淺談房地產企業融資的方式

吳永茂

一、房地產業融資的概念和特征

（一）房地產業融資的概念

房地產業的融資過程是指企業在對房地產進行開發、建設、管理、經營以及服務和消費的過程中，以貨幣現金流通和資金信用等渠道進行企業資金的籌集和融通活動。

（二）房地產業融資的特征

1.需要大量開發資金。房地產企業是資本密集型的企業，其正常運行需要大量的開發資金，往往達到數十億，而隨著我國金融政策的宏觀調控的力度增大，房地產企業對于外源性的融資需求越來越強，而企業自身僅有的資金是不能夠滿足房地產企業的項目開發任務。因此，為了保證房地產企業的項目開發，房地產開放商要通過其他的方式來進行企業的外源性融資。

2.以土地和房產抵押進行融資。由于土地和房產是不動產，而在我國土地資源是有限而寶貴的資源，因此土地資源的需求隨著國民經濟的發展而不斷增加，土地與房產的價值也越來越大。房地產企業以土地和房產抵押，成為房地產企業進行企業融資的重要條件。

3.經營風險較大。房地產企業的融資面臨著較大的財務風險和經營風險。由于房地產企業的項目和利潤在很大程度上決定于國家的宏觀政策和宏觀的經濟周期，企業的波動較為明顯，因此如果沒有把握好宏觀經濟政策和周期，房地產企業的融資則面臨著較大的企業風險。

4.具有不確定性。在房地產項目開發的各個階段中，不同的影響因素隨時會發生變化，因此，企業的項目具有不確定性。項目開發的過程中，所投資的資金分散于整個開發的周期。在不同的階段開發中，所運用的資金來源也不同，因此整個項目開發中，資本的結構也隨時發生變化，具有不確定性。

二、房地產業融資的現狀和目前主要的融資方式

（一）房地產業融資的現狀

由于房地產對于金融市場有著較大的依賴性，我國房地產業傳統的融資方式是以銀行貸款為主，然而融資模式的單一和融資渠道的狹窄制約著房地產企業的發展。而其他的融資方式，如上市融資、基金融資、債券融資等方式所占的資金比例較小，因此不能發揮多元融資的作用。故房地產企業急需找到適合自身企業特點的多元化企業融資方式，隨著世界經濟格局的不斷變化，以及金融危機的爆發和全球經濟的不穩定，使房地產企業的融資面臨著較大的融資風險，因此，如何選擇較小風險的融資方式已經成為房地產企業面臨的主要問題。

（二）房地產業傳統融資的主要方式

1.銀行貸款。房地產企業融資的主要渠道是從商業銀行貸款，房地產企業貸款，包括住房的開發貸款，經濟房的貸款，商業房的貸款以及一些配套設施建設的貸款。房地產企業的銀行貸款在通常情況下不能用于資本金的補充，而不能用于房地產企業的土地儲備項目。銀行貸款有著較為嚴格的貸款歸還期限，對于逾期不還貸款的房地產企業，銀行將對其采取強制的措施。

2.上市融資。上市融資，在本質上是企業的所有者出讓企業的部分股權進行上市，用以獲取企業發展所需的資金，從而促進企業的項目開發和規模擴張。房地產企業的上市融資能夠拓展企業的融資渠道，同時提高企業的股權流動性，當企業在經營中遇到困難時，沒有強制還款的壓力，能夠促使企業管理者提高對企業的經營管理，建立企業的品牌和知名度，為企業的發展奠定堅實的基礎。然而房地產企業進行上市融資時手續較為繁瑣，很多規模較小，競爭力較弱的企業不能采取上市融資的方法，因此，上市融資對于企業的規模具有一定的局限性，在短時間內，上市融資在我國還不能順利的實現。

3.信托融資。信托融資是房地產利用信托投資公司向投資者發行受益憑證來募集資金。信托融資的產品設計靈活，可以根據房地產企業不同的項目特點制定不同的信托產品。信托的手續靈活，較為簡單，具有一定的優勢，能夠改善房地產企業的資本結構，優化其資產的負債結構。

4.債券投資。債券投資，即房地產企業通過向投資者發行企業的債券和債券憑證，并向投資者承諾企業將按照一定的利率支付債券利息并按條件償還投資者的本金，用以籌措資金的方法。債券融資的融資對象較廣，面向的市場也較大，然而融資資本較高。對于房地產企業，債券融資的利率較高，且對于企業的限制條件較多。因此，房地產公司通過債券方法進行融資的較少。

三、房地產業的新融資方式

1.可分離式的可轉債。可分離債的本質上是可轉債，而又具有分離交易的特點。發行后的可轉債債券以及認沽權證有著穩定的利息，實現了股票屬性和債券屬性的分離。這種融資方式，對于房地產企業來說，不僅成本較低，而且上市公司通過發行這種債券可以發展長期的資金來源。

2.房地產的投資信托。房地產的投資信托指信托公司根據信托計劃，和投資方簽訂投資合同，通過發行股票等方式受托投資方的資金，一般以契約型的信托形式或股份公司的形式出現。這種融資方法以收益憑證來在市場上融資，以房地產企業資產運營的收益作為信托投資的報酬。這種融資方式，對于房地產企業來說，不僅不受到資金籌集時間的限制，較其他方式較為穩定，而且能夠獲得更高回報的投資。

3.信托組合方式融資。信托組合方式的融資，經常通過信托和銀行貸款的組合方式來建立房地產的項目融資，即融資的安排以信托的方式為核心，使融資模式轉變為信托進行企業的前段融資，由銀行進行企業融資的后端支持。這種融資方式能夠引入多方面的資金，如海外資金等，同時，又能夠使企業在一定的時機上市，提高企業的發展潛力。

結論:房地產企業的融資是實現企業全面長期發展的重要策略。因此，企業在進行融資的過程中，要對基本問題進行詳細，客觀的分析，并在既定的市場環境中，理性選擇科學的融資方式和合理的融資方式組合，以實現企業的多元化投資，實現房地產企業的長期發展。

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