解析房地產開發建設中的物業管理與服務

摘要：在當今的房地產開發過程中，物業管理與服務已經涉及到建設的全過程中。物業管理服務的興起，也有利于房地產企業按照用戶的各種需求進行開發建設。由現代化的物業管理服務內涵來看，物業管理能夠極大地提升房地產產品的適用性，也能提高房地產開發企業在市場經濟中的核心競爭力，從長遠角度看，物業管理與服務這種新生的力量是維持房地產開發企業可持續發展的重要因素，因此，在房地產開發建設的過程中，應該不斷加強物業管理與服務的創新和深度發展。本文從物業及物業管理的角度出發，闡述了物業管理在房地產開發建設中的重要意義以及相關的服務內容。

關鍵詞：房地產開發 物業管理 服務

一、物業與物業管理

物業是一種不動產，常常與房地產聯系起來的一個概念。物業有廣義與狹義之分，廣義的物業指的是土地及其上面的建筑物、自然資源等方面的不動產以及這些不動產的權屬。比如土地、道路、房屋、橋梁、江河、森林等。而狹義的物業則指的是土地以及存在于土地之上的以物的形態展示在世人面前的房屋建筑物以及相關的設施、場所以及這些物態的權屬。比如開發或者未經開發的土地、住宅小區、商用樓宇、倉庫等，狹義的物業就不包括道路、橋梁、山、江河、森林等方面的內容，狹義的物業按照用途可以分為兩種，即居住與非居住物業。本文所提到的物業管理主要是針對狹義的物業而言。

物業管理與服務就是以物業作為管理的對象，也就是對用戶居住區的房屋住宅進行管理，包括很多方面，比如房屋的維修、保養、綠化、服務等。

物業管理是隨著市場經濟的發展逐漸產生的一項適合房地產企業的管理模式，物業管理的范圍不僅是在房產相關的方面，而且也涉及到人們生活的各個方面。其中，物業管理有兩個相對的組織，即提供管理服務的物業管理企業與接收服務的業主。物業管理的主要目的是為了保證房地產開發企業提供給住戶的房屋資源以及住戶利益的。

我國的物業管理發展時間不是很長，主要的公司組織類型有三種。第一種進行房地產開發建設的企業的一種附屬機構，；第二種是來源于國家政府與國營性質的企事業單位直屬的房屋管理部門；第三種是進行專業化獨立的物業管理與服務的機構。

對物業管理的內涵進行理解時，從不同角度出發，會有不同的觀點。

從業主角度看物業管理。物業管理是為了維護業主正常的生活秩序，給財產保增值而進行的各種計劃、控制等活動，是業主的一種真實需要。而從物業管理公司的角度來看，物業管理的對象是物業項目，它們按照相關的合同給業主提供相關的服務，是業主需求的一種實施過程。一般說來，物業管理公司所從事的物業管理活動，一方面包括給業主提供相關的物業管理服務，另一方面也給業主提供相應的增值服務，因此，物業管理與服務是兩個緊密聯系的概念，在房地產開發建設企業中是一項比較常見的活動。

二、房地產開發建設中物業管理與服務的作用

目前，房地產開發建設中，物業管理與服務大多是相伴而生的，物業管理與服務也漸漸成為人們生活中重要的一部分。物業管理與服務在房地產開發建設中的意義主要有以下方面。

（一）提高房地產產品的適用性

房地產企業為了實現自身的利益價值而建設的成果就是房地產產品，一件房地產產品形成的全過程包括其形成的一般過程包括很多環節，如調研、策劃、設計、施工、驗收等。調研的過程是對用戶需求了解的過程，也是房地產開發企業進行項目開發的基礎，如果沒有準確把握群眾的需求特性，其產品的實用價值和適用性都會大打折扣。在房地產開發建設過程中，各個過程都是環環相扣的，有了調研的結果，才會進行策劃的依據，策劃方案確定之后，才能開始設計施工，直至工程竣工驗收，在整個過程中，物業管理就成了點睛之筆。消費者在對房地產產品進行選擇時，大多數時候都會考慮其配套的各種設施設備以及服務水平，物業管理與服務的產生，給房地產產品的實用性和適用性提升了一個很大的跨度。

（二）能增強房地產開發企業的核心競爭力

房地產開發建設過程中，會將各種企業融合成為一個虛擬的整體，比如咨詢企業、設計院所、施工企業、銷售公司、物業管理公司等。房地產開發企業就是為了滿足市場的需求而進行工作設計的，競爭力的強弱很大程度上取決于是否有一套有效、快速的集成和管理體系，以及是否能建立形成全過程的物業管理服務體系。

房地產企業實現全過程的物業管理服務有利于促進房地產企業的具體經營觀念發生改變，即由傳統的4PS理論向現代化的4Cs和4Rs理念轉變，做到真正按照用戶的需求而設計開發，在競爭激烈的市場經濟中，房地產企業越來越多，要想脫穎而出，就應該以物業管理與服務作為發展的突破口，做好物業管理與服務相應的策劃與設計，這才有助于房地產企業實施品牌戰略，以群眾的需求作為落腳點，提升核心價值和競爭力。

（三）促進物業管理企業可持續發展

物業管理企業在進行物業管理與服務的過程中一般是采用對物業項目進行管理的模式，例如對物業進行維修、保養、清潔、維護秩序等。物業管理企業的發展一般有兩個方向，一是繼續依照現有的運行模式，擴大經營規模，從而獲取更大利潤，二是擴大經營的范圍，從橫向角度出發，進行多元化生產。在房地產開發建設過程中建立完善的物業管理與服務，能夠極大地發揮物業管理企業的優勢，促進他們了解業主的需求，物業管理企業一方面為開發商、設計和建造人員提供強有力的支持，一方面也為自己的可持續發展創造良好的條件。

三、房地產開發建設中實現物業管理與服務

（一）為房地產開發商提供物業管理與服務的咨詢

眾所周知，在房地產開發過程中加入物業管理與服務的因素，可以極大地彌補房地產開發過程中業主缺位的現象，在房地產開發過程中，物業管理企業可以站在業主的角度進行思考，以業主的需求為基礎來給房地產開發商提供相應的項目調研及分析、目標客戶群需求分析、經濟分析與評價、可行性研究等方面的咨詢工作，從而促進房地產開發商能開發建設更多滿足群眾需求的房地產產品。另一方面，物業管理企業也可以代表房地產開發商，從物業管理服務的角度出發，進行相關的物業咨詢、設計監理、審計等過程，還可以幫助開發商進行物業的銷售策劃、進行物業售后工作等。總之，物業管理企業通過前期與開發商的溝通，可以為開發商提供相關的服務，也可以承接相應的物業項目。

（二）為設計單位提供物業規劃與設計咨詢

設計時任何一項房地產開發建設工程的關鍵步驟，房地產開發建設的物業管理服務也包括為設計單位提供相應的物業管理咨詢，可以從物業管理服務的角度出發參與相應的設計，從而協助工程項目的設計師以物業管理服務為基礎進行相應的規劃設計以及相應的設計審查與審核，也可以從物業管理的角度出發幫助設計人員選擇建筑結構、材料等。

（三）為業主及業主委員會提供服務

在房地產開發建設的全過程中，物業管理與服務的一個重要內容就是為業主以及業主為原文提供相應的管理與服務，可以代表業主以及業主委員會與政府以及社區相應的管理部門進行有關的協調溝通工作，為業主提供與物業管理相關的發了咨詢，提供房屋租售、相關產權等問題的服務。

結語

隨著市場經濟體制的日益完善，房地產開發企業越來越多，房地產產品也相應增多。物業管理就是房地產開發企業發展過程中應運而生的一種產物，它的產生使得房地產產品越來越貼近群眾的需求，使得相關產品以業主需求為基礎進行設計施工，從而具有更高的實用價值，極大地提升了房地產企業的競爭力。

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