對我國土地增值稅的論述

摘要：我國正處于城市化快速發展的階段，房地產業作為我國的支柱產業之一，在國民經濟中有著舉足輕重的地位。本文將通過研究目前我國土地增值稅制的存在的問題，對我國的土地增值稅制提出相應的政策建議進行完善。

關鍵詞：房地產行業 土地增值稅制 改革完善

1.土地增值稅的定義

土地增值稅是指在我國境內轉讓國有土地使用權，地上建筑物及其附著物所取得的增值收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦。土地增值稅可分為廣義的土地增值稅和狹義的土地增值稅，狹義的土地增值稅是指對不包括建筑物的土地增值額進行課稅，而廣義的土地增值稅不僅對土地增值額進行課稅，而且對建筑物的增值額也進行課稅，我國目前實行的就是廣義的土地增值稅。

2.我國土地增值稅制存在的問題

2.1 土地增值稅制的不足

2.1.1 土地增值稅征收有違公平原則

稅收公平原則是指稅收負擔應該公平的分給各納稅人，保證每個納稅人的稅收負擔與其經濟情況相適應，并且相互之間的稅收負擔水平保持平衡。

2.1.1.1 課稅范圍有違公平。我國土地增值稅的范圍是轉讓國有土地使用權、地上建筑物及附著物并取得收入的行為。在實際情況中，能產生增值額的轉讓之外，還有土地使用權及房屋的出租收益、土地使用權入股等等，都能產生增值額。而我國對于這部分增值額并未考慮在內，不利于土地增值稅宏觀調控房地產市場，同時也導致了大量稅收收入的流失，有失公平。

2.1.1.2 課稅對象有違公平。我國目前土地增值稅的課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。其中包括了對轉讓房地產產權的純利潤進行課稅。同時我國的所得稅明確規定了財產轉讓所得進行課稅，這一財產也就包括了用土地、地上建筑物及附著物。因此土地增值稅和所得稅在此產生了重疊，造成了重復課稅現象，違背了稅收公平原則。

2.1.1.3 課稅依據有違公平。我國土地增值稅的征稅依據是土地、地上建筑物及附著物的增值額。來源于多方面原因：一是土地使用者對土地的投資所引起的土地、地上建筑物及附著物的增值；二是由于人口的增加和社會的發展與土地的稀缺性的矛盾所導致的土地供不應求，從而帶來土地的增值；三是通貨膨脹所引起的土地、地上建筑物及其附著物的增值；四是政府利用公共支出完善城市基礎設施所引起的土地、地上建筑物及附著物的增值。后三種屬于資本所得，應是土地增值稅的課稅對象，而第一種則是土地使用者投資開發增值所得，因此把其同樣作為課稅對象有違公平原則。

2.1.2 土地增值稅稅率偏高

我國目前的土地增值稅率是對所有的課稅對象全部采用四級超額累進稅率，分別為30%、40%、50%、60%。這對于我國房地產行業的剛性需求而言，不僅沒有能夠維持房地產行業的秩序，反而是抑制土地的正常流轉，阻礙了房地產市場穩定正常的發展；而對于以投機為目的的房地產交易而言，并沒有起到理想的抑制作用。

2.1.3 土地增值稅設計的復雜

土地增值稅應納稅額等于增值額乘以適用稅率減去法定扣除項目乘以速算系數。“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額?？鄢椖吭跅l例實施細則中總共分為六大類，眾多小類。取得土地使用權所支付的金額等可以從土地管理部門直接獲得數據；房地產開發間接費用等難以具體核實；同時還有一些項目（前期工程費用等）開發商不愿提供確切的數據，同時審核也很麻煩，這不僅可以解釋土地增值稅征收過程中，嚴重的偷稅漏稅現象，同時也部分解釋了地方政府對土地增值稅缺乏執行的積極性。

2.2 土地增值稅征管的不足

土地增值稅的有效征收不僅取決于科學、合理的稅制設計，而且依賴于規范、嚴格的征收管理。目前我國土地增值稅的征收管理工作從總體上講有了很大的改善，但征管工作仍然存在很多的不足。主要表現在以下幾個方面：

2.2.1 地方政府缺乏積極性

政府執行缺乏積極性的一部分歸結于土地增值稅制的復雜，但究其原因還包括當前的中央對地方政府官員的政績考核制度和地方政府的財政收入。目前我國把政府官員能否推動當地經濟的快速發展作為首要考核標準，而房地產行業已經成為我國大部分城市的經濟支柱，與地方經濟緊密相連，因此地方官員基本上不會積極參與土地增值稅宏觀調控房地產過熱問題，同樣使得地方政府為了地方財政的收入消極對待土地增值稅。兩者共同造成了地方政府在執行力度上大打折扣，嚴重阻礙了土地增值稅的宏觀調控水平。

2.2.2 預征率過低，清算滯后

我國目前的土地增值稅實行“預征+清算”的管理模式。在項目銷售階段，按月或季度以申報收入預征土地增值稅；在項目售完之后，再按照實際銷售收入所得，清算應納所得稅額。目前全國各地均是按照銷售收入的百分比進行預征，但是預征率都嚴重偏低。并且很多地方政府實行預征土地增值稅之后，便不了了之，很少進行清算。

三、我國土地增值稅改革和完善的對策建議

3.1 土地增值稅制的完善

3.1.1 加強土地增值稅制的公平原則

在土地增值稅的征收過程中，應該調整目前的征收范圍，在條件允許范圍內盡可能的覆蓋引起土地增值的所有對象，包括土地使用權入股以及保有階段所產生的土地增值額。對于對征收對象“房地產產權轉讓所產生的土地增值”課稅與所得稅相沖突的情形，我們要考慮從二者中選擇其一，類似的重復征稅的現象也應該如此。在土地增值稅課稅依據中，針對由于土地使用者投資所產生的土地增值，以不列入土地增值稅的課稅范圍為好。只有確保土地增值稅征收的公平，才能發揮土地增值收益的宏觀調控作用，促進房地產市場有序的發展。

3.1.2 適當降低邊際稅率

我國目前實行的四級超額累進稅率中，對超過200%的超額部分征收60%的稅率，確實很高，尤其對于通過品牌以及高科技所獲得的超額率潤的開發企業不公平。因此應當適度降低四個擋位的邊際稅率，以便適當降低納稅對象的稅收負擔減少征收阻力，同時也能有效的減少部分偷稅漏稅現象的發生。此外，考慮到我國東西部的地區性差異，土地增值稅率的規定也應各不相同，國家可以規定大致的范圍，有各地方政府根據自身情況自行安排。

3.1.3 完善房地產估價制度，科學界定土地增值額

土地增值稅制設計的復雜導致了征收的困難以及地方政府的消極對待，我們可以從扣除項目中看出，確定土地增值額最大的阻礙是房地產開發的估價。國外應對方法是建立房地產估價師制度，并且建立健全土地信息系統。因此我國可以借鑒國外經驗，建立科學合理的估價制度和健全的土地信息系統，同時加強科學技術人員的培養。

3.2 土地增值稅征收管理的完善

3.2.1 力促地方政府積極參與土地增值稅的征收

雖然目前我國的政府官員政績審核制度主要是對于當地經濟發展的考核，但地方政府應該充分認識到政府的公信力，一項法令的實行不能隨時修改與停止，這樣有失公信力，同樣不利于當地經濟的發展，同樣對于政績的考核沒有積極的推動作用。此外，房地產行業的過熱發展已經在一定程度上造成了房地產泡沫，如果不及時抑制，所產生的影響將不僅僅是橫向的一個國家受到影響，同時也是縱向的代際關系的影響，因此不能僅僅只顧眼前的利益，要考慮到子孫后代的可持續發展。

3.2.2合理確定預征率，及時進行清算

土地增值稅清算工作滯后的一個重要原因是由于預征率太低，導致房地產開發企業預繳的稅款與實際應繳的稅款之間差額較大，企業推遲清算的時間就相當于獲得了一筆巨額的無息貸款，因此，解決企業抵制土地增值稅清算的問題必須從預征率著手。如果將土地增值稅的預征率提高到基本等于甚至略超企業實際應納土地增值稅的水平，相信絕大多數房地產開發企業都不會抵制土地增值稅的清算，甚至會積極進行土地增值稅的清算。同時應該注意的是預征率的確定需要跟隨房地產價格的上漲進行變動，這樣才能有效地進行土地增值稅的預算。

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