人口紅利不是房價泡沫的替罪羊

有頂有底，房地產市場將在狹窄的區間內蜿蜒爬行。

極端的言論是議論者的特權，政策制訂者需執中而行。被市場認為矛盾的房地產調控政策其實并不矛盾：2010年調控以來抑制投資性購房從沒松動，這讓房價的上升有了天花板；為避免房地產市場硬著陸，從2011年年底開始地方政府陸續出臺政策扶持剛性需求，讓房地產市場有了底。房地產調控上已然有頂下有底。

讓房地產市場有支撐，僅靠剛性需求與改善型需要還不夠，還需要國民生活的改善，以及人均收入的提高。一種流傳久遠的錯誤觀念認為，人口紅利造就中國房地產市場之大底，只要有了每年上千萬從農村轉移出來的人口，房地產就會蒸蒸日上。數據與經驗沒有印證這一理論，1949年之后出生率最高的年份，中國并沒有形成房地產高峰，也未形成商品房市場的藍海，當時中國城市中人在單位分房的泥潭里掙扎。

只有龐大的人口轉變為有效消費群體，房地產市場的增長才能腳踏實地。因此，只有國民收入的普遍提高才會帶來房地產市場的健康繁榮，否則房地產市場就會陷入畸高畸低的惡性循環之中。

房地產泡沫瘋狂時期，建筑成本、人口紅利等參數都失去了作用。在美國房地產泡沫高峰期的1997-2006年，美國總體住房價格上漲了85%，希勒尋找到的一個解釋是：次級抵押貸款。自2001年起出現的次級抵押貸款規模的快速膨脹，這些快速增加的貸款被提供給了低收入購房者，并用于資助他們購買低價住房和其他相關的投資工具。……