珠三角地區酒店式公寓的發展現狀與對策

摘要：酒店式公寓以獨特精美的裝修、周到個性的服務和方便快捷的交通在珠三角地區迅速發展，且形成了品牌連鎖經營和單體品牌共同發展的局面，但也存在著一些問題。因此，本文在探討珠三角地區酒店式公寓發展的現狀基礎上，進行SWOT分析，提出珠三角地區酒店式公寓的發展需繼續推廣連鎖品牌經營，加大個性化服務和差異化競爭，加強行業監管，且合理定位目標市場。

關鍵詞：酒店式公寓 珠三角地區 SWOT分析

酒店式公寓在我國的興起是在上世紀90年代，國內最早出現是在深圳，然后在北京、上海、廣州等地逐步拓展市場。隨著經濟的快速發展，國際大公司的進駐、各種經貿洽談、國際展覽、大型體育運動會等商務活動的頻繁交流及旅游業的成熟經營，越來越多高級商務人士與外籍商人階層匯聚珠三角地區，可觀的商務消費能力對住宿的要求更加精致，而酒店式公寓這一新興的物業正好填補了市場的空缺，它以高級酒店式服務包裝著居家式生活寓所的表現形式受到了越來越多人的肯定。

一、酒店式公寓的概念

酒店式公寓，英文為“Service apartment”， 指提供酒店式管理服務的公寓， 意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，既吸收了星級酒店的服務功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性的提供秘書、信息、翻譯等商務服務，集住宅、酒店、會所等多功能于一體，是綜合性很強的物業。它包含酒店式管理、兼具居住和投資功能、產權分配等特點。

二、珠三角地區酒店式公寓的發展現狀

珠三角地區包括廣州、深圳、中山、佛山、珠海、東莞、肇慶、惠州和江門九個市。深圳是我國酒店式公寓發展最早的一個城市，帶動珠三角整個區域酒店式公寓的蓬勃發展。截止到目前，本區域共有酒店式公寓170家，出現了她他會酒店式公寓、深港酒店式公寓、E居、私享家等眾多知名酒店式公寓品牌，呈現出連鎖經營與單體品牌共生的繁榮局面。

縱觀珠三角地區酒店式公寓的發展，可以將其劃分為三個階段：20世紀90年代為珠三角地區酒店式公寓的起步階段，深圳及廣州都逐漸推出了一些酒店式公寓，但整體市場份額不大；2000年至2006年，屬于發展階段，廣州、深圳等地較快取得經營成效，并擴大了市場份額，在酒店業上占有重要位置，酒店式公寓發展已經逐步成熟，出現了眾多自行連鎖經營品牌，或者其他知名品牌經營管理的公寓；2007年至今，相當于酒店式公寓的發展小高峰，為了迎接各種重大盛事，廣州、深圳、東莞、佛山等地都相應推出了酒店式公寓，如東莞的曼克頓酒店公寓和佛山的奧尼斯酒店公寓，既緩解了珠三角中心城市的客流量，也為當地帶來了可觀的經濟收入。

三、珠三角地區酒店式公寓發展的SWOT分析

（一）優勢

1.產品專業優勢

酒店式公寓一般都會選擇在地段較為優越的中心區域，并且采取連鎖經營或者聘請專業的物業管理公司管理，有一定的知名度，可以帶動相關的客戶源；同時還可以保證服務質量，降低了經營風險。酒店式公寓兼具商務和居住兩種功能。相對于其他住宅物業，酒店式公寓還有相對完善的硬件設施，如會所、超市等。讓人們既能享受家的私密性和生活氛圍，又有高檔酒店的良好環境及專業服務，最重要的是還能提供一個商務氣氛濃重的環境。

2.成本優勢

酒店式公寓精美的裝修在很大程度上能夠給予購買者及租住者視覺中的享受，而且酒店式公寓的價格相對于同等服務的星級酒店要低廉，相對于普通住宅又具有相對完善的配套設施。隨著人們生活品位和質量的提高，人們不再限于單純居住的需求，而把目光投向于一種生活理念。

（二）劣勢

1.市場混亂，缺乏統一規范

在市場上，酒店式公寓一直缺乏行業監管，而且酒店式公寓的標準化程度非常低，所以很多唯利是圖的商人在看到酒店式公寓高額利潤回報的發展空間后紛紛上馬酒店式公寓項目，只要提供一個房子，稍微提供一些基本設備就被冠以“酒店式公寓”對外出售，形成珠三角地區酒店式公寓服務質量良莠不齊的局面，對整個酒店式公寓行業的影響非常大。

2.缺乏整體規劃

分布不均是首要問題。珠三角地區的酒店式公寓主要集聚在城市的中心商業地帶，密度較大，邊緣地帶的分布則相對稀疏；而客流過密，在某些特殊繁忙時期可能會導致嚴重的堵塞現象，這都給城市腹地的生態環境和交通造成較大壓力。珠三角地區中，不僅僅是廣州、深圳等地，而東莞的曼克頓公寓酒店、佛山的奧尼斯酒店公寓等都選擇了市中心或城鎮中心來建造，開發商們都首先意識到優越的地理位置對酒店式公寓經營的好處，而往往忽略了整個地區酒店式公寓的統籌規劃。

（三）機會

1.經濟生活水平的普遍提高

社會的發展、可支配收入增加、消費水平提高，這都影響著人們的生活方式，隨著社會潮流的腳步往前進，目前的生活和消費方式已不能滿足人們的現實需求，轉而對酒店式公寓有重新的認識和定位，增加一定的需求量。

2.旅游業的高度發展

廣州地區作為一個歷史文化名城，歷史文化底蘊深厚，源遠流長，吸引不少游客前來旅游；深圳、珠海、東莞等地的旅游發展也日漸成熟；旅游業是帶動珠三角地區的其他產業發展的支柱產業。

3.國際大型交易會、體育盛事的落實

隨著2008年在北京成功舉辦后，2010年在廣州舉辦亞運會，規模宏大；接著2011年又在深圳舉辦大學生運動會等；在廣州還承辦著每年兩度全國規模最大的商品交易會。這些盛事都對全國乃至全世界產生影響。隨著溝通交流意識的增強，互動平臺需求增多，會展經濟發展，都在一定程度上促進酒店式公寓市場蓬勃發展。

（四）威脅

1.現有競爭者威脅—高星級酒店和單身公寓

高星級酒店在珠三角地區也廣受大眾顧客的歡迎，它以其知名度的品牌效應、完善的設備設施、人性化周到細致的服務等等，一直都擁有著穩定的顧客群，并借著良好的口碑效應吸引越來越多的客人。單身公寓從裝修標準到物業配置都比較簡單，而且一般戶型較小，在50平方米以下，總價較低，適合年輕人的購買需求，因酒店式公寓的配套服務和水平與單身公寓具有相似性，所以在一定程度上對酒店式公寓的市場熱度和銷售都有影響。

2.潛在競爭者威脅

在這個推陳出新的時代，我們不能保證酒店式公寓就能一直受廣大的消費者需求，相反的是人們會有越來越多的想法和要求，在順應時代發展的前提下，未來一定會孕育出更加符合人們居住和商務或滿足其他功能的物業，因而導致對現有酒店式公寓造成威脅。

四、珠三角地區酒店式公寓的發展對策

（一）推廣連鎖經營管理，聚集品牌效應

現階段珠三角地區市場上的酒店式公寓良莠不齊，很多酒店式公寓的服務質量和管理水平的差距很大，所以在珠三角地區可以利用自身的地域特色，民族文化、民俗風情等打造具有珠三角地區獨特風格的品牌，實現品牌化管理、創建品牌形象，逐漸發展壯大后，企業之間可以通過強強聯手和連鎖經營來擴大市場份額，實現酒店式公寓的可持續發展。比如她他會在廣州、深圳、中山、珠海等地建立分店，形成了她他會精品高端的酒店服務形象。

（二）加強政府管制，規范市場環境

行業管理最基本、最普遍的手段就是運用政策法規調控企業行為。雖然現在有相關的政策對酒店式公寓的投資和發展有一定的抑制，但是相關政策的實施是為了更好地規范酒店式公寓市場環境。酒店式公寓的立法、執法的重點是相關管理部門利用政策法規保障服務質量，培育誠信、公平、有序的市場環境，最終達到維護消費者合法權益、提高企業競爭力。

（三）充分利用外部優勢，合理定位目標市場

酒店式公寓的客源市場大部分來自于國內外商務客源、白領階層以及具有新興消費觀念的客人，所以珠三角地區酒店式公寓的領導者需充分利用本區域廣闊的會展會議、旅游資源等外部資源，針對不同的消費者群體提供不同的市場服務，比如對商務客人需重點配套優質的住宿環境和商務環境；對熱愛生活和旅游的年輕人市場注重配套家庭式的服務功能。而這些成功的條件都取決于自身酒店式公寓的市場對象。

（四）提高產品服務質量，推廣個性化和差異化競爭

酒店式公寓服務質量的提高與酒店服務個性化和差異化競爭息息相關。根據客人的學歷、客源結構、客源需求的不同在在房間布局、占地面積、裝修和房間內部的各種配套設備設施及提供的服務上提供差異化和個性化的服務，滿足不同客人商務或辦公的需要。如以熱愛生活的年輕人提供的居家式酒店式公寓，為他們提供必要的廚房進行DIY制作，提供必要的電視、網絡等娛樂設施供他們游玩，極大地滿足了此種客戶的需求，避免了經營者利用價格進行惡性競爭，還建立起開發商和公寓管理者的特色品牌，使得公寓項目在更多方面都占據優勢，讓酒店式公寓的發展前景更加光明。

參考文獻：

[1]任欣穎，黃麗英.廣州酒店式公寓發展的困境與對策[J].現代商業，2008

[2]劉致良.對深圳發展酒店式公寓的思考[J].商業研究，2005