宗地統(tǒng)一編碼分析、試驗(yàn)及結(jié)論

高宏，寇付友，胡勤軍

(天津市測(cè)繪院，天津 300381)

1 試驗(yàn)單位選取

(1)選取原則

登記類型齊全;土地登記率高;地籍管理基礎(chǔ)工作較為規(guī)范。

(2)試驗(yàn)單位簡(jiǎn)介

天津市中心城區(qū)共分為6個(gè)區(qū)，其中南開區(qū)位于中心城區(qū)西部，全部為國有土地，用地性質(zhì)多樣，土地登記率達(dá)到72.0%，能夠反應(yīng)出宗地統(tǒng)一編碼后的實(shí)際情況，代表性強(qiáng)。

2 現(xiàn)行編碼方法分析

(1)根據(jù)《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》進(jìn)行的地籍編碼方法

行政區(qū)劃代碼后兩位+鄉(xiāng)鎮(zhèn)/街道+村/街巷+宗地號(hào)+支號(hào)。

如:南開區(qū)向陽路街九坊002宗地支一號(hào)表示為:0301－(09)－002－01。

(2)第二次土地調(diào)查地籍編碼方法

AAAAAA－BBB－CCC－DDD－EEEE，AAAAAA 為區(qū)縣行政區(qū)劃代碼、BBB為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))或街道行政區(qū)劃代碼、CCC為村或坊行政區(qū)劃代碼、DDD為集體土地所有權(quán)或國有土地使用權(quán)宗地編碼、EEEE為集體土地使用權(quán)宗地編碼。

如:南開區(qū)西營門街一坊第020宗地表示為:120103－020－001－020－0000。

(3)國有土地房地統(tǒng)一登記編碼方法

AAAAAABBBCCCDDDEEEE，AAAAAA為各區(qū)縣行政區(qū)劃代碼、BBB為街道或鄉(xiāng)(鎮(zhèn))行政區(qū)劃代碼的后三位、CCC為街坊或行政村代碼、DDD為宗地編碼、EEEE為宗地支號(hào)。

如:天津市南開區(qū)八里臺(tái)街第五坊第一宗地表示為:1201030170050010000。

3 地籍區(qū)和地籍子區(qū)劃分方法及分析

(1)第一種方法:在縣級(jí)行政區(qū)劃內(nèi)完全按照現(xiàn)行鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、街道，行政村和已劃分的街坊劃分地籍區(qū)和地籍子區(qū)并順序編碼，如圖1所示。

圖1 以第一種方法劃分地籍區(qū)和地籍子區(qū)示意圖

(2)第二種方法:在縣級(jí)行政區(qū)劃內(nèi)以現(xiàn)行鄉(xiāng)(鎮(zhèn))街道，政村和街坊為基礎(chǔ)，結(jié)合典型線性地物劃分地籍區(qū)和地籍子區(qū)并順序編碼，如圖2所示。

圖2 以第二種方法劃分地籍區(qū)和地籍子區(qū)示意圖

(3)第三種方法:在縣級(jí)行政區(qū)劃內(nèi)完全按照典型線性地物(高速公路、鐵路、一級(jí)河道)劃分地籍區(qū)和地籍子區(qū)并順序編碼，如圖3所示。

圖3 以第三種方法劃分地籍區(qū)和地籍子區(qū)示意圖

采用上述三種方法在南開區(qū)劃分地籍區(qū)和地籍子區(qū)情況如表1所示。

南開區(qū)地籍區(qū)和地籍子區(qū)劃分情況一覽表 表1

4 宗地編碼方法及分析

(1)第一種宗地編碼方法:亦稱混編模式，就是縣級(jí)行政代碼+地籍區(qū)代碼+地籍子區(qū)代碼+宗地序號(hào)，如表2所示。

第一種宗地編碼方法 表2

①編碼示例

以南開區(qū)宗地為例120103010100001。

②編碼變更示例

界址未發(fā)生變化的，宗地序號(hào)不變;界址發(fā)生變化后的宗地，原土地權(quán)利人宗地序號(hào)不再保留，新產(chǎn)生的宗地序號(hào)在地籍子區(qū)內(nèi)最大宗地序號(hào)后續(xù)編，基本原則是在地籍子區(qū)內(nèi)，宗地序號(hào)不能重號(hào)，可以空號(hào)，但空號(hào)不宜太多。如120103010100001宗地分割成兩宗地，該地籍子區(qū)內(nèi)最大宗地序號(hào)為00091，則分割后該兩宗地序號(hào)編號(hào)可以分別為 120103010100092、120103010100093;如宗地序號(hào)00003與00002合并，則合并后的宗地序號(hào)可以為120103010100094。

③與原宗地編碼方法對(duì)照見表3。

混編模式和原模式對(duì)照表 表3

(2)第二種宗地編碼方法:亦稱單編模式，就是縣級(jí)行政代碼+地籍區(qū)代碼+地籍子區(qū)代碼+特征碼+宗地序號(hào)，如表4所示。

第二種宗地編碼方法 表4

①編碼示例:以南開區(qū)某宗國有土地所有權(quán)為例1201030101A00001。

②編碼變更示例:界址未發(fā)生變化、權(quán)利性質(zhì)未發(fā)生變化的，宗地序號(hào)不變。界址發(fā)生變化后的宗地，原土地權(quán)利人宗地序號(hào)不再保留，新產(chǎn)生的宗地序號(hào)在地籍子區(qū)內(nèi)該類權(quán)利類型編碼的最大宗地序號(hào)后續(xù)編:如原宗地序號(hào)為A0001的國有土地使用權(quán)宗地界址發(fā)生變化后，如該類宗地序號(hào)最大號(hào)為A0091，則變更后序號(hào)為A0092。

③與原編碼方法對(duì)照見表5。

單編模式和原模式對(duì)照表 表5

南開區(qū)區(qū)域內(nèi)宗地只有國有土地使用權(quán)一種特征碼(A)，所以單編模式與混編模式的編碼方法除了加入特征碼以外，其他特征基本一致。

(3)第三種宗地編碼方法:亦稱所有權(quán)模式，就是縣級(jí)行政代碼+地籍區(qū)代碼+地籍子區(qū)代碼+土地所有權(quán)宗地序號(hào)+用益物權(quán)宗地序號(hào)，如表6所示。

第三種宗地編碼方法 表6

①編碼示例:以南開區(qū)某宗地為例12010301010010001，代表南開區(qū)、第一地籍區(qū)、第一地籍子區(qū)、國有土地所有權(quán)宗地序號(hào)為001的范圍內(nèi)、用益物權(quán)宗地序號(hào)為0001的宗地編碼。

②編碼變更示例:界址未發(fā)生變化且所有權(quán)性質(zhì)未發(fā)生變化的，宗地序號(hào)不變;界址發(fā)生變化后的宗地，原土地權(quán)利人宗地序號(hào)不再保留，新產(chǎn)生的宗地序號(hào)在地籍子區(qū)內(nèi)最大宗地序號(hào)后續(xù)編(方法同第一種編碼)。

③與原編碼方法對(duì)照表7。

所有權(quán)模式和原模式對(duì)照表 表7

同上一種編碼方法情況相同，南開區(qū)的用益物權(quán)類型只有一種，所以單編模式與混編模式的編碼方法除了加入特征碼以外，其他特征基本一致。

(4)第四種宗地編碼方法:就是縣級(jí)行政代碼+圖幅號(hào)+宗地序號(hào)，采用 1∶10 000標(biāo)準(zhǔn)分幅圖作為工作底圖，采取從左至右，自上而下的方法進(jìn)行宗地編碼。對(duì)于跨圖幅的，以宗地最上點(diǎn)(縱坐標(biāo))所位于的圖幅號(hào)作為宗地編碼的圖幅號(hào)(如有兩個(gè)以上縱坐標(biāo)相同點(diǎn)，以最左側(cè)點(diǎn)所在圖幅號(hào)為準(zhǔn))，如圖4所示。

圖4 第四種宗地編碼方法示意圖

①編碼示例:南開區(qū)位于J50G021050圖幅的第一宗地表示為:

120103－ J50G021050－00001。

②編碼變更示例:宗地界址未發(fā)生變化的，宗地編碼不變;宗地界址發(fā)生變化的，宗地序號(hào)在該圖幅最大宗地序號(hào)后續(xù)編，如120103－J50G021050－00363宗地分割后部分宗地坐落在圖幅號(hào)為J50G021050范圍內(nèi)，其最大宗地序號(hào)為00550，部分最左上點(diǎn)位于圖幅號(hào)為J50G021051范圍內(nèi)，其最大宗地序號(hào)為01612，則分割后的宗地編碼分別為:

120103－J50G021050－0055 和 120103－J50G021051－01613。

5 試驗(yàn)結(jié)果分析

(1)對(duì)各種地籍區(qū)、地籍子區(qū)劃分方法進(jìn)行比較見表8。

三種地籍區(qū)和地籍子區(qū)劃分方法比較表 表8

①第一種方法優(yōu)缺點(diǎn)

優(yōu)點(diǎn):與原土地登記行政區(qū)域一致，操作簡(jiǎn)便，宗地完整，利于管理及統(tǒng)一編碼的過渡。

與行政區(qū)域一致，便于宗地的定位、查找，而且統(tǒng)一編碼后可以繼承原宗地的街坊號(hào)碼，相對(duì)于其他的編碼方式統(tǒng)一編碼更容易過渡。

缺點(diǎn):穩(wěn)定性差，地籍區(qū)隨行政區(qū)域調(diào)整而發(fā)生變化。由于市區(qū)正在高速發(fā)展時(shí)期，土地變更頻繁，隨著道路的改造會(huì)出現(xiàn)合并街坊的問題，所以地籍子區(qū)的范圍也就不穩(wěn)定。

②第二種方法優(yōu)缺點(diǎn)

優(yōu)點(diǎn):結(jié)合行政界線及線狀地物，比第一種分區(qū)穩(wěn)定。

缺點(diǎn):地籍區(qū)劃分困難，與現(xiàn)行分區(qū)協(xié)調(diào)性差，宗地被分割較多，不利于統(tǒng)一編號(hào)的轉(zhuǎn)換。

③第三種方法優(yōu)缺點(diǎn)

優(yōu)點(diǎn):分區(qū)明確，結(jié)合市區(qū)主干道路劃分，街坊化零為整，管理更加方便，穩(wěn)定性最好。

缺點(diǎn):分區(qū)過于理想，重新劃分地籍區(qū)、子區(qū)后，新編宗地號(hào)無法與原地籍編號(hào)進(jìn)行銜接，統(tǒng)一編碼宗地過渡工作量大。

(2)對(duì)各種宗地編碼方法進(jìn)行比較見表9。

宗地編碼方法比較表 表9

①第一種宗地編碼方法(混編模式)優(yōu)缺點(diǎn)

優(yōu)點(diǎn):編碼方法簡(jiǎn)單明了，操作方便，編號(hào)變更簡(jiǎn)單。與原宗地編號(hào)的繼承性好。同一界址圍成的宗地，其宗地編碼是唯一的，不因權(quán)利性質(zhì)不同而改變。

缺點(diǎn):直觀性較差，從宗地編碼本身不能得出與權(quán)利性質(zhì)等相關(guān)的信息及與所有權(quán)對(duì)應(yīng)的空間信息。

②第二種宗地編碼方法(單編模式)優(yōu)缺點(diǎn)

優(yōu)點(diǎn):與原宗地編號(hào)的繼承性較好。增加特征碼，提高了宗地編碼的信息量，有利于分類統(tǒng)計(jì)。可以從碼位上快速區(qū)分權(quán)屬性質(zhì)和權(quán)利類型，比較直觀，符合多年來的工作習(xí)慣。有利于相關(guān)部門擴(kuò)展用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)空間對(duì)象的編碼。

缺點(diǎn):唯一性、穩(wěn)定性差，宗地界址不發(fā)生變化而權(quán)利性質(zhì)發(fā)生變化時(shí)宗地編碼要發(fā)生變化，同一界址圍成的宗地會(huì)因權(quán)利性質(zhì)不同而形成多個(gè)宗地編碼。

③第三種宗地編碼方法(所有權(quán)模式)優(yōu)缺點(diǎn)

優(yōu)點(diǎn):有利于相關(guān)部門以土地所有權(quán)宗地為基礎(chǔ)擴(kuò)展用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)空間對(duì)象的編碼。

缺點(diǎn):唯一性、穩(wěn)定性差，所有權(quán)發(fā)生變更會(huì)導(dǎo)致所有權(quán)范圍內(nèi)的土地使用權(quán)宗地編碼發(fā)生變更，如集體土地征收等會(huì)導(dǎo)致征收部分和剩余部分宗地編碼變化。無法區(qū)分用益物權(quán)的種類且編碼變更較為復(fù)雜，不利于統(tǒng)一編碼轉(zhuǎn)換。

④第四種宗地編碼方法優(yōu)缺點(diǎn)

試驗(yàn)擬采用1980西安坐標(biāo)系下1∶10 000標(biāo)準(zhǔn)分幅網(wǎng)格進(jìn)行編號(hào)，梯形分幅。南開區(qū)內(nèi)單幅1∶10 000標(biāo)準(zhǔn)分幅圖內(nèi)宗地最多為2762宗。

優(yōu)點(diǎn):a.圖與實(shí)地銜接好;b.穩(wěn)定性好，行政區(qū)劃調(diào)整，不影響地籍號(hào)的編碼。

缺點(diǎn):a.切割宗地太多;b.全國很多地方坐標(biāo)系統(tǒng)不統(tǒng)一，無法對(duì)圖幅統(tǒng)一編碼;c.繼承性差，所有的宗地地籍號(hào)需要重新編碼;d.外業(yè)人員編碼不直觀，比較困難;e.存在測(cè)量數(shù)據(jù)的泄密;f.碼位過長，對(duì)于城市范圍內(nèi)其圖幅內(nèi)的宗地?cái)?shù)量會(huì)很大。g.市區(qū)內(nèi)每幅 1∶10 000圖覆蓋的宗地過多，以南開區(qū)為例，J50G022051圖中宗地?cái)?shù)為2762，宗地?cái)?shù)過多也不便于日后的地籍變更管理。

6 試驗(yàn)結(jié)論

通過對(duì)試驗(yàn)區(qū)宗地的地籍號(hào)按照行政區(qū)、地籍區(qū)、圖幅號(hào)等方式進(jìn)行編碼，從宗地號(hào)的基本功能及穩(wěn)定性、過渡性、適應(yīng)性、易操作性等方面進(jìn)行比較，同時(shí)為方便與原宗地號(hào)銜接、便于后續(xù)工作、對(duì)于地籍區(qū)的劃分，建議采用第一種方法;對(duì)于宗地序號(hào)編制方法建議采用第一種宗地編碼方法(混編模式)。

(1)宗地編碼的作用

宗地編碼的主要作用是對(duì)宗地垂直投影范圍的唯一標(biāo)識(shí)和索引。宗地號(hào)承載的信息越多，編碼越長，穩(wěn)定性越差，碼位過長在人工輸入的時(shí)候也容易發(fā)生錯(cuò)誤。承載的信息越多，當(dāng)其中一種信息發(fā)生變化時(shí)宗地編碼就要發(fā)生變化，因此不唯一、不穩(wěn)定。如果要進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，可以通過規(guī)范系統(tǒng)建設(shè)用屬性信息來完成。

(2)宗地編碼的原則

通過試驗(yàn)和對(duì)比分析，宗地編碼應(yīng)當(dāng)本著編碼方式簡(jiǎn)單、宗地號(hào)穩(wěn)定、與原宗地號(hào)易于銜接、具有唯一性、適用性強(qiáng)的原則。

(3)宗地編碼的轉(zhuǎn)換

通過試驗(yàn)，無論采用哪種方法編碼，都不存在直接轉(zhuǎn)換的公式，都要通過軟件進(jìn)行判讀生成，因此在新舊編碼轉(zhuǎn)換的過程中應(yīng)建立對(duì)照表備查，并且在土地登記卡上同時(shí)記載新舊編碼，對(duì)于已登記宗地號(hào)在變更登記時(shí)再對(duì)宗地編碼進(jìn)行轉(zhuǎn)換，對(duì)于新產(chǎn)生的宗地一律按照新的編碼規(guī)則進(jìn)行編碼。

［1］國土資源部．關(guān)于部署開展宗地統(tǒng)一編碼試點(diǎn)工作的函．2011．

［2］天津市國土資源和房屋管理局．天津市宗地統(tǒng)一編碼試點(diǎn)工作實(shí)施方案的函．2011．

［3］TD/T 1014－2007．第二次全國土地調(diào)查技術(shù)規(guī)程［S］．

［4］GB/T 21010－2007．土地利用現(xiàn)狀分類［S］．

［5］TD 1001－93．城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程［S］．