人口紅利不是房價泡沫的替罪羊

有頂有底，房地產市場將在狹窄的區間內蜿蜒爬行。

極端的言論是議論者的特權，政策制訂者需執中而行。被市場認為矛盾的房地產調控政策其實并不矛盾：2010年調控以來抑制投資性購房從沒松動，這讓房價的上升有了天花板；為避免房地產市場硬著陸，從2011年年底開始地方政府陸續出臺政策扶持剛性需求，讓房地產市場有了底。房地產調控上已然有頂下有底。

讓房地產市場有支撐，僅靠剛性需求與改善型需要還不夠，還需要國民生活的改善，以及人均收入的提高。一種流傳久遠的錯誤觀念認為，人口紅利造就中國房地產市場之大底，只要有了每年上千萬從農村轉移出來的人口，房地產就會蒸蒸日上。數據與經驗沒有印證這一理論，1949年之后出生率最高的年份，中國并沒有形成房地產高峰，也未形成商品房市場的藍海，當時中國城市中人在單位分房的泥潭里掙扎。

只有龐大的人口轉變為有效消費群體，房地產市場的增長才能腳踏實地。因此，只有國民收入的普遍提高才會帶來房地產市場的健康繁榮，否則房地產市場就會陷入畸高畸低的惡性循環之中。

房地產泡沫瘋狂時期，建筑成本、人口紅利等參數都失去了作用。在美國房地產泡沫高峰期的1997-2006年，美國總體住房價格上漲了85%，希勒尋找到的一個解釋是：次級抵押貸款。自2001年起出現的次級抵押貸款規模的快速膨脹，這些快速增加的貸款被提供給了低收入購房者，并用于資助他們購買低價住房和其他相關的投資工具。2006年的繁榮期見頂后，低價住房價格的較快下跌與該市場出現還款拖欠和喪失抵押物贖回權的問題也是同步的。也就是說，瘋狂上漲的房價只有一個理由，那就是貨幣泡沫與虛擬經濟的泡沫。

我國此前12年的房地產市場繁榮到房地產市場泡沫，恰好與我國的廣義貨幣發行量上升相吻合，從反面印證了貨幣泡沫才是中國房地產泡沫的原兇。此輪抑制投資性購房，必須與抑制貨幣過量貨幣相配套，否則中國房地產泡沫難以根除，只能靠限購強行摧抑，一旦取消限購，投資投機性購房難免“春風吹又生”。

據社科院發布的《2011年房地產藍皮書》，2000年至2010年，我國城鎮累計新增商品住房面積43.26億平方米，新增套數4300萬左右。截至2010年末，全國城鎮存量住宅建筑面積約145億平方米。從2008年開始，我國城鎮新增住房套數已經超過了新增的家庭數，加上存量房，整體戶均住房已經達到或者超過了一套。就城市本身而言，剛需增長空間不大，關鍵在于從農村轉移出來的人口，每年1200萬的農村人口轉移到城市，就需要大約400萬套左右的房屋。如果讓這部分人口擁有土地增值收益，以公允價格獲得農村的地產收入，加上專業的技術培訓后所獲得的穩定收入，則這部分人口將轉化成有效消費群體。如果城市化率到達60%以上，則未來我國房地產剛需還將保持十年左右的增長。