探索產城融合與差異化發展之路

彭水清

（作者：深圳市規劃國土委光明管理局局長）

“低端產業的聚集是基于產業配套的聚集，高端企業的聚集是基于高技術人才的聚集”，而人才最看重的是宜人的環境。環境就是資源，環境就是生產力。人才聚集才是在后工業化時代具備競爭優勢的必要條件。深圳市光明新區經過五年的發展，經濟產業發展勢頭良好，但要實現“綠色新城、創業新城、和諧新城”目標定位，必須以更長遠的眼光看待產業發展與城市發展的關系。新區擁有良好的區位條件，得天獨厚的生態資源，但產業集約集聚程度不高，舊村、舊城、舊工業區、新城、新工業區混雜，空間資源整合程度低，公共基礎設施、商業配套設施缺乏，對人才的吸引力遠遠不足。光明新區未來要發展高端產業，必須未雨綢繆，摒棄原特區外“只見工廠、不見城市”的發展老路，堅持產業發展與城市建設齊頭并進，高標準規劃，高起點建設，完善光明城市副中心功能，打造環境友好、宜居和諧的現代化活力新城，以一流的城市形態吸引高端人才和企業入駐光明。

一、打造“山、水、田”生態格局，吸引高端人才和企業入駐

深圳福田、羅湖、南山等區經過30多年的發展，在金融、高新技術產業等領域已形成不可比擬的優勢；寶安、龍崗等區在先進制造業等領域也發展迅猛；坪山新區雖然繼光明之后成立，但其在新能源汽車等領域也形成了獨特的優勢。光明新區要想在未來的發展中脫穎而出，必須揚長避短，錯位發展，避免與其他新區發展的趨同化，借助光明優越的自然、歷史資源基底，打造光明“山、水、田”生態格局，吸引更多的企業，吸引更多的人才與游人。

（一）整合農業空間資源，打造深港田園。深圳有3萬多畝基本農田，其中光明新區占了一半以上。這是資源優勢，但當前這一資源并未得以充分利用，只有通過規劃整合，才能發揮出最大效益。光明未來的發展應抓住土地制度改革的機遇，借助新區強力推進16989畝基本農田改造任務的契機，把農田改造與產業發展結合起來，引進以色列等國外現代先進農業技術，發展集科研、生產和休閑觀光旅游為一體的現代都市生態型科技觀光農業，成為深圳市、廣東省的現代都市型農業示范區。為實現上述目標，建議編制生態觀光農業空間及發展規劃，整合新區范圍內所有的養殖場、花場、草莓園、荔枝林等新型農業資源；將部分城市發展備用地、國有農場等國有土地充分利用起來，發展有機農產品小農場；成立一個合資公司來共同經營居民的土地，將閑置用地變成有機蔬菜供應總部。另外可舉辦光明美食文化節等活動，做大做強新區農業旅游品牌。

（二）整合自然資源，提升山水光明城市意象。自然、歷史資源的合理利用能夠為城市帶來巨大的經濟價值和社會效應。如首爾的清溪川，原來是一條暗渠，通過改造后該地區成為國際金融、文化、時尚、旅游產業競相開展促銷戰的空間，提升了城市的品位和國際競爭力。光明有豐富的自然資源，完全可借鑒世界成功的公共空間改造經驗，使城市面貌實現質的提升。市規劃國土委光明管理局堅持將濱水、臨山等作為城市規劃和設計的重要組成部分，開展了《公明中心區部分地區城市內涵及品質提升行動規劃》、《茅洲河一河兩岸城市設計》等一系列規劃設計。近期建議對新區的水網進行清理、整治，有機整合片區水系網絡，打造茅洲河濱水景觀濕地公園。同時整合特色山水地區，建立紅花山與中央公園、茅洲河及其他排洪渠的聯系，并與人們的日常生活體驗充分融合，打造連山親水的城市意象。

（三）利用歷史、人文資源，發展創意產業，打造特色光明。一個城市的特色往往來自于城市的歷史空間。建議修復麥氏祠堂、公明老墟、糧倉、下村池塘、東寶中學舊址等具有特色的歷史建筑、街區，打造有傳統特色的文化休閑體驗街區，帶動光明旅游產業的發展。

（四）加快生態示范城建設，促進綠色產業發展與綠色新城建設相融合。2010年1月，國家住房和城鄉建設部與深圳市簽署了部市協議，共建國家低碳生態示范市，并將光明新區確定為試點地區。市規劃國土委光明管理局一直堅持綠色發展的設計原則和理念，在全區范圍內推廣共同溝規劃建設，近期規劃建設的共同溝長度將達到18.28公里；同時計劃率先在門戶區1.7平方公里的區域，對共計23條市政道路整體實施低沖擊開發雨水綜合利用技術進行設計。光明要發展綠色產業，必須堅定不移地走綠色城市建設之路。建議研究制定如立體綠化、可再生能源利用、中水回用綠色建筑建設的激勵政策，鼓勵綠色建筑發展。同時邀請國際知名設計師，在光明門戶區打造綠色建筑地標，形成綠色建筑示范效應。加大以共同溝、低沖擊道路、區域綠道網為代表的綠色市政建設力度，改變城市建設模式。

二、利用城市發展單元綜合開發平臺，加快城市產業綜合體打造，促進產城融合

如果說城市綜合體是商業地產發展到一定階段的產物，那么產業綜合體就是城市綜合體與特定產業有機結合的理想產物。工業園區的發展，比較普遍的模式是工業園區模式，工廠相對集中，但不利于集群化和個性化發展。目前比較流行的模式是產業集群，即以一個主導產業為核心，聚集其上下游產業鏈的企業在一個區域中。這種模式解決了產業的促進和發展問題，但缺乏與城市功能的有機結合。而城市產業綜合體是產業園區發展的最高端形態，是以某種產業集群為依托，以確保產業集群的有效運行為核心，利用城市運營的概念建立的，能提供全方位服務，具有復合功能的綜合體。它把產業資源聚合在城市功能形態組合中，創造了城市發展的新動力。其產業形態表現為產業集群，實現了工業、商業、服務業、地產業的協同發展；在建筑形態上表現為城市功能綜合體，實現了工業空間、商業空間、居住空間、生活空間的融合，從而實現產業的發展與城市建設相融合。如臺灣新竹科學園當年為吸引在硅谷工作的“海歸”回臺，專門安排規劃設計師到硅谷的高尚生活區考察，效仿硅谷的社區模式和建筑風格，在新竹復制了一片生活區，以吸引硅谷人才和他們的家屬。園區內分為工業區、住宅區、休閑區，建有國際水準的標準廠房、高級公寓、娛樂中心、實驗學校等設施，此外，還有咖啡廳、診所、郵局、銀行、車站等。園區本身是著名的風景區之一，當地居民可自由出入園區。臺灣新竹科學園的模式非常成功，成為臺灣高新技術產業高速發展的引擎，并促進了臺灣整體經濟的發展。

（一）推進光明三大城市發展單元規劃建設，打造優質活力城區。《中共深圳市委深圳市人民政府關于提升城市發展的決定》（深發[2011]8號）中提出，探索建立城市發展單元制度，將城市發展單元作為提升城市功能、加快建設現代化國際化先進城市的重要手段。在全市確定的九個城市發展單元試點中，光明占到了三個：光明新區廣深港客運專線光明城站門戶區、光明平板顯示產業園區、光明中心區。這三個地區承載了光明城市副中心的主要功能，是新區未來產業發展、新城建設的主導區域。光明門戶區發展單元將依托廣深港客運專線及其周邊生態資源，以招商、華強、騰訊等重點企業為主，打造一個具有現代化高新技術產業、高端服務業、生態旅游等功能的現代化城區；平板顯示園發展單元將依托地鐵六號線和龍大高速公路，以華星光電及其配套產業為主，打造成以高端顯示科技產業園為核心的現代產業園區和中小企業總部基地，使之成為一個產城融合的活力城區；光明中心區發展單元將依托中央公園、地鐵六號線及周邊資源，按照“深圳重要的城市副中心和西部高新技術產業配套服務中心”功能定位，打造全新的具有低碳生態示范意義的綠色中心城區。

（二）探索城市發展單元綜合開發模式，促進產業集聚和功能混合。在城市發展單元內，必須堅持“產城融合”的開發理念，采取統籌規劃、整體開發方式，爭取做到每建設一塊土地，就是一塊一流的城市街區，避免之前大尺度、單一功能的規劃建設模式造成的城市割裂，并在該地塊上實現各種功能的充分混合。通過發展單元開發實施，實現產業空間需求與土地資源利用的合理配置，打造生產、生態、生活一體化、各種功能混合的新型城市產業綜合體，塑造花園式的研發、生產與生活空間。具體措施方面，建議創新城市發展單元內用地出讓方式，采用“統一策劃、統一規劃、統一建設、統一招商、統一宣傳、統一服務、統一布局、統一管理”的新型運作方式，由平臺企業統一搞開發，引進具有開發經驗及產業運營經驗的企業打造品牌產業區。同時轉變資源配置模式：針對一些戰略性新興產業或龍頭企業，可單獨供地，由其自行開發，起到龍頭帶動作用；對一些發展前景較好的中小微企業，可由平臺企業運作，向其提供廠房，同時為其建立統一的公共服務平臺，促進這些企業實現集聚發展，形成完整的產業鏈條，壯大產業集群，且土地也得到了集約利用。另外，為保障產業用地的良性循環和可持續發展，建議與城市空間管理、產權轉讓制度相結合，建立一套完善的產業用地預警、監管、評價機制，使低效的企業能夠及時被淘汰，高效的企業及時被引進園區。

（三）堅持集約式立體化發展，建設緊湊城市。光明新區土地資源較其他區有優勢，但也必須借鑒已有發展模式的經驗教訓，以更為超前的眼光來利用好現有土地資源。一是建議明確預控發展片區，預留未來城市發展空間，同時適度控制占地規模較大的生產性企業，為未來引進大學、研究院及其他重大項目預留土地，長期保持可建設用地充足的優勢，在未來的城市競爭中立于不敗之地。二是建議結合光明軌道交通樞紐建設，對周邊土地進行高強度開發。通過綜合開發、土地混合使用、TOD、地鐵上蓋物業、地下空間開發等多種方式，推動土地集約立體化發展，創造疏密有致，精細、緊湊的現代新城。三是建議在城市發展單元內，綜合運用規劃、土地、公共政策等多種技術和政策手段，構建新型城市開發建設模式，實現城中村、舊工業區、舊商業區和舊住宅區等存量空間資源的整合提升，改善城市環境，提升土地價值。

三、促進社區產業和空間雙重轉型，整體提升城市面貌

光明新區作為深圳重點改善地區，內部土地開發利用現狀呈現明顯的“村鎮型”和“城區型”二元結構差異。只有解決好社區轉型發展的難題，才能徹底改變原公明、光明傳統城區的落后面貌。

（一）政府引導，推動社區產業升級和經濟轉型。當前光明許多社區集體經濟仍以出租經濟為主，產業發展相對粗放,對引入的產業功能欠缺長遠考慮，有的集體股份公司迫于每年分紅的壓力，甚至將一些已淘汰的加工制造類企業引入社區。因此建議政府主動作為，加強引導，通過多種經濟、政策手段激勵社區轉型發展。一是建議支持集體經濟組織自辦或與社會力量合辦社區服務實體，為光明新區內大企業、工業園區提供員工公寓、商業休閑、餐飲、文體娛樂等配套服務，推動社區向投資型、服務型、管理型的新型模式發展；二是由于新區土地有限，政府控制的產業用地主要用于引進總部型、研發型企業或戰略性新興產業，因此建議對于一些需要進行產業升級的傳統型生產企業，可引導其租用社區廠房進行生產；三是建議對一些舊工業區、老屋村，引入創意產業，外部綜合整治，進行外立面的特色裝修，內部功能置換，吸引小型企業、設計師、藝術家入駐，開辦零售和小型餐飲，保障社區獲得可持續的租金收益，同時促進新區旅游發展。

（二）整體規劃，推動社區空間功能轉型。由于社區發展各自為政，開發建設缺乏科學規劃的指引，社區間產業重復競爭，布局零散，形不成集聚效應，許多社區功能布局紊亂，土地權屬混雜，基礎設施落后，公共配套嚴重不足，低檔次的建設水平與高品質的城市建設目標極不協調。如果任由社區自發建設，不僅社區土地價值得不到發揮，還會影響整個光明經濟產業的發展轉型。但如果沿用園區推平新建的常規開發模式，通過政府強制手段征收社區土地后再出讓，也不太現實。因此建議以土地管理制度改革為契機，選取部分社區為試點，編制社區規劃，通過經濟、規劃、土地等多種手段，充分發揮社區自主更新、參與新區發展的主動性與積極性，引導社區整村統籌，按照城市規劃進行開發建設，一攬子解決土地歷史遺留問題，改變社區臟、亂、差的局面，并形成示范效應。最終實現“你中有我、我中有你”的發展局面，改變“半邊城市半邊村”的城市面貌，推動社區參與新區發展。