我國現行的房地產稅收政策及其對企業的影響

摘要：稅收政策是國家的經濟杠桿。近些年來，為了促進房地產市場的健康平穩發展，國家屢次動用稅收政策對房地產業進行調控，這些稅收政策的出臺，無疑對房地產業的稅收負擔產生影響，但是政策調控的效果如何，需要從房地產業相關稅種來進行全方位的判斷。在此之前，有必要把目前房地產企業主要稅收政策作簡單介紹，并從中可以窺見其對房地產業的重要影響。

關鍵詞：房地產 稅收政策 征收辦法

房地產稅收是指以房地產或與房地產有關的經濟行為作為征稅對象的稅類，是在房地產開發、經營、管理、消費的全過程中，房地產開發商要繳納的稅收的總稱。房地產開發企業具有投資大、稅負重等特點。房地產開發企業要在激烈的市場競爭中立于不敗之地，必須充分了解我國現行的稅收政策，并對籌資活動進行全方位、多層次的運籌，降低企業涉稅風險和費用，以實現企業價值最大化目標。

1.房地產行業稅收政策簡介

我國現行的房地產稅收政策主要涉及項包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅。據統計，目前房地產涉及的這些稅收，幾乎占到開發商銷售收入的15%-20%，再加上房地產企業高額的土地獲取成本，融資成本，房地產行業超額利潤的神話很難實現。以下就各項稅種的影響進行逐一探析。

2.房地產各項主要稅種及其對企業影響

2.1營業稅及其附加，在預收賬款環節隨即征收

房地產企業營業稅稅率為5%，可以作為所得稅前利潤成本扣除，是房地產企業主要稅種之一。另外還有兩個附加稅費，即城市維護建設稅和教育費附加。營業稅、城建稅、教育費附加即我們平常所說的“兩稅一費”，通常我們在計算開發成本時，可把“兩稅一費”綜合計算為5.55%。區別在于：房地產企業營業稅的計稅依據主要是房屋銷售收入；而城建稅、教育費附加的計稅依據是營業稅。從中可以看出它們的層次關系，即城建稅和教育費附加皆屬于附加稅費性質，本身并沒有特定的、獨立的納稅對象，隨營業稅繳納而繳納，亦隨營業稅的減免而減免。

一般情況下，開發商在開發建設過程只要取得政府部門頒發的銷售許可證就可以進行房屋銷售，此時商品房還是期房建設階段，購房人不可能取得“商品”，開發商只能開具一般往來收據，往往在交房時才開正式銷售發票，稅務機構征收營業稅依據發票金額，無形之中延緩了納稅時間，影響了國家稅收及時上繳。所以隨后規定中規范了營業稅的征收，對預收賬款環節隨即征收營業稅，而不是以往待銷售發票開出以后再征稅。這一措施的實行，對保證財政收入及時入庫和防止項目公司解體而影響國家應得稅收起到一定積極作用；但是對房地產企業來講，稅負相對提前，勢必對其可調用資金帶來影響，減少了資金流動量，導致資金運轉滯延。

2.2土地增值稅

土地增值稅也是房地產企業主要稅種之一。土地增值稅實行4級超額累進稅率，具體是：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%；另外如果納稅人建造普通住宅出售，對于增值額未超過扣除項目金額20%的可以免征。

土地是國家資產，國家理應在出讓土地時獲取一部分政府收益；通過征收土地增值稅，國家又一次通過征稅形式參與土地增值部分的再分配。對企業意味著，一方面土地獲取成本加大了，另一方面土地增值稅又沖減了一部分利潤，所以房地產行業市場在國家宏觀稅收政策調控下，房地產行業利潤會越來越薄。房地產開發企業取得土地使用權后不進行開發直接將空地轉讓的，也需要按照規定的4級超率累進稅率計征土地增值稅。所以土地增值稅實施，抑制房地產開發中的投機行為，是宏觀調控的需要加大了開發商房地產轉讓成本，在一定程度控制了土地炒作，規范了土地市場秩序。

但從另外一個角度來說，土地增值稅的實施，使得開發商成本進一步加大，面臨的生存環境更加殘酷。

2.3契稅

契稅納稅對象為在中國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人，屬于行為稅。對房地產企業而言，契稅主要體現在土地招拍掛獲取時的稅負。房地產企業取得土地的契稅政策應關注以下幾點：

第一，以為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益為契稅的征稅依據。全部經濟利息包括貨幣、實物、無形資產和其他經濟利息，如國稅函[2002]1094號規定，以項目換取等方式承受土地使用權，屬于契稅征收范圍。又如國稅函[2004]322號規定，以土地出資，屬于契稅征收范圍，即投資方以土地出資，受讓方以自身股權作為支付對價，計稅依據則為作價出資額。

第二，不得因減免土地出讓金，而減免契稅。《國家稅務總局關于免征土地出讓金出讓國有土地使用權征收契稅的批復》（國稅函[2005]436號）對北京市地方稅務局《關于對政府以零地價方式出讓國有土地使用權征收契稅問題的請示》（京地稅地[2005]166號）的批復規定，根據《中華人民共和國契稅暫行條例》及其細則的有關規定，對承受國有土地使用權所應支付的土地出讓金，要計征契稅。不得因減免土地出讓金，而減免契稅。

第三，間接取得土地的契稅問題。房地產企業實務中，通過企業股權轉讓、企業合并、企業分立等方式間接取得土地使用權。上述方式中，通常土地權屬沒有發生變更，一般不征收或享受免征契稅的待遇。如《財政部、國家稅務總局關于企業改制重組若干契稅政策的通知》（財稅[2008]175號）規定，在股權轉讓中，單位、個人承受企業股權，企業土地、房屋權屬不發生轉移，不征收契稅；兩個或兩個以上的企業，依據法律規定、合同約定，合并改建為一個企業，且原投資主體存續的，對其合并后的企業承受原合并各方的土地、房屋權屬，免征契稅；企業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業，對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬，不征收契稅。

2.4城鎮土地使用稅

城鎮土地使用稅是以城鎮土地為征稅對象，征稅范圍包括在城市、縣城、建制鎮、工礦區內的國家所有和集體所有的土地，根據納稅人實際占用的土地面積采取相應稅率，一般也是按年計算、分期繳納。對于外商投資企業和外國企業在華機構的用地不征收城鎮土地使用稅。開征城鎮土地使用稅旨在加強對土地管理，促進合理、節約使用土地，提高土地使用效益，也有利于適當調節不同地段土地級差收入，理順國家與土地使用者之間的分配關系。

《財政部、國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）規定，對廉租住房、經濟適用住房建設用地以及廉租住房經營管理單位按照政府規定價格、向規定保障對象出租的廉租住房用地，免征城鎮土地使用稅。開發商在經濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關材料，可按廉租住房、經濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發商應繳納的城鎮土地使用稅。

2.5房產稅

房產稅屬于財產稅，是以房產為征稅對象，依據房產價格或房產租金收入向房產所有人或經營人征收的一種稅，征稅范圍不包括農村，是為減輕農民負擔。該稅有兩種計算方法：一種是從價計征，適用稅率1.2%，依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納；另一種是從租計征，按租金的12%繳納。一般按年計算、分期繳納。

對于以開發商業物業并持有經營的房地產企業而言，房產稅的征收無疑增大了持有運營成本。

2.6印花稅

印花稅是對經濟活動和經濟交往中樹立、使用、領受具有法律效力的憑證的單位和個人征收的一種稅。是一種具有行為稅性質的憑證稅，需要注意的是，對于應稅憑證，凡有兩方或兩方以上當事人共同書立的，當事人各方都要繳納印花稅。不同于其他稅種的地方在于：印花稅征稅范圍涉及經濟活動各個方面，但稅負相對較輕，最低為萬分之0.5，最高為千分之2，且一般是納稅人自行完稅，不用先申報再辦理，即由納稅人根據規定自行計算應納稅額自行貼足。所以對房地產企業來說不是主要稅種，影響不大。

2.7企業所得稅

所得稅屬于利后稅，納稅對象為企業取得生產經營所得和其他所得，所得稅稅率一般25%。如果企業上一年度發生虧損，可用當年應稅所得額予以彌補，按彌補虧損后的應納稅所得額來確定適用稅率。對于開發商來說，可以根據多個項目合理分擔成本，并充分利用不同比例稅率和低稅率、優惠稅率來合理籌劃企業所得稅。由于每個法人企業都有所得稅納稅義務，并不是房地產企業所特有的稅種，所以在此不再展開贅述。

2.8物業稅

針對炒得沸沸揚揚的“物業稅”開征，中國財政部相關負責人透露，中國物業稅改革的基本框架是，將現行的房產稅、城鎮土地使用稅以及土地出讓金等稅費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。基本原則是，科學預測現行房地產稅和房地產開發建設環節收費總體規模，使物業稅的總體規模與之保持基本相當。

許多研究者認為，這就意味著將過去一次性征收的各種稅費，在房產保有期內分批交納。作為一種針對不動產征收的稅種，它每年征收的稅金會隨著不動產市值或租金的變化而變化。

也有人認為，目前涉及房地產的稅收在房價中的比重已經很大，近期不應再增加購房者負擔。物業稅作為一種特別財產稅，應主要對舊稅制進行調整和改革，對于房地產為生產資料進行經營而取得的收入或增值，宜采用其他征稅方式。

3.結束語

從上述可以看出，我國稅收政策在經濟調節中的杠桿作用非常明顯：首先它直接影響了企業的經營利潤，導致經營利潤的減少；經營利潤減少，勢必影響企業可支配收入，在行業不景氣時，進一步影響到投資者的積極性。稅收政策的進一步調控，使得我們更應該重視成本控制，誰的成本低于同行成本，誰就抓住了市場。所以企業應當注重做好成本預測，規劃好計劃期間的耗費量，同時在日常經濟活動中對各個責任層次成本指標嚴格加以控制，挖掘企業內部一切潛力，以最小人力、物力和財力來完成既定目標，以適應新的更加嚴峻的市場環境。

總之，稅收政策不僅是國際上房地產市場調控的重要手段，在我國對房地產調控中發揮了重要作用。因此，為了進一步完善我國房地產市場機制，房地產稅制優化的社會目標應著眼于增進社會福利、調節貧富差距、引導投資規范市場、優化土地資源配置，房地產稅制優化的政策目標則應側重稅負公平、稅收中性。在設計稅制時要對房產和地產實行差別稅率，區分用途、區位、檔次等，科學界定課稅范圍和計稅依據，從而使得房地產稅收政策利國利民。

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