開放型公共物業(yè)管理模式與收費(fèi)探討

徐 檳，萬(wàn)尚武

(上海徐匯市政養(yǎng)護(hù)工程有限公司，上海市 200232)

0 前言

“十二五”上海提出“道路，讓出行更舒適”、使上海的城市道路管理水平總體達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家中心城市平均水平總目標(biāo)。對(duì)市政設(shè)施養(yǎng)護(hù)提出更新更高的要求，養(yǎng)護(hù)企業(yè)按常規(guī)“粗放式”管理、“已建代修”的養(yǎng)護(hù)模式，已無法滿足城市道路管理的要求。養(yǎng)護(hù)企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)換養(yǎng)護(hù)理念，市政設(shè)施養(yǎng)護(hù)實(shí)質(zhì)上是一個(gè)大物業(yè)管理，而且是一個(gè)開放型的公共物業(yè)管理，這個(gè)物業(yè)管理的優(yōu)劣，直接影響到市政道路交通的暢通、市民出行的舒適，以及影響到城市整體形象。

1 現(xiàn)有市政設(shè)施養(yǎng)護(hù)模式

根據(jù)“政企分開”和“管養(yǎng)分開”的體制改革要求，從1999年起本市所有事業(yè)單位編制的工務(wù)所單位開始轉(zhuǎn)制，目前各區(qū)市政設(shè)施養(yǎng)護(hù)單位都是由原來的事業(yè)單位工務(wù)所轉(zhuǎn)變而來，公司老員工多少還帶有事業(yè)單位吃“大鍋飯”的習(xí)慣性思維，人員老化、知識(shí)陳舊，機(jī)械設(shè)備更新慢、技術(shù)力量相對(duì)薄弱等現(xiàn)象存在。

上海從上世紀(jì)九十年代初，市政基礎(chǔ)設(shè)施駛上了快速發(fā)展的軌道，經(jīng)過20多年的建設(shè)，上海已建成國(guó)際大都市，各項(xiàng)市政基礎(chǔ)設(shè)施已大量建成；而市政養(yǎng)護(hù)管理，還是停留在原先“粗放式”的管理模式上，“重建輕養(yǎng)、以建代養(yǎng)”的理念依舊未改變。現(xiàn)在已建高等級(jí)、高標(biāo)準(zhǔn)道路，用原來“粗放式”養(yǎng)護(hù)管理模式已跟不上城市快節(jié)奏、高效率的發(fā)展，已不適應(yīng)“綠色養(yǎng)護(hù)”、“低碳養(yǎng)護(hù)”的要求。

2 轉(zhuǎn)換養(yǎng)護(hù)觀念，提倡“開放型公共物業(yè)管理”理念

（1）開放型公共物業(yè)管理概念

開放型公共物業(yè)管理，是指城市公共區(qū)域內(nèi)市政設(shè)施、綠化、環(huán)衛(wèi)等公共服務(wù)區(qū)域，進(jìn)行設(shè)施維修、保養(yǎng)、保潔和維護(hù)公共秩序等多種內(nèi)容的綜合性服務(wù)。其中，市政設(shè)施養(yǎng)護(hù)屬開放型公共物業(yè)管理中的一部分；本文公共物業(yè)管理僅指市政設(shè)施養(yǎng)護(hù)管理。

市政設(shè)施服務(wù)作為公共物業(yè)管理服務(wù)，屬公益性質(zhì)服務(wù)，屬“民生工程”，與所有人出行都有關(guān)。應(yīng)制定不同的公共物業(yè)管理等級(jí)、相應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由公共物業(yè)管理公司提供相應(yīng)等級(jí)的服務(wù)，使市政設(shè)施適應(yīng)更環(huán)保的出行方式，以滿足“道路，讓出行更舒適”。

（2）開放型公共物業(yè)管理特點(diǎn)

市政設(shè)施是凝固的詩(shī)，是城市的風(fēng)景線，公共物業(yè)管理服務(wù)都在沒有圍墻的社會(huì)舞臺(tái)上進(jìn)行，給人提供“更安全、更暢通、更便捷、更高效、更經(jīng)濟(jì)、更和諧”的優(yōu)美環(huán)境。

市政設(shè)施有三個(gè)特點(diǎn)：一是公益性強(qiáng)，與所有人的“出行”都有關(guān)；二是經(jīng)濟(jì)性強(qiáng)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和養(yǎng)護(hù)必須到位，確保市政設(shè)施能正常使用；三是市政設(shè)施也是公共安全和社會(huì)活動(dòng)保障的基礎(chǔ)，城市中的各類突發(fā)事件處置，應(yīng)急響應(yīng)措施落實(shí)等，都必須要有市政設(shè)施的完好來保障。

隨著“后世博”時(shí)代的到來，對(duì)開放型公共物業(yè)管理將會(huì)有更新更高的要求，公共物業(yè)管理公司應(yīng)深入總結(jié)“世博”經(jīng)驗(yàn)，把辦博工作中在城市運(yùn)營(yíng)、維護(hù)、管理等方面形成的好做法進(jìn)行制度化、規(guī)范化、長(zhǎng)效化，進(jìn)一步提升城市公共物業(yè)管理和服務(wù)水平。

（3）開放型公共物業(yè)管理與封閉式小區(qū)物業(yè)管理區(qū)別

作為一個(gè)開放型公共物業(yè)管理，他不等同于封閉式的小區(qū)物業(yè)管理，它與小區(qū)物業(yè)管理模式不一樣，比小區(qū)物業(yè)管理難度要大得多。

協(xié)調(diào)難度大：城市公用基礎(chǔ)設(shè)施包含燃?xì)狻⑼ㄓ?、電力、上水等公用管線設(shè)施，因多部門管理，現(xiàn)場(chǎng)存在不定時(shí)不定點(diǎn)的開挖和掘路修復(fù)，給公共物業(yè)管理帶來一定的難度。

“大市政”給公共物業(yè)管理帶來合作性難度大：大市政包含市政、公路、環(huán)衛(wèi)、綠化等設(shè)施，因大家各自管理，各自養(yǎng)護(hù)，存在互相干擾等現(xiàn)象的發(fā)生，給公共物業(yè)管理帶來一定的難度。

交通帶來的問題：交通流量的增加、超載增加，給市政設(shè)施帶來的損壞，具有不定時(shí)、不定點(diǎn)，給公共物業(yè)管理帶來一定的難度。

市政公共物業(yè)管理專業(yè)性強(qiáng)，技術(shù)要求高，不能按常規(guī)的市政建設(shè)程序進(jìn)行修復(fù)，周期長(zhǎng)，事實(shí)上交通也不允許。

市政公共物業(yè)管理具有分散性、動(dòng)態(tài)性、突發(fā)性等特點(diǎn)，必須具有應(yīng)急快速處置的能力，否則會(huì)影響到交通、市民出行等社會(huì)公共安全問題。

3 制訂開放型公共物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)設(shè)想

上海應(yīng)盡快制訂與公共物業(yè)管理相匹配的養(yǎng)護(hù)作業(yè)程序標(biāo)準(zhǔn)、養(yǎng)護(hù)質(zhì)量及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

由于上海一直沿用老的養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，已不適應(yīng)“開放型公共物業(yè)管理”現(xiàn)狀。應(yīng)根據(jù)上海實(shí)際區(qū)域養(yǎng)護(hù)現(xiàn)狀，分區(qū)域制定公共物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)。如商業(yè)區(qū)、政治中心區(qū)、交通樞紐區(qū)、旅游觀光區(qū)、主干道區(qū)、城市一般道路區(qū)、郊區(qū)城市道路區(qū)等；因區(qū)域不同，養(yǎng)護(hù)的材質(zhì)不一樣，養(yǎng)護(hù)頻率也不一樣，快速處置時(shí)間也不一樣，好路率標(biāo)準(zhǔn)也不一樣等因素，應(yīng)按區(qū)域制定不同的公共物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)。

只有制訂統(tǒng)一的公共物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范行業(yè)管理、規(guī)范行業(yè)服務(wù)，完善體制，以期達(dá)到公共物業(yè)管理制度化、規(guī)范化、常態(tài)長(zhǎng)效化；建立考核、競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)機(jī)制，使公共物業(yè)管理走向健康、有序、可持續(xù)發(fā)展。

4 “開放型公共物業(yè)管理”收費(fèi)模式探討

4.1 現(xiàn)有市政養(yǎng)護(hù)定額與年度經(jīng)費(fèi)定額結(jié)算形式

現(xiàn)在的市政道路養(yǎng)護(hù)，根據(jù)實(shí)際發(fā)生的工程量，道路壞多少修多少的原則，參照建設(shè)工程結(jié)算模式制訂養(yǎng)護(hù)定額進(jìn)行計(jì)量計(jì)價(jià)，顯然是不合理的。

養(yǎng)護(hù)企業(yè)投入大量的財(cái)力、物力、人力，對(duì)市政設(shè)施進(jìn)行“預(yù)養(yǎng)護(hù)”，因路況好，而沒辦法收費(fèi)，顯然，目前養(yǎng)護(hù)結(jié)算理念與養(yǎng)護(hù)特性是不相符的。

4.2 現(xiàn)有小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)模式

現(xiàn)在小區(qū)物業(yè)管理有一套成熟的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，分為一級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、二級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、三級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、四級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按每月每平方米綜合單價(jià)進(jìn)行收費(fèi)。以服務(wù)等級(jí)進(jìn)行收費(fèi)，比較科學(xué)合理。

4.3 開放型公共物業(yè)管理模式收費(fèi)探討

市政設(shè)施“公共物業(yè)管理服務(wù)”可參照小區(qū)物業(yè)管理模式制訂相應(yīng)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。真正體現(xiàn)公共物業(yè)管理的公益性、服務(wù)性的行業(yè)特征。

4.3.1 劃分不同等級(jí)公共物業(yè)管理區(qū)域

將某某區(qū)分解成商業(yè)區(qū) (如徐家匯商業(yè)區(qū))、政治中心區(qū)(如康辦地區(qū)、政府所在地)、交通樞紐區(qū)(如南站)、景觀旅游區(qū)(如外灘)、主干道區(qū)、一般城市道路區(qū)、郊區(qū)道路區(qū)等不同等級(jí)的公共物業(yè)管理區(qū)域。

4.3.2 制訂相應(yīng)等級(jí)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(基本經(jīng)費(fèi))

按不同等級(jí)的公共物業(yè)管理區(qū)：(1)不同的材質(zhì)要求；(2)不同的養(yǎng)護(hù)頻率；(3)不同的養(yǎng)護(hù)等級(jí)；(4)交通狀況等方面。

來測(cè)算不同等級(jí)養(yǎng)護(hù)區(qū)公共物業(yè)管理基本經(jīng)費(fèi)。其中，預(yù)養(yǎng)護(hù)、四新技術(shù)也應(yīng)在基本經(jīng)費(fèi)中體現(xiàn)出來。

4.3.3 制訂相應(yīng)等級(jí)附屬費(fèi)用(措施費(fèi))

(1)養(yǎng)護(hù)道班房固定設(shè)施投入費(fèi)；

(2)安全、文明施工、環(huán)保費(fèi)；

(3)機(jī)械設(shè)備進(jìn)出場(chǎng)費(fèi)；

(4)夜間作業(yè)費(fèi)；

(5)雨、冰、雪天作業(yè)養(yǎng)護(hù)費(fèi)；

(6)日常巡視、熱線電話、應(yīng)急搶修等。

4.3.4 制訂相應(yīng)等級(jí)管理費(fèi)率等

(1)根據(jù)不同等級(jí)物業(yè)管理要求，制訂相應(yīng)等級(jí)的管理費(fèi)率；

(2)單列人員“四金”；

(3)稅金。

4.3.5 制訂公共物業(yè)管理費(fèi)綜合單價(jià)

公共物業(yè)管理費(fèi)綜合單價(jià)，公式模式=不同等級(jí)的基本費(fèi)×(1+措施費(fèi)率%)×(1+管理費(fèi)率%)×(1+ 四金率%)×(1+ 稅金%)(單位：元 /m2·月)。

4.3.6 每年物業(yè)管理費(fèi)取費(fèi)模式

每年根據(jù)物價(jià)上漲指數(shù)、設(shè)施折舊率、綜合維修率等因素，相應(yīng)調(diào)整取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

模擬公式：公共物業(yè)管理費(fèi)(元/m2·a)=不同等級(jí)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) (元/月·m2)×12月×(1+物價(jià)上漲指數(shù)%)×(1+設(shè)施老化增加維修率%)×(1+綜合維修系數(shù))。

公共物業(yè)管理取費(fèi)，改變以前養(yǎng)護(hù)經(jīng)費(fèi)計(jì)量方式的不足。以前核定每月的養(yǎng)護(hù)經(jīng)費(fèi)，施工監(jiān)理跟蹤計(jì)量，養(yǎng)護(hù)企業(yè)完成多少坑洞的修補(bǔ)、彩板的修補(bǔ)等工程量，然后由財(cái)務(wù)審計(jì)核定當(dāng)月完成產(chǎn)值，再申報(bào)當(dāng)月的養(yǎng)護(hù)經(jīng)費(fèi)；而現(xiàn)在只要考核公共物業(yè)管理各項(xiàng)指標(biāo)達(dá)標(biāo)，就按月?lián)芨豆参飿I(yè)管理費(fèi)。

公共物業(yè)管理取費(fèi)，按每月每平方米綜合單價(jià)進(jìn)行取費(fèi)，是一種值得摸索收費(fèi)模式，以期與大家探討。

5 標(biāo)準(zhǔn)予以法定化，建立一套適應(yīng)公共物業(yè)管理的考核、激勵(lì)機(jī)制

“開放型公共物業(yè)管理”相應(yīng)建立一套完整養(yǎng)護(hù)作業(yè)程序標(biāo)準(zhǔn)、養(yǎng)護(hù)質(zhì)量及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

（1）公共物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)予以法定化

“開放型公共物業(yè)管理”建立統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，且公共物業(yè)管理費(fèi)納入財(cái)政范疇，予以足額保證，并以法規(guī)形式予以頒布。

（2）建立一套完整的考核、激勵(lì)機(jī)制

行業(yè)管理部門根據(jù)統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，建立相應(yīng)的考核機(jī)制。公共物業(yè)管理公司將對(duì)應(yīng)考核內(nèi)容，自覺做好管轄區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)物業(yè)管理工作，由以前的被動(dòng)管理變?yōu)楝F(xiàn)在的主動(dòng)管理，強(qiáng)化過程管理、動(dòng)態(tài)管理。

行業(yè)管理部門每月對(duì)公共物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行過程考核、月度綜合考核，只要達(dá)到考核標(biāo)準(zhǔn)，就按時(shí)撥付物業(yè)管理費(fèi)；若未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，將按考核標(biāo)準(zhǔn)同比扣除物業(yè)管理費(fèi)。

6 結(jié)語(yǔ)

轉(zhuǎn)換養(yǎng)護(hù)觀念，提倡“開放型公共物業(yè)管理”新理念，建立一套互為制約的監(jiān)管模式，公共物業(yè)管理費(fèi)與考核指標(biāo)緊密結(jié)合在一起，使物業(yè)管理公司既有責(zé)任感，又有榮譽(yù)感，公共物業(yè)管理公司將以“服務(wù)出效益，服務(wù)出成果”的熱情姿態(tài)，堅(jiān)持規(guī)范管理、常態(tài)長(zhǎng)效管理，積極推進(jìn)“設(shè)計(jì)使用全壽命”和“低碳”環(huán)保養(yǎng)護(hù)的理念。使上海十二五提出的“道路，讓出行更舒適”、使上海的城市道路管理水平總體達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家中心城市平均水平總目標(biāo)得以全面實(shí)現(xiàn)。