區域一致，操作簡便，宗地完整，利于管理及統一編碼的過渡。

與行政區域一致，便于宗地的定位、查找，而且統一編碼后可以繼承原宗地的街坊號碼，相對于其他的編碼方式統一編碼更容易過渡。

缺點:穩定性差，地籍區隨行政區域調整而發生變化。由于市區正在高速發展時期，土地變更頻繁，隨著道路的改造會出現合并街坊的問題，所以地籍子區的范圍也就不穩定。

②第二種方法優缺點

優點:結合行政界線及線狀地物，比第一種分區穩定。

缺點:地籍區劃分困難，與現行分區協調性差，宗地被分割較多，不利于統一編號的轉換。

③第三種方法優缺點

優點:分區明確，結合市區主干道路劃分，街坊化零為整，管理更加方便，穩定性最好。

缺點:分區過于理想，重新劃分地籍區、子區后，新編宗地號無法與原地籍編號進行銜接，統一編碼宗地過渡工作量大。

(2)對各種宗地編碼方法進行比較見表9。

宗地編碼方法比較表 表9

①第一種宗地編碼方法(混編模式)優缺點

優點:編碼方法簡單明了，操作方便，編號變更簡單。與原宗地編號的繼承性好。同一界址圍成的宗地，其宗地編碼是唯一的，不因權利性質不同而改變。

缺點:直觀性較差，從宗地編碼本身不能得出與權利性質等相關的信息及與所有權對應的空間信息。

②第二種宗地編碼方法(單編模式)優缺點

優點:與原宗地編號的繼承性較好。增加特征碼，提高了宗地編碼的信息量，有利于分類統計。可以從碼位上快速區分權屬性質和權利類型，比較直觀，符合多年來的工作習慣。有利于相關部門擴展用益物權和擔保物權空間對象的編碼。

缺點:唯一性、穩定性差，宗地界址不發生變化而權利性質發生變化時宗地編碼要發生變化，同一界址圍成的宗地會因權利性質不同而形成多個宗地編碼。

③第三種宗地編碼方法(所有權模式)優缺點

優點:有利于相關部門以土地所有權宗地為基礎擴展用益物權和擔保物權空間對象的編碼。

缺點:唯一性、穩定性差，所有權發生變更會導致所有權范圍內的土地使用權宗地編碼發生變更，如集體土地征收等會導致征收部分和剩余部分宗地編碼變化。無法區分用益物權的種類且編碼變更較為復雜，不利于統一編碼轉換。

④第四種宗地編碼方法優缺點

試驗擬采用1980西安坐標系下1∶10 000標準分幅網格進行編號，梯形分幅。南開區內單幅1∶10 000標準分幅圖內宗地最多為2762宗。

優點:a.圖與實地銜接好;b.穩定性好，行政區劃調整，不影響地籍號的編碼。

缺點:a.切割宗地太多;b.全國很多地方坐標系統不統一，無法對圖幅統一編碼;c.繼承性差，所有的宗地地籍號需要重新編碼;d.外業人員編碼不直觀，比較困難;e.存在測量數據的泄密;f.碼位過長，對于城市范圍內其圖幅內的宗地數量會很大。g.市區內每幅 1∶10 000圖覆蓋的宗地過多，以南開區為例，J50G022051圖中宗地數為2762，宗地數過多也不便于日后的地籍變更管理。

6 試驗結論

通過對試驗區宗地的地籍號按照行政區、地籍區、圖幅號等方式進行編碼，從宗地號的基本功能及穩定性、過渡性、適應性、易操作性等方面進行比較，同時為方便與原宗地號銜接、便于后續工作、對于地籍區的劃分，建議采用第一種方法;對于宗地序號編制方法建議采用第一種宗地編碼方法(混編模式)。

(1)宗地編碼的作用

宗地編碼的主要作用是對宗地垂直投影范圍的唯一標識和索引。宗地號承載的信息越多，編碼越長，穩定性越差，碼位過長在人工輸入的時候也容易發生錯誤。承載的信息越多，當其中一種信息發生變化時宗地編碼就要發生變化，因此不唯一、不穩定。如果要進行統計，可以通過規范系統建設用屬性信息來完成。

(2)宗地編碼的原則

通過試驗和對比分析，宗地編碼應當本著編碼方式簡單、宗地號穩定、與原宗地號易于銜接、具有唯一性、適用性強的原則。

(3)宗地編碼的轉換

通過試驗，無論采用哪種方法編碼，都不存在直接轉換的公式，都要通過軟件進行判讀生成，因此在新舊編碼轉換的過程中應建立對照表備查，并且在土地登記卡上同時記載新舊編碼，對于已登記宗地號在變更登記時再對宗地編碼進行轉換，對于新產生的宗地一律按照新的編碼規則進行編碼。

［1］國土資源部．關于部署開展宗地統一編碼試點工作的函．2011．

［2］天津市國土資源和房屋管理局．天津市宗地統一編碼試點工作實施方案的函．2011．

［3］TD/T 1014－2007．第二次全國土地調查技術規程［S］．

［4］GB/T 21010－2007．土地利用現狀分類［S］．

［5］TD 1001－93．城鎮地籍調查規程［S］．