房產基礎測繪和GIS在武漢市存量房計稅價格評估中的應用

陳 鎮，鄭舉漢，徐 磊

(武漢市房產測繪中心，湖北武漢430015)

房產基礎測繪和GIS在武漢市存量房計稅價格評估中的應用

陳 鎮，鄭舉漢，徐 磊

(武漢市房產測繪中心，湖北武漢430015)

存量房計稅價格評估必須以詳實的基礎數據為支撐，其數據的獲取與分析必須借助基于房產基礎測繪和GIS的空間分析技術。筆者所在單位承擔的房產基礎測繪和GIS平臺的建設，為武漢市以市場法基本原理結合空間分析技術構建的評估模型提供了精準的技術支撐，今后應在建立全面立體的評估模型實現GIS空間數據的時態性系統等方面開展研究與實踐。

計稅價格評估;市場法;房產基礎測繪GIS;存量房

一、引 言

近年來，隨著市場經濟體制的發展及房地產市場化的推進，房地產交易活動越來越頻繁，由于房地產稅制改革的不斷深入，房地產計稅價格評估成為改革過程的重要技術保障環節。如何高效率、低成本地完成大規模目標房地產的評估工作，保證公眾受益和公共成本負擔對稱成為一項迫切任務。為維護正常的房地產市場秩序，《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》(國辦發［2011］1號)明確提出“要加大應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞‘陰陽合同’產生的稅收漏洞”。

根據國務院、湖北省政府的有關文件要求，武漢市自2011年1月1日起，開始啟動并逐步實施應用房地產估價和信息技術評估存量房交易申報計稅價格(以下簡稱“計稅價格評估”)工作，它對進一步規范房地市場秩序，堵塞征管漏洞，提高行政效能，節約征納雙方成本，簡化辦事流程，方便人民群眾，具有十分重要的意義。

二、計稅價格評估工作的基本原理及步驟

計稅價格評估工作是指運用房地產估價理論，引入特征價格模型，利用空間地理信息等計算機技術手段，依據市場法等估價原理，采取房屋基準價格精確到樓幢，結合樓層、建筑結構、建筑年代等修正因素進行調整，通過評估系統計算確定存量房在交易時點的市場價值，并將其應用到實際征管工作中評估申報計稅價格，用評估價值與納稅人申報價格相比較，按照孰高原則確定計稅價格，征收存量房交易環節各項稅收。

評估必須以詳實的基礎數據庫為支撐，這與目前房地產信息分布面廣、零碎、信息孤島化，以及數據失真現象存在較大矛盾。由于空間地理信息技術具有采集、管理、分析和輸出多種地理信息的能力，它與計稅價格評估在房地產數據的獲取與分析，以及覆蓋面具有相同的性質，因此必須借助空間分析技術。根據武政辦［2011］35號文件中確定的“聯合開發、共建平臺、成果共享、全面評估、滿足需求、有效對接”的工作模式，筆者所在單位按照相關文件及技術規范的要求，并結合其對房產基礎測繪成果質量管理規范的相關要求，承擔本項存量房基礎測繪及GIS平臺建設、實現房屋登記幢(棟)數據與房產基礎測繪數據的關聯，服務于存量房交易計稅價格體系的編制評估工作。

按上述方法所確立的評估模型的基本步驟如下。

1)建立房地產評估分區:不同地段、區域的房地產市場價格水平存在明顯的差異。在武漢市范圍內，為使評估具備較高的精確度，同時兼顧適用性，在交易較為活躍的區域以街坊作為評估分區，所謂街坊即街道范圍內的建筑用地基本結構單元，是規模、面積較小的供生活居住使用的地段。

2)建立房地產特征因素指標:根據分區對影響房地產價格的特征因素進行收集整理，建立房地產特征因素指標體系(不同用途的房地產其特征因素體系也不相同)。

3)建立市場交易案例數據庫:采集估價時點近期(一般為兩年內)的大量房地產交易案例獲取交易價格等信息。并根據不同用途房屋對應的特征因素指標體系現場采集所需的指標信息。

4)建立價格比較基準:對案例進行統計分析建立特征價格數作為模型，確定房地產價值與價值影響因素之間的數量關系，最后形成“樓幢基準價格表”。

5)對評估房地產的相關數據進行合理修正，形成“修正系數表”，最終得出評估價格。

三、房產基礎測繪及GIS平臺建設的主要工作內容

計稅價格評估必須以詳實的基礎測繪數據為支撐，而其數據的獲取與分析則必須借助基于房產基礎測繪和GIS的空間分析技術，筆者所在單位在該方面所完成的工作如下:

1)完成了武漢市1∶2000房產管理版圖修測和調繪工作。

為加強房地產市場的監督管理，準確地掌握房地產市場數據信息向市政府電子政務總體框架融合，筆者所在單位于2011年完成并投入使用的中心城區及遠城區區政府所在地1∶2000房產管理圖庫(以下簡稱“房產管理圖”)是一個以GIS為核心的“圖數一體化”的房產基礎測繪信息管理平臺。它全面反映了城區房屋及其用地位置等狀況，由于圖上幾何圖形符號種類不多，要素的表達多以文字和數字標注于圖上顯示其特征，形成了屬性數據量巨大的特點。同時它通過房產管理圖的精確坐標來定義房屋座落，準確地顯示房屋“落地”的位置，形成了一個比較完善規范統一的房產基礎圖形庫和屬性庫，并預留了與其他系統數據關聯、融合及共享的接口。本次修測的目的是以房產管理圖為背景資料，準確標注因建立評估模型而新增加房產信息和其他輔助信息數據，按照規范的分類與編碼、符號、線型完成數據的編輯和轉換，形成各類房產圖形及共享數據。

2)協助估價協會完成20萬個樣本點的采集工作。

根據價格精度的要求，采用以實地調查并結合房產核心業務數據庫(產權登記數據、測繪成果資料及關聯數據等)的方式，以行政區域為基礎，街坊為單位進行樣本點采集，樣本點涵蓋房屋類別、建成年代、建筑結構和樓層等因素。由于武漢市房地市場具有地域大及復雜的特點，每個街坊按不同類型(5個類型)各收集8個樣本點，即每個街坊共收集40個樣本點。所選樣本點易于識別、查找，有確定的地址門牌，具有一定的標識性，外業調查須進行坐標定位和現場拍照。

3)完成了武漢市約8萬個修正因素特征點的采集工作。

按要求根據房屋所在街坊及用途、類型確定相應的基準價格之后，再確定相應的修正體系。根據房地產價格測算規范、影響房地產價格因素分為區域因素和個別因素兩大類，其中區域因素包括交通、公共配套設施完備程度、城市規劃限制等;個別因素包括房屋朝向、樓層等。修正因素特征點應定位到“幢”。本項目上述樣本點采集的內業數字化時其圖層的分類、編碼及拓撲特征的賦值按南方數碼CASS軟件標準生成。

4)完成了房產管理圖數據、樣本點數據、修正因素特征點的建庫工作。

以1∶2000房產管理圖及數據庫為基礎平臺，檢查基礎測繪數據并統一進行數據轉換，分幅入庫并完成接邊建立完整的圖形庫和屬性庫。

5)完成了房產登記幢數據與房產管理圖數據關聯工作。

“幢”是指一座獨立的，包括不同結構和不同層次的房屋。根據房產信息專題圖修測采集到的圖形信息和屬性信息，通過現場確認、權屬檔案資料的查詢，與房屋登記系統中房屋權屬登記地址進行關聯，并標注在房產管理圖上實現房屋登記“幢”數據“落地”(即以坐標確定“幢”的準確位置)，實現房屋圖(形)數(據)一體化管理。

6)完成了房產基礎測繪GIS平臺的建設工作。

檢查基礎測繪數據并統一進行數據轉換，按照建庫標準，將樣本點、特征點圖形數據分幅入庫和接連建立樣本點、特征點專題圖庫，進一步整理形成完善的評稅GIS系統。

四、應用分析

房產基礎測繪GIS平臺的建設完成，可以實現空間圖形信息與屬性信息的一體化管理，建立空間與屬性的有機聯系，實現房地產估價過程中信息支持和可視化表達。

評稅實際上是房地產估價信息的分析和評估，GIS平臺所能實現的緩沖區分析、疊加分析等空間分析功能可用于房地產評估。

所謂緩沖區就是地理空間目標的一種影響范圍或服務范圍。緩沖分析是對選中的一組或一類地圖要素(點、線、面)按設定的距離條件，圍繞其要素而形成一定緩沖區多邊形實體，從而實現數據在二維空間得以擴展的信息分析方法。從數字的角度看緩沖區分析的基本思想是給定一個空間對象或集合，確定它的鄰域，鄰域的大小由鄰域半徑決定。如某房地產范圍內的商業、學校、銀行、交通等服務配套信息，充分利用房地產數據的空間特性，根據其對估價過程及結果的影響輔助估價師進行分析。再如分析某項目(如地鐵線路的規劃)對周圍房地產價格的影響，根據不同的影響范圍產生不同的緩沖區，通過分析緩沖區內的價格變化情況，檢驗對房地產價格的影響程度。查詢與待估房地產同一類型，或同一區域、某種同等條件的已評估房地產或成交房地產的各種信息和價格，利用這些信息和價格，用市場比較法或加權平均等方法對待估房地產進行估價。并與周圍的地形圖、地籍圖、總體規劃圖、道路紅線圖、規劃的道路圖等專題圖進行疊加分析，直觀地顯示出該房屋周圍的交通、規劃、道路等條件情況。還可以構造可達性模型定量分析房地產所處區位的價值量。此外，在建好各種數據庫后通過空間疊加、提取等空間分析手段可制作各種專題圖，每一項影響房地產價格的因素都可作為一個專題圖層來管理。如估價房地產的分布圖、價格分布圖、估價時間分布圖等。也可將各種專題圖入庫，進行專題圖查詢和疊加。

精準的房地產估價信息是評稅的重要基礎信息。在房地產估價中使用的信息有:①各區各地的房地產單位信息;②估價對象的分類信息;③各類文本、報表信息;④ 估價對象實地勘察信息;⑤ 完成的估價項目資料信息;⑥與房地產估價相關的地圖信息;⑦各類影響房地產價格的各類專題地物信息等。將1∶2000房產管理圖、樣本點、修正因素特征點專題圖等建立關聯，房產基礎測繪GIS平臺通過正常動態信息管理機制，有效地組織和管理這些大量的實地調查和統計分析信息，解決了估價信息種類多、數量大、來源廣，且格式不統一的問題。

五、結束語

公平的計稅價格評估是當前我國房地產稅制改革的關鍵環節，如何借鑒國內外成功經驗的同時，結合武漢市實際情況，建立適合武漢市的評估準則和計量模型顯得十分重要。

價格評估的核心是房地產信息數據的詳實及可靠性，GIS技術的采用對評估建模的作用非常重要，在數據的獲取與分析及覆蓋面方面都是傳統方法無法相比的。今后應在稅源信息采集與管理，基礎信息數據庫的開發與建設，以及建立全面立體的評估模型實現GIS空間數據和房產屬性數據的完全一體化的時態性系統等方面開展研究與實踐。

［1］ 鄔倫，劉瑜，張晶，等.地理信息系統——原理、方法和應用［M］.北京:科學出版社，2001.

［2］ 耿繼進，何素芳.房地產計稅價格批量評估實證研究［J］.地理空間信息，2011(3):27-31.

［3］ 楊婧，童杰，張帥.ArcGIS矢量數據空間分析在市區擇房中的應用［J］.地理空間信息，2012(1):119-120.

［4］ 國務院法制辦.中華人民共和國物權法注解與配套［M］.北京:中國法制出版社，2008.

［5］ 住建部房地產市場監管司.房地產管理基本制度與政策［M］.北京:人民出版社，2011.

［6］ 杭州市財政局直屬征收管理局課題組.房地產批量評稅技術的理論探索與實踐創新［M］.北京:經濟科學出版社，2009.

Property Basic Surveying and Mapping and GIS Application in the Assessment of the Tax Price of the Stock of Wuhan Housing

CHEN Zhen，ZHENG Juhan，XU Lei

0494-0911(2012)08-0089-03

P208

B

2012-04-28

陳 鎮(1972—)，男，湖北英山人，高級工程師，主要從事房產測繪技術工作。