基于房地產證券化的公共租賃住房融資模式構建

趙 丹

（鄭州大學 商學院，河南 鄭州 450001）

基于房地產證券化的公共租賃住房融資模式構建

趙 丹

（鄭州大學 商學院，河南 鄭州 450001）

公共租賃住房作為我國住房保障體系的重要環節，為解決中低收入者的住房困難開拓了新的途徑。公共租賃住房建設需要資金投入，目前，以政府為主的財政撥款已經很難滿足其巨大的資金需求。我國應在資產證券化的基礎上創新市場化融資模式，積極調動社會力量參與公租房建設。

公共租賃住房；房地產證券化；融資模式

在我國現行的住房保障體系之外，存在著一種被稱之為“夾心層”的人群：包括已通過經濟適用房、限價房資格審核，尚在輪候的家庭以及其他住房困難家庭，還有剛畢業的大學生和外來務工人員。公共租賃住房（以下簡稱“公租房”）就是針對此類“夾心層”人群推出的一種保障性住房品種。在市場經濟條件下，低收入者由于年齡、健康狀況、教育程度、個人稟賦和工作技能等方面的差異，在勞動力市場中缺乏競爭力，收入水平偏低，很難依靠自身的力量滿足其住房需求。

由于具有租金低、居住穩定、配套設施完善等優勢，公租房成為解決保障性住房難題的有效措施。目前，已有深圳、廈門、北京、重慶、青島、常州等城市展開試點工作，公租房建設被一些地方政府納入到政府規劃之中。截至目前，鄭州市共開工建設公租房27023套，已建成并交付使用14878套。另外，鄭州市經濟開發區還通過租賃方式籌集了2269套。

一、公租房融資的主要模式

我國各地的公租房建設和管理模式不盡相同，目前，公租房融資模式，主要有以下幾種［1］：

（一）以財政撥款為主的融資模式

公租房是政府為解決中低收入居民住房困難而推出的保障性住房，由于投入資金量大、回收期長、利潤空間小，公租房對社會和私人企業的吸引力不如商業性住房項目，公租房項目的資金基本來源于中央政府和地方政府的財政撥款。這種融資模式使地方政府面臨較大的財政壓力，不利于公租房項目的穩定運營。

（二）政府專門機構的融資模式

這種模式的主要特征是建立政府專門機構，如住房保障管理部門、房屋管理局的住建部門、公租房管理部門等，負責公租房項目的資金籌集。公租房建設的資金不僅來源于財政資金，還要利用地方政府對此項目的優惠政策和信用保障，通過各種形式吸收社會資金參與。

（三）投融資平臺融資模式

投融資平臺融資模式是我國基礎設施建設的常見模式，通過組建公租房的投融資平臺，采取多樣的融資方式，負責項目的開發、建設和運營管理等。投融資平臺是一種以企業化機制運營的市場化運營部門，能夠更加專業、更加有效地規范公租房的建設和管理，有利于減輕財政壓力，廣開籌資渠道。投融資平臺不僅能夠充分發揮市場機制的作用，而且還能吸引眾多金融機構參與公租房的建設，從而優化政府部門融資，使公租房項目的建設和運營更高效、更規范。

二、房地產證券化的一般機制

房地產證券化是房地產行業市場化融資的創新，是將房地產投資直接轉化為有價證券的形式，實質上是投資者獲得房地產投資收益的一種實現形式。在這方面，美國的房地產證券化模式對我國房地產證券化有很好的借鑒和指導意義。［2］1968年，美國國民抵押協會首次發行抵押貸款支持證券（Mortgage－Backed Securities，MBS），標志著資產證券化的問世。隨后的40多年間，MBS發展迅猛。同時，房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITS）也快速發展。房地產證券化主要有以下兩種形式：其一，房地產抵押貸款。抵押貸款市場可以分為抵押貸款一級市場和抵押貸款二級市場。其中，一級市場的參與者是一些大的金融機構，主要負責發放貸款；二級市場是實現抵押貸款證券化和交易的市場，例如銀行參與的住房抵押貸款。［3］其二，房地產投資信托基金。為了滿足小額投資者投資房地產市場的需要，房地產投資信托基金應運而生。房地產投資信托基金是房地產權益證券化的主要形式，它集合各類投資者的資金，建立專門的房地產投資管理機構，進行房地產的投資和運營，并且共同分享投資收益。［4］REITS具有極大的紅利收益和穩定的收入流，既為房地產市場提供了足夠的資金，又為投資者提供了新的投資機會。20世紀90年代以來，REITS發展迅猛，數量和市場價值增長迅速。

三、基于房地產證券化的公租房融資設計

近年來，我國房地產市場發展迅猛，REITS作為資產證券化的主要方式在實踐中仍存在一些問題。通過REITS形式向社會提供低價優質的公租房，能夠滿足“夾心層”群體的住房需求，同時也能緩解地方政府的財政壓力，促進社會和諧。筆者在REITS模式的基礎上，結合我國公租房建設現狀，構建公租房融資模式。

（一）設立形式

以發展公租房為目的的REITS，由于是社會保障住房的一部分，適合以公募形式為主發行，發行規模和期限可根據標的公租房的具體運營安排來確定。［5］發行的房地產投資信托基金條件成熟后，可上市交易，投資者收益主要來源于公租房租金。

（二）REITS的運行程序

設立專門機構，負責公租房項目的規劃、推行以及租戶資格的審核。該機構主要有以下職責：一是委托承銷機構在資本市場發行憑證，籌集公租房建設資金；二是委托開發商在管理的土地上建設公租房，或者收購適合條件的住房；三是負責將建成的公租房委托給物業公司管理，定期收回租金，并及時回報給收益憑證持有人。

（三）監督

對租戶資格進行認定和監督，國家已經在這方面制定了明確的規則。其實，更重要是對REITS的募集以及對所募集資金的運營監督。籌集到的資金應交由專業的資金托管人（一般是商業銀行）管理。同時，托管人還應對REITS基金運營進行全程的會計監督，包括公租房建造和回收租金等。

公租房是我國保障性住房體系的主要內容。因此，通過改革投融資體系，積極調動各市場主體參與公租房建設，為公租房找到長期、穩定的資金來源，成為當務之急。通過REITS模式設立房地產投資信托基金，吸引大量社會資金參與公租房建設，不僅可以解決公租房資金不足的問題，還能給投資者找到新的投資機會和途徑。這是一條風險較低、收益相對穩定且承擔著一定社會責任的投資途徑。公租房融資模式的設計與構建是一個系統工程，需要對每一個構成要素以及運行過程中的每個細節進行全面細致的考慮。

［1］趙鵬.我國公共租賃住房融資模式研究［D］.安徽大學，2010.

［2］黃小彪.我國住房抵押貸款證券化制度創新的理論思考［J］.中國房地產金融，2005（10）.

［3］Brueggeman W.B，Fisher J.D.房地產金融與投資［M］.李秉祥，譯.大連：東北財經大學出版社，2000.

［4］張寒燕.房地產投資信托（REITS）研究［D］.中國社會科學院研究生院，2005.

［5］黃瑞.REITS在公共租賃住房融資中的應用［J］.經濟論壇，2011（5）.

F293.30

A

1673－1395（2012）03－0049－02

2012－01－10

趙丹（1988—），女，河南南陽人，碩士研究生。

責任編輯 葉利榮 E－mail：yelirong＠126.com